LVČtiLV
Slovník katastru

Předkupní právo k nemovitosti: zákonné i smluvní, zápis a zánik

Předkupní právo zavazuje vlastníka nemovitosti nabídnout ji nejprve oprávněné osobě, chce-li ji prodat. Podstatný je rozdíl mezi zákonným právem spoluvlastníků, smluvním obligačním právem a smluvním věcným právem zapsaným v katastru – každé má jiné důsledky při porušení.

Autor: · Provozovatel služby ČtiLV9 min čtení

Co je předkupní právo k nemovitosti a zapisuje se do katastru?

Předkupní právo je povinnost vlastníka nabídnout nemovitost ke koupi nejprve oprávněné osobě, než ji prodá jinému. Do katastru nemovitostí se zapisuje jako omezení vlastnického práva jen tehdy, je-li sjednáno jako věcné právo – pak váže i každého dalšího nabyvatele. Čistě smluvní (obligační) předkupní právo v katastru vidět není.

Klíčové body
Věcné předkupní právozapsáno v katastru (sekce C)váže i dalšího nabyvateleviditelné na LVObligační předkupní právojen ve smlouvě mezi stranaminezavazuje nabyvatelena LV není vidět
Věcné předkupní právo zapsané v katastru váže i dalšího nabyvatele nemovitosti; obligační (osobní) předkupní právo zavazuje jen původní smluvní strany.

Zákonné a smluvní předkupní právo

Předkupní právo zakládá povinnost vlastníka nabídnout věc ke koupioprávněné osobě dříve, než ji prodá někomu jinému, a to za stejných podmínek. U nemovitostí se v praxi nejčastěji setkáte s omezeným zákonným předkupním právem spoluvlastníkůpodle § 1124 a 1125 občanského zákoníku – to ale od 1. 7. 2020 platí jen výjimečně, jak podrobně popisuje průvodce spoluvlastnictví nemovitosti.

Kromě toho lze předkupní právo sjednat smluvně podle § 2140 a násl. občanského zákoníku, a to i mimo vztah spoluvlastníků – typicky si ho vymíní prodávající při prodeji části pozemku, developer u navazujících parcel nebo rodinní příslušníci při převodu nemovitosti v rodině. Smluvní předkupní právo lze sjednat i samostatnou smlouvou, nejen jako vedlejší ujednání kupní smlouvy.

Věcné vs. obligační předkupní právo

Klíčové je, zda si strany sjednají předkupní právo jen jako obligační (osobní závazek mezi nimi), nebo jako věcné právopodle § 2144 občanského zákoníku. Věcné předkupní právo se zapisuje vkladem do katastru nemovitostíjako omezení vlastnického práva v sekci C listu vlastnictví – stejně jako věcné břemeno nebo zástavní právo.

HlediskoVěcné předkupní právoObligační (osobní) předkupní právo
VznikUjednáno smlouvou a zapsáno do katastru jako věcné právoUjednáno smlouvou, ale bez zápisu do katastru
Zápis na LVAno – omezení vlastnického práva v sekci CNe, na listu vlastnictví není vidět
Váže dalšího nabyvateleAno, i každého dalšího vlastníka nemovitostiNe, jen strany smlouvy (a jejich dědice)
Při porušeníOprávněný se může domáhat nabídky i po nabyvateliJen náhrada škody nebo smluvní pokuta vůči prodávajícímu

Praktický dopad: Kupujete-li nemovitost, vždy zkontrolujte sekci C listu vlastnictví. Obligační předkupní právo tam nenajdete, přesto vás nemusí ohrozit – zavazuje jen prodávajícího vůči oprávněnému, ne vás jako kupujícího.

Co se stane při porušení předkupního práva

Poruší-li vlastník věcnépředkupní právo a prodá nemovitost bez nabídky oprávněnému, může se oprávněný podle § 2144 domáhat, aby mu nemovitost za stejných podmínek nabídl i nový nabyvatel– právo tedy působí i proti třetí osobě, protože je zapsáno ve veřejném seznamu (katastru).

U čistě obligačníhopředkupního práva takový nárok vůči kupujícímu neexistuje – prodej třetí osobě zůstává platný a oprávněný má proti prodávajícímu jen nárok na náhradu škody, případně na sjednanou smluvní pokutu.

„Rozdíl mezi věcným a obligačním předkupním právem rozhoduje o tom, zda oprávněný dosáhne skutečně na nemovitost, nebo jen na peněžitou náhradu. Bez zápisu v katastru zůstává předkupní právo vůči novému vlastníkovi bezzubé.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Jak předkupní právo zaniká

Smluvní předkupní právo zaniká uplynutím sjednané doby, dohodou stran, výmazem z katastru u věcného práva, nebo smrtí oprávněné fyzické osoby, není-li ujednáno, že přechází na dědice. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků zaniká uplynutím zákonné šestiměsíční lhůty od vzniku spoluvlastnictví, případně už samotným zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví.

Upozornění: Informace jsou orientační a nenahrazují právní posouzení konkrétní smlouvy. Přesné znění ujednání o předkupním právu i jeho zápis v katastru se mohou případ od případu lišit.

Časté dotazy

Co je předkupní právo k nemovitosti?
Předkupní právo zavazuje vlastníka, aby v případě prodeje nemovitosti nabídl koupi nejprve oprávněné osobě, a to za stejných podmínek, za jakých by nemovitost prodal třetí osobě. Může vzniknout ze zákona (typicky mezi spoluvlastníky) nebo být sjednáno smlouvou.
Jaký je rozdíl mezi zákonným a smluvním předkupním právem?
Zákonné předkupní právo vzniká přímo ze zákona bez ujednání – u nemovitostí jde hlavně o omezené předkupní právo spoluvlastníků podle § 1124 a 1125 občanského zákoníku. Smluvní (ujednané) předkupní právo si strany sjednají dobrovolně podle § 2140 a násl. občanského zákoníku, a to i mimo spoluvlastnický vztah.
Zapisuje se předkupní právo do katastru nemovitostí?
Jen pokud je sjednáno jako věcné právo – pak se zapisuje vkladem do katastru jako omezení vlastnického práva v sekci C listu vlastnictví a váže i každého dalšího nabyvatele. Čistě obligační (osobní) předkupní právo se do katastru nezapisuje a na LV není vidět.
Co se stane, když vlastník předkupní právo poruší?
U věcného předkupního práva se oprávněný může domáhat, aby mu nemovitost nabídl i nový nabyvatel za stejných podmínek, za jakých ji koupil. U čistě obligačního předkupního práva má oprávněný proti prodávajícímu jen nárok na náhradu škody nebo sjednanou smluvní pokutu, samotný prodej třetí osobě zůstává platný.
Jak dlouho platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků?
Od 1. 7. 2020 platí jen výjimečně a časově omezeně – pokud spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit, s kým budou spoluvlastníky, a to jen po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Po uplynutí lhůty lze podíl prodat komukoli bez nabídky ostatním spoluvlastníkům.

Zdroje a další čtení

PrůvodceJak číst list vlastnictvíKompletní návod, jak přečíst list vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí. Vysvětlíme sekce A až F, plombu i nejčastější zápisy včetně toho, co prověřit před koupí.Číst průvodce →PrůvodceJak získat list vlastnictvíKde a jak získat list vlastnictví: bezplatné nahlížení do katastru, ověřený výpis přes Czech POINT, katastrální pracoviště i dálkový přístup ČÚZK. Ceny, postup a rozdíly.Číst průvodce →PrůvodcePojmy na listu vlastnictvíSlovník zápisů na listu vlastnictví. Co znamená plomba, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, exekuce, insolvence nebo SJM a jak každý zápis ovlivní koupi nemovitosti.Číst průvodce →PrůvodceKontrola před koupíPraktický checklist, co prověřit u nemovitosti před koupí – od listu vlastnictví přes věcná břemena, zástavy a exekuce až po katastrální mapu, územní plán a technický stav.Číst průvodce →PrůvodceVěcné břemenoVěcné břemeno (služebnost) srozumitelně: co znamená, jaké jsou typy, kde ho najdete na listu vlastnictví, zda přechází na nového vlastníka a jak ho zrušit.Číst průvodce →PrůvodcePlomba v katastruCo znamená plomba (značka P) na listu vlastnictví, proč vzniká, jak dlouho trvá a jak řízení u katastru ovlivní koupi nemovitosti. Vysvětlení běžnou češtinou.Číst průvodce →PrůvodceZástavní právoZástavní právo (hypotéka) na listu vlastnictví srozumitelně: co znamená, jak vzniká, zda přechází na kupujícího a jak ho po splacení dluhu vymazat z katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceJak zjistit vlastníkaNávod, jak zjistit majitele nemovitosti nebo pozemku podle adresy, čísla parcely nebo z mapy – zdarma přes Nahlížení do katastru i ověřeným výpisem z ČÚZK.Číst průvodce →PrůvodceExekuce na nemovitostJak poznat exekuci na nemovitosti z listu vlastnictví, co znamená exekuční příkaz a dražební vyhláška a jaká rizika hrozí kupujícímu. Vysvětlení běžnou češtinou.Číst průvodce →PrůvodceÚschova kupní cenyJak funguje úschova kupní ceny při prodeji nemovitosti – rozdíl mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou, kdy se peníze vyplatí prodávajícímu a jak úschovu bezpečně sjednat.Číst průvodce →PrůvodceSJM a nemovitostCo znamená společné jmění manželů (SJM) pro nemovitost: kdy do něj byt nebo dům spadá, proč prodej vyžaduje souhlas obou manželů a co se se SJM děje při rozvodu.Číst průvodce →PrůvodceDědictví nemovitostiJak probíhá dědické řízení u nemovitosti, kdy vzniká vlastnictví dědice a proč se do katastru zapisuje záznamem, nikoli vkladem. Postup krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceVklad do katastruJak dlouho trvá zápis vlastnictví do katastru nemovitostí, kolik stojí návrh na vklad a jak se liší vklad, záznam a poznámka. Postup krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceSpoluvlastnictví nemovitostiJaký je rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a společným jměním manželů (SJM), jak se projeví na listu vlastnictví a kdy platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků.Číst průvodce →PrůvodceChyba v katastruJak postupovat, když je na listu vlastnictví chybný údaj: rozdíl mezi opravou chyby podle katastrálního zákona a sporem o vlastnictví, lhůty a kam podat návrh.Číst průvodce →PrůvodceKatastrální mapa a hraniceJak zdarma zjistit hranice a výměru pozemku v katastrální mapě, proč se liší přesnost DKM a KMD a kdy si nechat hranice pozemku vytyčit zeměměřičem.Číst průvodce →PrůvodceDružstevní byt vs. osobní vlastnictvíProč družstevní byt nenajdete na listu vlastnictví, jak si místo LV ověřit bytové družstvo a jaká rizika přináší koupě družstevního podílu oproti bytu v osobním vlastnictví.Číst průvodce →PrůvodceRezervační a kupní smlouvaCo musí obsahovat rezervační a kupní smlouva na nemovitost, kdy je rezervační poplatek vratný a proč vlastnictví přechází až vkladem do katastru, ne podpisem smlouvy.Číst průvodce →PrůvodceDaň z nemovitých věcíKdo platí daň z nemovitých věcí, jak se liší od zrušené daně z nabytí, jaké jsou sazby za byt, dům, garáž a pozemek a dokdy podat přiznání a zaplatit daň v roce 2026.Číst průvodce →PrůvodceDuplicitní vlastnictvíCo znamená duplicitní zápis vlastnictví na listu vlastnictví, proč vzniká, jaká rizika hrozí kupujícímu a jak se spor o vlastnictví řeší dohodou nebo žalobou u soudu.Číst průvodce →PrůvodcePrávo stavbyCo je právo stavby podle občanského zákoníku, jak se zapisuje do katastru nemovitostí, jak dlouho může trvat a co se stavbou stane po jeho skončení.Číst průvodce →PrůvodceDaň z prodeje nemovitostiKdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu: časový test 10 let (5 let u starších nemovitostí), 2 roky bydliště i výjimka při použití peněz na vlastní bydlení. Rozdíl oproti dani z nemovitých věcí.Číst průvodce →PrůvodceZápis stavby do katastruJak zapsat dokončenou stavbu do katastru nemovitostí: kolaudační rozhodnutí, geometrický plán, potřebné doklady i postup podání návrhu krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceVydržení nemovitostiCo je vydržení nemovitosti podle občanského zákoníku, jaký je rozdíl mezi řádným (10 let) a mimořádným (20 let) vydržením a jak se vydržené vlastnictví zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceDarování nemovitostiJak probíhá darování nemovitosti: náležitosti darovací smlouvy, kdy je dar osvobozen od daně z příjmu a jak proběhne vklad vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceZrušení spoluvlastnictvíJak zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví nemovitosti dohodou nebo u soudu – reálné rozdělení, přikázání za náhradu i prodej věci, a jak se výsledek zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceBytová jednotka a společné částiCo je bytová jednotka podle občanského zákoníku, jak vzniká prohlášením vlastníka, co patří mezi společné části domu a kdy musí vzniknout společenství vlastníků jednotek (SVJ).Číst průvodce →PrůvodceInsolvence a nemovitostCo znamená poznámka o insolvenčním řízení na listu vlastnictví, jak omezuje nakládání s nemovitostí a jak se liší prodej nemovitosti v insolvenci od prodeje v exekuci.Číst průvodce →PrůvodceZákaz zcizení a zatíženíCo je zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, jaký je rozdíl mezi věcným a obligačním zákazem, kdy nemovitost s tímto zápisem prodat lze a kdy je potřeba souhlas oprávněného.Číst průvodce →