Krátkodobý pronájem bytu (Airbnb): co může a nemůže zakázat SVJ
Soused si stěžuje na hosty z Airbnb a výbor SVJ hrozí zákazem ve stanovách – jenže podle Nejvyššího soudu na to nemá pravomoc. Vysvětlíme, kde jsou skutečné meze krátkodobého pronájmu bytu a co s ním má společného poplatek z pobytu a nový registr eTurista.
Může SVJ ve stanovách zakázat pronájem bytu přes Airbnb?
Ne. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 854/2022 spadá rozhodování o tom, jak vlastník jednotku užívá, mimo zákonem vymezenou působnost shromáždění SVJ – ta zahrnuje jen správu domu a pozemku. Ustanovení stanov, které krátkodobý pronájem zakazuje nebo omezuje, se proto posuzuje, jako by nebylo přijato. Vlastník ale musí dál dodržovat domovní řád a nesmí sousedy obtěžovat nad míru přiměřenou poměrům.
- Podle NS (26 Cdo 854/2022) SVJ nemůže ve stanovách zakázat ani omezit krátkodobý pronájem bytu.
- Rozhodování o způsobu užívání jednotky je mimo zákonem vymezenou působnost shromáždění SVJ.
- Vlastník přesto musí dodržovat domovní řád a nesmí sousedy obtěžovat imisemi nad míru přiměřenou poměrům.
- Ubytovatel má vůči obci ohlašovací povinnost k poplatku z pobytu (zákon č. 565/1990 Sb.).
- Od 1. 10. 2026 je povinná registrace ubytovacích zařízení (i bytů na Airbnb) v systému eTurista.
- Opakované krátkodobé ubytování se službami se posuzuje jako živnost, ne jako nájem – liší se i zdanění.
Co smí a nesmí SVJ zakázat ve stanovách
SVJ nemůže ve stanovách zakázat ani omezit krátkodobý pronájem bytu vlastníka jednotky.
Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 854/2022 uzavřel, že shromáždění SVJ může rozhodovat jen v mezích zákonem vymezené působnosti – tedy o správě domu a pozemku, ne o tom, jak vlastník v souladu se zákonem užívá svou vlastní jednotku. Pokud shromáždění přesto přijme ustanovení stanov, které krátkodobý pronájem zakazuje nebo omezuje, jde o rozhodnutí přijaté mimo působnost SVJ – takové ustanovení se posuzuje, jako by nebylo přijato, a vlastníka nezavazuje. To ale neznamená, že si vlastník může v domě počínat bez ohledu na ostatní – dál musí dodržovat domovní řád upravující užívání společných částí (chodby, výtah, popelnice) a odpovídá za to, že jeho hosté neruší ostatní obyvatele domu.
Poplatek z pobytu a registrace v eTuristovi
Ubytovatel odvádí obci poplatek z pobytu a od podzimu 2026 se musí zaregistrovat v celostátním systému eTurista.
Poplatek z pobytu upravuje § 3h a násl. zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích – plátcem je ubytovatel, který částku vybere od hosta a odvede obci podle sazby a lhůt stanovených obecně závaznou vyhláškou dané obce, maximálně do zákonného limitu 50 Kč za osobu a započatý den pobytu. Nezávisle na tom se podle harmonogramu Ministerstva pro místní rozvoj od 1. 7. 2026 spouští registr eTurista, od 1. 10. 2026 je registrace ubytovacího zařízení – včetně bytu nabízeného přes Airbnb nebo Booking – povinná a registrační číslo se má uvádět přímo v inzerátu, od 1. 1. 2027 pak systém běží v plném provozu včetně sdílení dat s dalšími úřady.
Kdy jde o nájem a kdy o živnost (ubytovací služby)
Opakované krátkodobé ubytování se službami se posuzuje jako živnost, ne jako nájem bytu.
Klasický nájem bytu podle § 2201 a násl. občanského zákoníku počítá s déletrvajícím užíváním bez dalších služeb ze strany pronajímatele a příjem z něj se obvykle zdaňuje jako příjem z nájmu (§ 9 zákona o daních z příjmů, viz průvodce daní z příjmu z pronájmu). Jakmile vlastník opakovaně poskytuje krátkodobé ubytování spojené se službami – úklid mezi pobyty, výměnu ložního prádla, recepci nebo snídani – posuzuje se to jako poskytování ubytovacích služeb, tedy živnost podle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, s vlastním živnostenským oprávněním a jiným režimem zdanění příjmu (§ 7). Hranice mezi oběma režimy se posuzuje podle skutečné povahy a četnosti poskytovaných služeb, ne podle názvu smlouvy.
Časté dotazy
- Může SVJ ve stanovách zakázat pronájem bytu přes Airbnb?
- Ne. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 854/2022 spadá rozhodování o tom, jak vlastník jednotku užívá, mimo zákonem vymezenou působnost shromáždění SVJ – ta zahrnuje jen správu domu a pozemku. Ustanovení stanov, které krátkodobý pronájem zakazuje nebo omezuje, se proto posuzuje, jako by nebylo přijato.
- Liší se krátkodobý pronájem od běžného nájmu bytu?
- Právně ano. Klasický nájem podle § 2201 a násl. občanského zákoníku předpokládá déletrvající užívání bez dalších služeb. Pokud vlastník opakovaně poskytuje krátkodobé ubytování spojené se službami (úklid, výměna prádla, recepce), jde spíš o ubytovací službu, kterou je potřeba provozovat na živnostenské oprávnění, ne o nájem.
- Jak se pronajímatel zaregistruje v systému eTurista?
- Podle harmonogramu Ministerstva pro místní rozvoj se registr eTurista spouští 1. 7. 2026, od 1. 10. 2026 je registrace ubytovacích zařízení povinná a od 1. 1. 2027 běží v plném provozu včetně sdílení dat s úřady. Ubytovatel se zaregistruje na portálu eTurista a získané registrační číslo pak uvádí i v inzerátu na Airbnb nebo Bookingu.
- Jaká je sazba poplatku z pobytu a kdo ho platí?
- Poplatek z pobytu podle zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, platí host obci prostřednictvím ubytovatele jako plátce; zákonná maximální sazba je 50 Kč za osobu a započatý den pobytu. Konkrétní sazbu v tomto rozmezí, splatnost a výjimky stanoví obec vlastní obecně závaznou vyhláškou.
- Můžou sousedé proti hlučnému Airbnb bytu něco dělat, i když ho SVJ zakázat nemůže?
- Ano. Nejde o zákaz krátkodobého pronájmu jako takového, ale o ochranu proti konkrétnímu obtěžování – podle § 1013 občanského zákoníku se má vlastník zdržet imisí, které nad míru nepřiměřenou místním poměrům podstatně omezují obvyklé užívání sousedovy jednotky. Sousedé i SVJ tak mohou vymáhat dodržování domovního řádu a zásah proti konkrétním výtržnostem hostů.
- Co když nájemní smlouva na byt v domě, kde vlastník sám bydlí v podnájmu, zakazuje další podnájem?
- To je jiná situace než zákaz ve stanovách SVJ – jde o smluvní ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem, které si strany mohou v nájemní smlouvě sjednat a je pro nájemce závazné. Rozsudek NS 26 Cdo 854/2022 se týká jen mezí působnosti shromáždění SVJ vůči vlastníkům jednotek, ne smluvní volnosti pronajímatele a nájemce.
- Musí poplatek z pobytu platit i majitel, který byt pronajímá jen občas o víkendech?
- Ano, poplatková povinnost se váže na poskytnutí přechodného pobytu za úplatu bez ohledu na četnost – i jednorázový nebo příležitostný pronájem hostu zakládá pro ubytovatele ohlašovací a odvodovou povinnost vůči obci.
- Hrozí pokuta za nezaregistrování v eTuristovi?
- Zákon spojuje s porušením ohlašovacích a evidenčních povinností ubytovatele sankce ukládané obcí; konkrétní výši a postup stanoví prováděcí předpisy k registru eTurista, které se ke spuštění povinné registrace 1. 10. 2026 ještě zpřesňují.
Zdroje a další čtení
- Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 854/2022 — SVJ nemůže ve stanovách zakázat krátkodobý pronájem bytu
- Zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích — § 3h a násl. – poplatek z pobytu
- Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání — ubytovací služby jako živnost
- Ministerstvo pro místní rozvoj – registr eTurista — harmonogram spuštění a povinné registrace