Fúze a rozdělení obchodní korporace: přechod vlastnictví nemovitosti do katastru
Když se dvě firmy sloučí nebo se jedna rozdělí na víc společností, nemovitosti v jejich majetku nemění vlastníka na základě kupní ani darovací smlouvy. Vysvětlíme, kdy k přechodu vlastnictví skutečně dochází, proč se do katastru nemovitostí zapisuje záznamem a co si připravit, aby zápis proběhl bez komplikací.
Kdy nemovitost přejde na nástupnickou společnost při fúzi nebo rozdělení?
Fúze, rozdělení i převod jmění na společníka jsou podle § 59 zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách, účinné ke dni zápisu přeměny do obchodního rejstříku – ne k dřívějšímu tzv. rozhodnému dni, který má význam jen účetní a daňový. Teprve tímto zápisem přecházejí nemovitosti zanikající nebo rozdělované společnosti na nástupnickou společnost, a to jako univerzální právní nástupnictví: nepotřebuje se žádná kupní ani darovací smlouva. Do katastru nemovitostí se změna vlastníka zapisuje záznamem, nikoli vkladem – podobně jako u dědictví jde jen o evidenci právní skutečnosti, která už nastala ze zákona.
- Fúze a rozdělení upravuje zákon č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev – ne obecná ustanovení o převodu vlastnictví z občanského zákoníku.
- Nemovitosti přecházejí na nástupnickou společnost bez kupní či darovací smlouvy, jako součást univerzálního právního nástupnictví podle projektu přeměny.
- Rozhodný okamžik je zápis přeměny do obchodního rejstříku, ne dřívější rozhodný den, který slouží jen účetním a daňovým účelům.
- Do katastru nemovitostí se přechod zapisuje záznamem, nikoli vkladem – stejný princip jako u dědictví nemovitosti.
- U odštěpení přechází na nástupnickou společnost jen nemovitost výslovně uvedená v projektu rozdělení – zbytek jmění zůstává původní společnosti.
- Znalecký posudek na ocenění jmění je při přeměně povinný jen v některých případech (např. je-li nástupnickou společností akciová společnost) – jinak jde o samostatnou otázku od běžného znaleckého posudku nemovitosti při prodeji.
Typy přeměn a co se stane s nemovitostí
Zákon o přeměnách rozlišuje několik typů fúze a rozdělení – v každém z nich se ale nemovitost převádí jinak podle toho, na kterou nástupnickou společnost a v jakém rozsahu má podle projektu přeměny přejít.
| Typ přeměny | Co se stane se společností | Co se stane s nemovitostmi |
|---|---|---|
| Fúze sloučením | Jedna nebo víc zanikajících společností se sloučí s existující nástupnickou společností. | Všechny nemovitosti zanikající společnosti přecházejí na existující nástupnickou společnost. |
| Fúze splynutím | Dvě nebo víc společností zaniká a vzniká zcela nová nástupnická společnost. | Nemovitosti všech zanikajících společností přecházejí na nově vzniklou nástupnickou společnost. |
| Rozdělení se založením nových společností | Rozdělovaná společnost zaniká, její jmění se rozdělí mezi několik nově vzniklých společností. | Každá nemovitost přechází na tu novou společnost, které ji přiřkl projekt rozdělení. |
| Rozdělení odštěpením | Rozdělovaná společnost nezaniká, jen se z ní vyčlení část jmění pro nástupnickou společnost. | Přecházejí jen nemovitosti výslovně uvedené v projektu rozdělení, zbytek zůstává původní společnosti. |
Kromě fúze a rozdělení zákon č. 125/2008 Sb. upravuje i převod jmění na společníka (celé jmění společnosti převezme jeden její společník bez likvidace) a změnu právní formy (společnost nezaniká, jen mění svou právní formu, takže se vlastnictví nemovitostí vůbec nemění). U odštěpení je vždy potřeba pečlivě zkontrolovat přílohu projektu rozdělení se seznamem převáděného jmění – jen tam je uvedeno, které konkrétní nemovitosti (parcely, jednotky) na nástupnickou společnost skutečně přecházejí.
Rozhodný den vs. den účinnosti přeměny
Rozhodný den má význam jen pro účetnictví a daně zanikající společnosti – vlastnictví nemovitosti nicméně přechází až dnem zápisu přeměny do obchodního rejstříku, i kdyby byl rozhodný den o měsíce dřívější.
Projekt přeměny stanovuje tzv. rozhodný den – den, od kterého se jednání zanikající nebo rozdělované společnosti z účetního a daňového hlediska považují za jednání učiněná na účet nástupnické společnosti. Podle zákona o přeměnách nesmí rozhodný den předcházet víc než 12 měsíců přede dnem, kdy je podán návrh na zápis přeměny do obchodního rejstříku. Praktický omyl je domnívat se, že už od rozhodného dne patří nemovitost nástupnické společnosti i věcněprávně – ve skutečnosti k přechodu vlastnictví (a tedy i k okamžiku, od kterého může nástupnická společnost s nemovitostí právně nakládat) dochází až zápisem přeměny do obchodního rejstříku, který může nastat i řadu měsíců po rozhodném dni.
Proč se zapisuje záznamem, ne vkladem
Vlastnictví nemovitosti při přeměně nevzniká na základě smlouvy posuzované katastrem ve vkladovém řízení, ale přímo ze zákona – proto se do katastru zapisuje záznamem, stejně jako u dědictví.
Katastrální zákon rozlišuje tři typy zápisu: vklad (u práv vznikajících na základě smlouvy, kde katastr zkoumá náležitosti listiny ještě předtím, než právo vznikne), záznam (u práv, která už vznikla, změnila se nebo zanikla na základě zákona, rozhodnutí orgánu veřejné moci nebo jiné právní skutečnosti nezávislé na vůli stran) a poznámku (evidence dalších skutečností, např. probíhajícího řízení). Přechod nemovitosti při fúzi nebo rozdělení nastává přímo ze zákona zápisem přeměny do obchodního rejstříku, takže katastr už jen eviduje nastalou skutečnost záznamem – obdobně jako u přechodu nemovitosti děděním. Podkladem pro záznam je zpravidla výpis z obchodního rejstříku dokládající zápis přeměny spolu s projektem přeměny nebo jeho relevantní částí, ze které je patrné, které nemovitosti na kterou nástupnickou společnost přešly.
Kdy je potřeba znalecký posudek
Znalecký posudek na ocenění jmění je při fúzi nebo rozdělení povinný jen v některých případech stanovených zákonem o přeměnách, ne u každé přeměny automaticky.
Zákon o přeměnách vyžaduje posudek znalce jmenovaného soudem na ocenění jmění zanikající společnosti typicky tehdy, je-li nástupnickou společností akciová společnost nebo evropská společnost, případně u některých přeshraničních přeměn. U řady přeměn mezi společnostmi s ručením omezeným naopak posudek potřeba není. Jde o samostatnou otázku od znaleckého posudku nemovitosti, který se řeší například při vkladu jednotlivé nemovitosti do základního kapitálu s.r.o. – u přeměny se totiž neoceňuje jednotlivá nemovitost samostatně, ale celé jmění zanikající či rozdělované společnosti najednou.
Jak zapsat přechod nemovitosti do katastru po fúzi nebo rozdělení
- Počkejte na zápis přeměny do obchodního rejstříku
Přeměna nabývá účinnosti až tímto zápisem – teprve od něj se nástupnická společnost stává vlastníkem nemovitosti.
- Připravte výpis z obchodního rejstříku
Výpis musí dokládat zápis přeměny a označení nástupnické společnosti, na kterou nemovitost přešla.
- Připravte projekt přeměny nebo jeho relevantní část
U rozdělení, zejména odštěpením, doložte přílohu se seznamem nemovitostí přiřazených konkrétní nástupnické společnosti.
- Podejte katastru podklady k záznamu
Na rozdíl od vkladu nejde o návrh, o kterém se rozhoduje ve správním řízení s účastníky – katastr zapíše přechod vlastnictví záznamem na základě předložených listin.
- Zkontrolujte zápis na novém výpisu z katastru
Po provedení záznamu si ověřte, že se nástupnická společnost objevila jako vlastník na listu vlastnictví dotčené nemovitosti.
Časté dotazy
- Potřebuje nástupnická společnost kupní smlouvu na nemovitost po fúzi?
- Ne. Nemovitost přechází na nástupnickou společnost jako součást univerzálního právního nástupnictví na základě projektu přeměny, ne na základě kupní nebo darovací smlouvy.
- Od kdy je nástupnická společnost vlastníkem nemovitosti – od rozhodného dne, nebo od zápisu do obchodního rejstříku?
- Od zápisu přeměny do obchodního rejstříku. Rozhodný den má význam jen účetní a daňový, věcněprávní účinky včetně vlastnictví nemovitosti nastávají až dnem zápisu přeměny.
- Zapisuje se přechod nemovitosti po fúzi do katastru jako vklad?
- Ne, zapisuje se záznamem. Vlastnictví vzniká přímo ze zákona zápisem přeměny do obchodního rejstříku, katastr proto tuto skutečnost jen eviduje, podobně jako u dědictví.
- Jak zjistím, které nemovitosti přešly na novou společnost při odštěpení?
- Z přílohy projektu rozdělení se seznamem převáděného jmění. Na nástupnickou společnost přecházejí jen nemovitosti, které projekt výslovně uvádí – zbytek zůstává původní (rozdělované) společnosti.
- Je při fúzi nebo rozdělení vždy potřeba znalecký posudek na nemovitost?
- Ne. Znalecký posudek na ocenění jmění vyžaduje zákon o přeměnách jen v některých případech, například je-li nástupnickou společností akciová společnost – u řady přeměn mezi společnostmi s ručením omezeným posudek potřeba není.
- Mění se při přeměně zástavní práva nebo věcná břemena zapsaná k nemovitosti?
- Ne, samotná přeměna je nemění. Zástavní práva, věcná břemena a další zápisy v sekci C listu vlastnictví zůstávají zachovány a dál se váží ke stejné nemovitosti, jen s novým vlastníkem v sekci A.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev — § 59 – účinnost přeměny, úprava fúze i rozdělení
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon — rozdíl mezi vkladem a záznamem
- Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) — obecná úprava obchodních korporací
- Obchodní rejstřík a sbírka listin — ověření zápisu přeměny a projektu přeměny