LVČtiLV
Průvodce katastrem

Kupní smlouva na nemovitost: povinné náležitosti

Kupní smlouva na nemovitost má přísnější požadavky než smlouva na movitou věc. Vysvětlíme, co musí obsahovat, proč vyžaduje písemnou formu s ověřenými podpisy a proč se kupující nestane vlastníkem už podpisem, ale až zápisem do katastru nemovitostí.

Autor: · Provozovatel služby ČtiLV9 min čtení

Co musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost?

Kupní smlouva na nemovitost musí podle § 2079 a § 2128 a násl. občanského zákoníku přesně určit nemovitost (shodně s údaji v katastru), kupní cenu nebo způsob jejího určení a projev vůle prodávajícího věc odevzdat a kupujícího ji koupit. Protože jde o převod věcného práva k nemovité věci, musí mít smlouva podle § 560 NOZ vždy písemnou formu a podpisy stran musí být úředně ověřené – jinak katastrální úřad vklad neprovede. Podpisem smlouvy ale vlastnictví ještě nepřechází: podle § 1099 NOZ se u věcí zapisovaných do veřejného seznamu nabývá vlastnictví až zápisem vkladu do katastru nemovitostí.

Klíčové body
Čísla a lhůty
§ 2079 a § 2128 NOZobecná úprava kupní smlouvy a zvláštní úprava koupě nemovité věcizdroj
§ 560 NOZpovinná písemná forma jednání převádějícího věcné právo k nemovité věcizdroj
§ 1099 NOZvlastnictví nemovitosti se nabývá až zápisem do katastru, ne podpisem smlouvyzdroj
Podpis smlouvyvlastníkem je stále prodávajícíNávrh na vkladpodán katastrálnímu úřaduZápis vkladuvlastníkem je kupující
Podpis kupní smlouvy zavazuje strany k převodu, ale vlastníkem podle katastru zůstává až do vkladu prodávající. Teprve zápis vkladu vlastnictví skutečně převede na kupujícího.

Co je kupní smlouva na nemovitost

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu nemovitou věc a umožnit mu nabytí vlastnického práva k ní, kupující se zavazuje věc převzít a zaplatit cenu.

Obecnou úpravu kupní smlouvy obsahuje § 2079 a násl. občanského zákoníku. Protože je nemovitá věc specifický předmět koupě – zapisuje se do veřejného seznamu a její převod má dopad i na třetí osoby – doplňuje obecnou úpravu zvláštní pododdíl Koupě nemovité věci (§ 2128 a násl. NOZ). Ten mimo jiné ukládá prodávajícímu upozornit kupujícího na vady, o kterých ví, a na věcná práva třetích osob váznoucí na nemovitosti, i kdyby nebyla zapsána ve veřejném seznamu.

Povinné a doporučené náležitosti

Smlouva musí přesně určit nemovitost shodně s katastrem, cenu nebo způsob jejího určení a projevy vůle obou stran; doporučené náležitosti (úschova, termín předání) zákon nevyžaduje, ale výrazně snižují riziko sporu.

NáležitostCo zákon vyžadujeCo se navíc doporučuje
Formapísemná (§ 560 NOZ) – ústně nebo konkludentně nelzejedna listina podepsaná všemi stranami, ne výměna e-mailů
Podpisyúředně ověřené – jinak katastrální úřad vklad neprovedeověření u notáře, na Czech POINTu nebo u obecního úřadu
Identifikace nemovitostishodná s údaji v katastru (parcelní číslo, k. ú., číslo jednotky)ověřit čerstvým výpisem z katastru těsně před podpisem
Cenaurčena částkou nebo způsobem jejího určenísvázat výplatu s advokátní, notářskou nebo bankovní úschovou
Okamžik převodu vlastnictvíze zákona až vkladem do katastru (§ 1099 NOZ), ne podpisemsmlouvu doplnit i o termín předání a stav při předání

Písemná forma a ověřené podpisy

Jednání, kterým se převádí věcné právo k nemovité věci, musí mít podle § 560 NOZ vždy písemnou formu; pro účely vkladu do katastru musí být podpisy úředně ověřeny.

Písemná forma se týká samotné smlouvy o převodu, ne jen návrhu na vklad. Úřední ověření podpisů zákon výslovně nevyžaduje pro platnost smlouvy samotné, ale katastrální úřad bez něj vklad neprovede – v praxi proto ověření podpisu chybí jen výjimečně a smlouva bez něj zůstává „nezapsatelná“. Podepisují-li smlouvu postupně obě strany na oddělených vyhotoveních, musí být kvůli požadavkům katastrální vyhlášky (357/2013 Sb.) na náležitosti listin vždy jasné, že jde o shodný text – nejbezpečnější je proto jedna společná listina, ne výměna naskenovaných podpisů e-mailem. Podrobně k samotnému podání popisuje průvodce elektronické podání návrhu na vklad.

Kdy přechází vlastnictví

U nemovitostí zapisovaných do katastru přechází vlastnictví až zápisem vkladu (§ 1099 NOZ), ne uzavřením smlouvy – do zápisu je kupující jen věřitelem nároku na převod, ne vlastníkem.

To má praktický důsledek pro dobu mezi podpisem a zápisem: dokud vklad neproběhne, může prodávající (protiprávně) nemovitost zatížit nebo se stát předmětem jeho exekuce – proto se doporučuje zajistit kupní cenu úschovou a sledovat průběh řízení o vkladu, například přes bezplatnou službu ČÚZK Sledování změn. Zápis vkladu má navíc zpětné účinky ke dni podání návrhu – vlastnické právo se tak z hlediska pořadí posuzuje od podání, i když samotné rozhodnutí přijde až po uplynutí zákonné 20denní ochranné lhůty.

Postup krok za krokem

  1. Ověřte nemovitost v katastru

    Zkontrolujte aktuální list vlastnictví a katastrální mapu, ať se údaje ve smlouvě shodují se skutečným stavem zápisu.

  2. Sjednejte povinné náležitosti smlouvy

    Zajistěte přesnou identifikaci nemovitosti, cenu nebo způsob jejího určení a projevy vůle obou stran (§ 2079, § 2128 a násl. NOZ).

  3. Podepište smlouvu s ověřenými podpisy

    Smlouva musí mít písemnou formu (§ 560 NOZ); pro vklad do katastru zajistěte úřední ověření podpisů obou stran.

  4. Zajistěte kupní cenu úschovou

    Svěřte úhradu ceny advokátní, notářské nebo bankovní úschově, aby se vyplatila až po zápisu vkladu.

  5. Podejte návrh na vklad do katastru

    Návrh podejte katastrálnímu úřadu spolu se smlouvou; počkejte na uplynutí zákonné 20denní ochranné lhůty.

  6. Zkontrolujte zápis a předejte nemovitost

    Po povolení vkladu ověřte nový list vlastnictví a teprve poté podle smlouvy nemovitost fyzicky předejte.

Časté dotazy

Musí mít kupní smlouva na nemovitost písemnou formu?
Ano, vždy. Jednání, kterým se převádí věcné právo k nemovité věci, vyžaduje podle § 560 NOZ písemnou formu; jinak je neplatné.
Musí být podpisy na kupní smlouvě úředně ověřené?
Zákon to pro platnost smlouvy výslovně nevyžaduje, ale bez úředně ověřených podpisů katastrální úřad vklad vlastnictví neprovede.
Kdy se kupující stane vlastníkem nemovitosti?
Až zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (§ 1099 NOZ), ne podpisem kupní smlouvy.
Stačí k převodu nemovitosti rezervační smlouva?
Ne, rezervační smlouva zavazuje jen k dalšímu jednání a rezervuje nemovitost; samotný převod vlastnictví řeší až kupní smlouva a následný vklad do katastru.
Co když smlouva neurčí přesně cenu nemovitosti?
Kupní smlouva musí obsahovat cenu, nebo alespoň způsob jejího určení; bez toho jde o podstatnou náležitost, jejíž chybění zpochybňuje platnost smlouvy.

Zdroje a další čtení

PrůvodceJak číst list vlastnictvíKompletní návod, jak přečíst list vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí. Vysvětlíme sekce A až F, plombu i nejčastější zápisy včetně toho, co prověřit před koupí.Číst průvodce →PrůvodceJak získat list vlastnictvíKde a jak získat list vlastnictví: bezplatné nahlížení do katastru, ověřený výpis přes Czech POINT, katastrální pracoviště i dálkový přístup ČÚZK. Ceny, postup a rozdíly.Číst průvodce →PrůvodcePojmy na listu vlastnictvíSlovník zápisů na listu vlastnictví. Co znamená plomba, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, exekuce, insolvence nebo SJM a jak každý zápis ovlivní koupi nemovitosti.Číst průvodce →PrůvodceKontrola před koupíPraktický checklist, co prověřit u nemovitosti před koupí – od listu vlastnictví přes věcná břemena, zástavy a exekuce až po katastrální mapu, územní plán a technický stav.Číst průvodce →PrůvodceVěcné břemenoVěcné břemeno (služebnost) srozumitelně: co znamená, jaké jsou typy, kde ho najdete na listu vlastnictví, zda přechází na nového vlastníka a jak ho zrušit.Číst průvodce →PrůvodcePlomba v katastruCo znamená plomba (značka P) na listu vlastnictví, proč vzniká, jak dlouho trvá a jak řízení u katastru ovlivní koupi nemovitosti. Vysvětlení běžnou češtinou.Číst průvodce →PrůvodceZástavní právoZástavní právo (hypotéka) na listu vlastnictví srozumitelně: co znamená, jak vzniká, zda přechází na kupujícího a jak ho po splacení dluhu vymazat z katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceJak zjistit vlastníkaNávod, jak zjistit majitele nemovitosti nebo pozemku podle adresy, čísla parcely nebo z mapy – zdarma přes Nahlížení do katastru i ověřeným výpisem z ČÚZK.Číst průvodce →PrůvodceExekuce na nemovitostJak poznat exekuci na nemovitosti z listu vlastnictví, co znamená exekuční příkaz a dražební vyhláška a jaká rizika hrozí kupujícímu. Vysvětlení běžnou češtinou.Číst průvodce →PrůvodceÚschova kupní cenyJak funguje úschova kupní ceny při prodeji nemovitosti – rozdíl mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou, kdy se peníze vyplatí prodávajícímu a jak úschovu bezpečně sjednat.Číst průvodce →PrůvodceSJM a nemovitostCo znamená společné jmění manželů (SJM) pro nemovitost: kdy do něj byt nebo dům spadá, proč prodej vyžaduje souhlas obou manželů a co se se SJM děje při rozvodu.Číst průvodce →PrůvodceDědictví nemovitostiJak probíhá dědické řízení u nemovitosti, kdy vzniká vlastnictví dědice a proč se do katastru zapisuje záznamem, nikoli vkladem. Postup krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceVklad do katastruJak dlouho trvá zápis vlastnictví do katastru nemovitostí, kolik stojí návrh na vklad a jak se liší vklad, záznam a poznámka. Postup krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceSpoluvlastnictví nemovitostiJaký je rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a společným jměním manželů (SJM), jak se projeví na listu vlastnictví a kdy platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků.Číst průvodce →PrůvodceChyba v katastruJak postupovat, když je na listu vlastnictví chybný údaj: rozdíl mezi opravou chyby podle katastrálního zákona a sporem o vlastnictví, lhůty a kam podat návrh.Číst průvodce →PrůvodceKatastrální mapa a hraniceJak zdarma zjistit hranice a výměru pozemku v katastrální mapě, proč se liší přesnost DKM a KMD a kdy si nechat hranice pozemku vytyčit zeměměřičem.Číst průvodce →PrůvodceDružstevní byt vs. osobní vlastnictvíProč družstevní byt nenajdete na listu vlastnictví, jak si místo LV ověřit bytové družstvo a jaká rizika přináší koupě družstevního podílu oproti bytu v osobním vlastnictví.Číst průvodce →PrůvodceRezervační a kupní smlouvaCo musí obsahovat rezervační a kupní smlouva na nemovitost, kdy je rezervační poplatek vratný a proč vlastnictví přechází až vkladem do katastru, ne podpisem smlouvy.Číst průvodce →PrůvodceDaň z nemovitých věcíKdo platí daň z nemovitých věcí, jak se liší od zrušené daně z nabytí, jaké jsou sazby za byt, dům, garáž a pozemek a dokdy podat přiznání a zaplatit daň v roce 2026.Číst průvodce →PrůvodceDuplicitní vlastnictvíCo znamená duplicitní zápis vlastnictví na listu vlastnictví, proč vzniká, jaká rizika hrozí kupujícímu a jak se spor o vlastnictví řeší dohodou nebo žalobou u soudu.Číst průvodce →PrůvodcePrávo stavbyCo je právo stavby podle občanského zákoníku, jak se zapisuje do katastru nemovitostí, jak dlouho může trvat a co se stavbou stane po jeho skončení.Číst průvodce →PrůvodceDaň z prodeje nemovitostiKdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu: časový test 10 let (5 let u starších nemovitostí), 2 roky bydliště i výjimka při použití peněz na vlastní bydlení. Rozdíl oproti dani z nemovitých věcí.Číst průvodce →PrůvodceZápis stavby do katastruJak zapsat dokončenou stavbu do katastru nemovitostí: kolaudační rozhodnutí, geometrický plán, potřebné doklady i postup podání návrhu krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceVydržení nemovitostiCo je vydržení nemovitosti podle občanského zákoníku, jaký je rozdíl mezi řádným (10 let) a mimořádným (20 let) vydržením a jak se vydržené vlastnictví zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceDarování nemovitostiJak probíhá darování nemovitosti: náležitosti darovací smlouvy, kdy je dar osvobozen od daně z příjmu a jak proběhne vklad vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceZrušení spoluvlastnictvíJak zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví nemovitosti dohodou nebo u soudu – reálné rozdělení, přikázání za náhradu i prodej věci, a jak se výsledek zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceBytová jednotka a společné částiCo je bytová jednotka podle občanského zákoníku, jak vzniká prohlášením vlastníka, co patří mezi společné části domu a kdy musí vzniknout společenství vlastníků jednotek (SVJ).Číst průvodce →PrůvodcePředkupní právo k nemovitostiJaký je rozdíl mezi zákonným předkupním právem spoluvlastníků a smluvním předkupním právem, kdy se zapisuje do katastru jako věcné právo a jak porušení předkupního práva řešit.Číst průvodce →PrůvodceInsolvence a nemovitostCo znamená poznámka o insolvenčním řízení na listu vlastnictví, jak omezuje nakládání s nemovitostí a jak se liší prodej nemovitosti v insolvenci od prodeje v exekuci.Číst průvodce →PrůvodceZákaz zcizení a zatíženíCo je zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, jaký je rozdíl mezi věcným a obligačním zákazem, kdy nemovitost s tímto zápisem prodat lze a kdy je potřeba souhlas oprávněného.Číst průvodce →PrůvodceNájem a prodej nemovitostiCo se stane s nájemní smlouvou při prodeji nemovitosti: proč nájem nezaniká, jaká práva a povinnosti přecházejí na nového vlastníka a proč nájem na listu vlastnictví nenajdete.Číst průvodce →PrůvodcePoznámka spornosti zápisuCo znamená poznámka spornosti zápisu podle § 986 občanského zákoníku, jak se od ní liší poznámka rozepře, jaká je dvouměsíční lhůta pro podání žaloby a jak poznámku navrhnout.Číst průvodce →PrůvodceDražba nemovitostiJak probíhá exekuční a insolvenční dražba nemovitosti, co znamená nejnižší podání, kdy se dražební jednání opakuje a jaká rizika hrozí tomu, kdo nemovitost z dražby kupuje.Číst průvodce →PrůvodceNabytí od nevlastníkaJak funguje ochrana dobré víry při koupi nemovitosti od osoby zapsané v katastru jako vlastník, která jím ve skutečnosti není. Co znamená § 984 občanského zákoníku pro kupujícího i pro skutečného vlastníka.Číst průvodce →PrůvodceNezbytná cestaJak získat právo nezbytné cesty k pozemku nebo nemovitosti bez přístupu k veřejné cestě: podmínky podle § 1029 občanského zákoníku, kdy soud cestu nepovolí a jak se zapisuje do katastru jako služebnost.Číst průvodce →PrůvodceReálné břemenoCo je reálné břemeno podle § 1303 občanského zákoníku, čím se liší od věcného břemene (služebnosti), jak vzniká povinnost něco vlastníkovi nemovitosti dávat nebo konat a jak se zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodcePředběžné opatření na nemovitostiCo znamená předběžné opatření zapsané jako poznámka na listu vlastnictví, jak soud podle § 74 a násl. občanského soudního řádu omezí nakládání s nemovitostí a kdy toto omezení zanikne.Číst průvodce →PrůvodceNeoprávněná stavba na pozemkuCo se stane, když někdo postaví stavbu na cizím pozemku bez práva k tomu: rozdíl mezi dobrou a zlou vírou stavebníka, možnosti řešení podle § 1084–1087 občanského zákoníku a přestavek.Číst průvodce →PrůvodceVýměnek na nemovitostiCo je výměnek podle § 2707 občanského zákoníku, jak se sjednává při převodu domu nebo pozemku výměnou za doživotní zaopatření a jak se toto právo zapisuje do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceSlužebnost inženýrské sítěCo znamená služebnost inženýrské sítě na listu vlastnictví: právo vést přes pozemek vodovod, kanalizaci nebo elektrické vedení podle § 1267 občanského zákoníku, jak se liší od ochranného pásma a proč vedení nemusí být na LV vidět.Číst průvodce →PrůvodceSvěřenský fond a nemovitostCo je svěřenský fond podle § 1448 občanského zákoníku, proč je na listu vlastnictví místo vlastníka zapsán svěřenský správce a co si ověřit před koupí nemovitosti vyčleněné do svěřenského fondu.Číst průvodce →PrůvodcePacht zemědělské půdyJak funguje pacht zemědělské půdy podle § 2332 občanského zákoníku, čím se liší od nájmu, jaká je výpovědní doba u zemědělského pachtu a proč pachtovní smlouva při prodeji pozemku přechází na kupujícího.Číst průvodce →PrůvodceZamítnutí vkladu do katastruCo dělat, když katastr zamítne návrh na vklad vlastnického práva: proč nelze podat odvolání, jak a do 30 dnů podat žalobu podle občanského soudního řádu a jak zamítnutí vkladu předejít.Číst průvodce →PrůvodcePřídatné spoluvlastnictvíCo je přídatné spoluvlastnictví podle § 1223 občanského zákoníku, čím se liší od podílového spoluvlastnictví, jak vzniká u společné cesty nebo studny a jak se zapisuje do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceRozestavěná stavba v katastruProč od roku 2014 nelze do katastru nemovitostí zapsat rozestavěnou budovu, ale rozestavěnou jednotku ano, a jak se ve skutečnosti financuje a zajišťuje hypotéka na dům nebo byt ve výstavbě.Číst průvodce →PrůvodceDPH při prodeji nemovitostiKdy prodej pozemku, bytu nebo domu podléhá DPH podle § 56 zákona o DPH: pravidlo prvního obydlení, pětiletý test u staveb i pozemky určené k výstavbě. Rozdíl oproti dani z nabytí a z příjmu.Číst průvodce →PrůvodceZastavení spoluvlastnického podíluMůže spoluvlastník zastavit jen svůj podíl na nemovitosti bez souhlasu ostatních? Jak se zástava podílu projeví na listu vlastnictví a co hrozí ostatním spoluvlastníkům při exekuci dluhu.Číst průvodce →PrůvodceOdstoupení od kupní smlouvyCo se stane s vlastnictvím, když se strany odstoupí od kupní smlouvy na nemovitost poté, co už proběhl vklad do katastru: proč se vlastnictví nevrací automaticky a jak probíhá zpětný převod.Číst průvodce →PrůvodceGeometrický plán a dělení pozemkuK čemu slouží geometrický plán, kdy je potřeba pro rozdělení nebo scelení pozemku a jak vypadá celý postup od zaměření zeměměřičem až po zápis nové parcely do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceSpolečenství vlastníků jednotekKdy musí v domě s byty vzniknout společenství vlastníků jednotek (SVJ), jak se zakládá a zapisuje do rejstříku a jaká práva a povinnosti z členství v SVJ plynou vlastníkovi bytu.Číst průvodce →PrůvodcePrávo užívání a požíváníCo znamená právo užívání a právo požívání nemovitosti podle občanského zákoníku, jak se liší od výměnku a obecného věcného břemene a jak ovlivní koupi zatížené nemovitosti.Číst průvodce →PrůvodceOdpovědnost za vady nemovitostiJak dlouho lze po koupi domu nebo bytu reklamovat skrytou vadu stavby podle § 2129 občanského zákoníku, kdy má kupující-spotřebitel výhodu obrácení důkazního břemene a jak vadu správně vytknout.Číst průvodce →PrůvodceSouhlas soudu s prodejem nemovitostiKdy je k prodeji, koupi nebo zastavení nemovitosti nutný souhlas soudu podle § 461 a § 898 občanského zákoníku – za opatrovance i za nezletilé dítě – a co hrozí, pokud smlouva souhlas soudu nemá.Číst průvodce →PrůvodcePovinnosti realitního makléřeCo realitnímu makléři ukládá zákon o realitním zprostředkování (39/2020 Sb.): povinné pojištění, zákaz úschovy peněz, informační povinnost i jak si makléře před podpisem smlouvy ověřit.Číst průvodce →PrůvodceZnalecký posudek nemovitostiKdy je znalecký posudek nemovitosti ze zákona potřeba (dědictví, exekuce, dražba, vklad do firmy) a kdy stačí tržní odhad. Rozdíl mezi znalcem a odhadcem podle zákona 254/2019 Sb.Číst průvodce →PrůvodceSoudcovské zástavní právoCo je soudcovské zástavní právo podle § 338b občanského soudního řádu, jak vzniká na návrh věřitele, čím se liší od smluvní zástavy a exekuce a jak ho z listu vlastnictví odstranit.Číst průvodce →PrůvodceImise a sousedské sporyCo jsou imise podle § 1013 občanského zákoníku – kouř, hluk, pach i stín pronikající ze sousedova pozemku – kdy jde o nedovolený zásah a jak se sousedský spor o pozemek řeší.Číst průvodce →PrůvodceNabývání nemovitosti cizincemMůže cizinec koupit nemovitost v Česku? Ano, běžnou nemovitost bez omezení od roku 2011. U zemědělské a lesní půdy ale od 1. 7. 2024 platí nová výjimka podle § 9 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu.Číst průvodce →PrůvodceOchrana rodinné domácnostiProč manžel nemůže bez souhlasu druhého manžela prodat ani zastavit dům nebo byt, kde bydlí rodina – i když je jeho výlučným vlastníkem. Co je relativní neplatnost a jak se kupující může chránit.Číst průvodce →PrůvodcePřevod družstevního bytuJak probíhá převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, kdy na něj má člen družstva nárok podle stanov a proč nová jednotka vzniká v katastru teprve vkladem, ne záznamem.Číst průvodce →PrůvodcePřístavba, nástavba a vestavbaJaký je rozdíl mezi přístavbou, nástavbou a vestavbou, kdy je pro zápis změny dokončené stavby do katastru potřeba nový geometrický plán a kdy stačí jen doklad stavebního úřadu.Číst průvodce →PrůvodceZajišťovací převod vlastnického právaCo je zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitosti podle § 2040 občanského zákoníku, čím se liší od zástavního práva a proč je pro dlužníka rizikovější než klasická hypotéka.Číst průvodce →PrůvodceČíslo popisné a evidenčníCo znamená číslo popisné, orientační a evidenční u domu, kdo ho podle zákona o obcích přiděluje a proč nenahrazuje číslo parcely ani zápis na listu vlastnictví v katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceVyvlastnění nemovitostiKdy a za jakých podmínek lze pozemek nebo stavbu vyvlastnit podle zákona č. 184/2006 Sb., proč musí předcházet pokus o dohodu, jaká náhrada vlastníkovi náleží a jak se vyvlastnění projeví v katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceVypořádání SJM po rozvoduJak se po rozvodu vypořádá dům nebo byt ve společném jmění manželů: dohoda, žaloba u soudu i zákonná domněnka podle § 741 občanského zákoníku, pokud vypořádání neproběhne do tří let od rozvodu.Číst průvodce →PrůvodceVýhrada zpětné koupěCo znamená výhrada zpětné koupě nemovitosti podle § 2135 a násl. občanského zákoníku, proč platí desetiletá lhůta k uplatnění práva a kdy se zapisuje do katastru nemovitostí jako věcné právo.Číst průvodce →PrůvodceStavba jako součást pozemkuProč je od roku 2014 stavba součástí pozemku podle § 506 občanského zákoníku, kdy přesto mají pozemek a stavba různého vlastníka a jak to ovlivňuje zápis v katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceVýmaz zástavního právaJak postupovat při výmazu zástavního práva z listu vlastnictví po splacení hypotéky: souhlas věřitele, návrh na vklad, poplatek i co dělat, když banka už neexistuje.Číst průvodce →PrůvodceSlužebnost cesty, stezky a jízdyJaký je rozdíl mezi služebností stezky, průhonu a cesty podle § 1274 a násl. občanského zákoníku, jak se od nich liší nezbytná cesta a jak se zapisují do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceKulturní památka a vlastnictvíCo znamená, že je dům nebo pozemek nemovitou kulturní památkou: souhlas památkářů s úpravou stavby, evidence v Ústředním seznamu kulturních památek (ne na LV) a dopad na daň z nemovitých věcí.Číst průvodce →PrůvodceObnova katastrálního operátuCo je obnova katastrálního operátu podle § 40 a násl. katastrálního zákona, proč se při ní může změnit výměra pozemku i beze změny hranice v terénu a jak podat námitky proti novému zákresu.Číst průvodce →PrůvodceZměna druhu pozemkuJak probíhá změna druhu pozemku v katastru nemovitostí – kdy je potřeba souhlas s odnětím ze zemědělského půdního fondu, jak změna ovlivní daň z nemovitých věcí a proč ji vyžaduje stavební úřad před povolením stavby.Číst průvodce →PrůvodcePozemkové úpravyCo jsou komplexní a jednoduché pozemkové úpravy podle zákona č. 139/2002 Sb., jak je zahajuje Státní pozemkový úřad, jak ovlivní hranice a výměru pozemku a jak se výsledek zapisuje do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceDodatečné povolení stavbyJak podle § 256 stavebního zákona probíhá dodatečné povolení černé stavby, jaké podmínky musí stavebník splnit a proč legalizace dnes probíhá v rámci řízení o odstranění stavby.Číst průvodce →PrůvodceRÚIANCo je RÚIAN, jeden ze čtyř základních registrů veřejné správy podle zákona č. 111/2009 Sb., čím se liší od katastru nemovitostí a k čemu se hodí kód adresního místa v úředních formulářích.Číst průvodce →PrůvodceOchranné pásmo lesa a vodyProč od roku 2024 potřebuje stavba do 30 m od okraje lesa (dřív 50 m) závazné stanovisko orgánu státní správy lesů a jak ochranné pásmo vodního zdroje I. a II. stupně omezuje hnojení, chemikálie i výstavbu na pozemku.Číst průvodce →PrůvodceChráněné území ochrany přírodyCo znamená, že pozemek leží v národním parku, CHKO nebo přírodní rezervaci podle zákona č. 114/1992 Sb.: souhlas orgánu ochrany přírody se stavbou a kácením, evidence v ÚSOP a proč to na listu vlastnictví nenajdete.Číst průvodce →PrůvodceZáplavové územíJak vodoprávní úřad stanovuje záplavové území podle § 66 vodního zákona, proč v aktivní zóně (§ 67) platí téměř úplný zákaz staveb a jak si před koupí pozemku ověřit, že v ní nestojí.Číst průvodce →PrůvodcePozemek ve zjednodušené evidenciCo znamená, když je pozemek v katastru nemovitostí veden jen ve zjednodušené evidenci (PK, GP nebo EN), proč nemá jasné hranice v terénu a jak postupovat, když ho chcete koupit nebo zapsat do katastrální mapy.Číst průvodce →PrůvodcePředání nemovitostiProč nebezpečí škody na nemovitosti přechází na kupujícího už fyzickým převzetím podle § 2121 občanského zákoníku, ne až vkladem do katastru, a co by neměl chybět v protokolu o předání nemovitosti.Číst průvodce →PrůvodceDobrovolná dražba nemovitostiJak probíhá dobrovolná dražba nemovitosti podle zákona č. 26/2000 Sb. – od smlouvy s dražebníkem přes dražební vyhlášku až po příklep, kdy vydražitel nabývá vlastnictví a jak se zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceCírkevní restituceJak církevní restituce podle zákona č. 428/2012 Sb. ovlivňují nemovitosti: co je blokační ustanovení, jak se dohoda o vydání věci zapisuje do katastru a na co si dát pozor u historicky církevního majetku.Číst průvodce →PrůvodceOsobní údaje na LVJaké osobní údaje o vlastníkovi jsou veřejně dostupné na listu vlastnictví a v Nahlížení do katastru, proč to neporušuje GDPR a zda je možné adresu trvalého pobytu z výpisu skrýt.Číst průvodce →PrůvodceÚzemní plán a stavební pozemekJak si před koupí pozemku ověřit, že je podle územního plánu skutečně stavební, co je územně plánovací informace a proč katastr sám o sobě určení pozemku podle územního plánu neřeší.Číst průvodce →PrůvodcePENB při prodejiKdy je PENB při prodeji nebo pronájmu nemovitosti povinný, jaké výjimky platí, jak vysoká hrozí pokuta za jeho nepředložení a co se mění od roku 2027. Vysvětlení srozumitelně.Číst průvodce →PrůvodceSbírka listinCo je sbírka listin katastru nemovitostí, jak se liší od listu vlastnictví a jak si přes Dálkový přístup ČÚZK vyžádat kopii kupní, darovací nebo jiné smlouvy k parcele.Číst průvodce →PrůvodceOdporovatelnost prodejeCo znamená relativní neúčinnost (odporovatelnost) prodeje nemovitosti podle § 589–599 občanského zákoníku, kdy se jí může věřitel dovolat a jaké riziko hrozí kupujícímu za nízkou cenu.Číst průvodce →PrůvodceGarážové stání v katastruGarážové stání může být samostatná jednotka s vlastním listem vlastnictví, spoluvlastnický podíl na společných částech domu, nebo jen smluvní právo užívání bez zápisu v katastru. Jak si stání prověřit před koupí.Číst průvodce →PrůvodcePřevod družstevního podíluDružstevní byt nemá vlastníka zapsaného na listu vlastnictví – převádí se družstevní podíl podle zákona o obchodních korporacích, ne vkladem do katastru. Jak převod funguje a čím se liší zdanění od prodeje nemovitosti.Číst průvodce →PrůvodceZemědělská půda a ZPFCo je zemědělský půdní fond, k čemu slouží kód BPEJ a na co si dát pozor při koupi orné půdy nebo louky – od odvodů za odnětí ze ZPF po registr LPIS a omezení pro zahraniční kupující.Číst průvodce →PrůvodceKoupě nemovitosti se zástavouJak probíhá koupě bytu nebo domu zatíženého zástavním právem za hypotéku prodávajícího: doplacení úvěru z kupní ceny přes úschovu, souhlas banky s výmazem a kdy lze úvěr místo doplacení převzít.Číst průvodce →PrůvodceZánik věcného břemeneJak služebnost (věcné břemeno) zaniká podle § 1299 a násl. občanského zákoníku – dohodou, uplynutím sjednané doby, splynutím i rozhodnutím soudu pro hrubý nepoměr – a jak zánik zapsat do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceSjednocení pozemku a stavbyProč mají pozemek a stavba na něm u starších nemovitostí někdy různé vlastníky, jak funguje vzájemné předkupní právo podle § 3056 občanského zákoníku a jak vlastnictví sjednotit koupí, darováním nebo děděním.Číst průvodce →PrůvodceDluhy SVJ před koupí bytuPřecházejí dluhy SVJ na nového majitele bytu? Jak funguje potvrzení o bezdlužnosti podle § 1186 občanského zákoníku, čím se liší dluh na příspěvcích od fondu oprav a co si před koupí bytu ověřit u SVJ.Číst průvodce →PrůvodceFotovoltaika a katastrPotřebuje střešní fotovoltaika stavební povolení a zapisuje se do katastru nemovitostí? Limit 100 kWp platný od 1. 8. 2025, rozdíl oproti pozemní elektrárně a co prověřit u domu s FVE před koupí.Číst průvodce →PrůvodceSmlouva o smlouvě budoucí na bytCo je smlouva o smlouvě budoucí kupní podle § 1785 občanského zákoníku, proč sama nepřevádí vlastnictví bytu v novostavbě a jak si ochránit zálohy placené developerovi před dokončením stavby.Číst průvodce →PrůvodceRozhodování spoluvlastníkůJak se podle § 1126–1132 občanského zákoníku rozhoduje o společné nemovitosti mezi podílovými spoluvlastníky – kdy stačí prostá většina hlasů podle podílů, kdy dvoutřetinová většina a kdy souhlas úplně všech, a jak se přehlasovaný spoluvlastník brání u soudu.Číst průvodce →PrůvodceOdpočet úroků z hypotékyJak si podle § 15 zákona o daních z příjmů odečíst zaplacené úroky z hypotéky nebo úvěru na bydlení od základu daně – limit 300 000 Kč u starších úvěrů a 150 000 Kč u úvěrů od roku 2021 za celou domácnost, podmínky i novinka pro rok 2026 pro členy bytových družstev.Číst průvodce →PrůvodceNeúměrné zkráceníCo je neúměrné zkrácení (laesio enormis) podle § 1793–1796 občanského zákoníku, kdy může prodávající nebo kupující žádat zrušení kupní smlouvy na nemovitost za nápadně nevýhodných podmínek a proč se liší od odporovatelnosti a lichvy.Číst průvodce →PrůvodceOdvolání daru nemovitostiKdy může dárce žádat darovanou nemovitost zpět: odvolání pro vlastní nouzi podle § 2068 občanského zákoníku, nebo pro nevděk obdarovaného podle § 2072, roční lhůta k uplatnění a proč se vlastnictví nevrací do katastru automaticky.Číst průvodce →PrůvodceÚčelová komunikace na pozemkuProč musí vlastník soukromého pozemku podle § 7 zákona o pozemních komunikacích strpět veřejný průchod a průjezd po účelové komunikaci, kdy může obecné užívání omezit a čím se liší od nezbytné cesty a služebnosti.Číst průvodce →PrůvodceVýprosa na nemovitostiCo je výprosa podle § 2189 občanského zákoníku – bezplatné přenechání nemovitosti k užívání bez ujednané doby ani účelu – a proč ji na rozdíl od výpůjčky nebo nájmu může půjčitel požadovat zpět kdykoli.Číst průvodce →PrůvodceStudna a povolení k odběru vodyProč studna vyžaduje dvě samostatná povolení vodoprávního úřadu – ke stavbě vodního díla i k odběru podzemní vody podle § 8 vodního zákona – výjimka pro studny před rokem 1955 a jak legalizovat studnu bez dokladů.Číst průvodce →PrůvodceDrobné stavby bez povoleníCo spadá mezi drobné stavby podle přílohy č. 1 stavebního zákona (283/2021 Sb.), které nevyžadují povolení ani ohlášení – limity pro oplocení, bazén, skleník a zahradní domek – a kdy přesto potřebujete souhlas úřadu.Číst průvodce →PrůvodceVýhrada vlastnického právaJak funguje výhrada vlastnického práva podle § 2132 až 2134 občanského zákoníku u koupě nemovitosti na splátky, proč musí být zapsána v katastru, aby zavazovala i třetí osoby, a čím se liší od zajišťovacího převodu.Číst průvodce →PrůvodceOchrana před podvodem s nemovitostíJak funguje krádež nemovitosti padělaným podpisem na kupní nebo darovací smlouvě, jak si zapojit bezplatnou službu Sledování změn („hlídací pes“) ČÚZK a co dělat, pokud k podvodnému zápisu v katastru už došlo.Číst průvodce →PrůvodceOdkup pozemku pod stavbouJak postupovat, když stojí vaše stavba na pozemku obce nebo státu (ÚZSVM) – kdy má vlastník stavby nárok na přímý prodej bez výběrového řízení, jak se stanovuje cena a proč musí obec záměr prodeje zveřejnit nejméně 15 dní předem.Číst průvodce →PrůvodceZákonné zástavní právoJak vzniká zástavní právo, které k nemovitosti zřídí správce daně, ČSSZ nebo zdravotní pojišťovna k zajištění nedoplatku podle § 170 daňového řádu – bez souhlasu vlastníka – a čím se liší od smluvní hypotéky a soudcovského zástavního práva.Číst průvodce →PrůvodcePrávní vady nemovitostiCo je právní vada nemovitosti podle § 1920 a násl. občanského zákoníku, čím se liší od faktické (skryté) vady stavby podle § 2129 a kdy kupující nemá právo z vadného plnění, protože o právu třetí osoby věděl.Číst průvodce →PrůvodceZastavení družstevního podíluMůže člen bytového družstva zastavit svůj družstevní podíl jako jištění úvěru? Jak se zástava podílu liší od hypotéky na nemovitost, proč ji stanovy družstva mohou omezit a proč ji banky často odmítají.Číst průvodce →PrůvodceElektronické podání návrhu na vkladJak podat návrh na vklad do katastru nemovitostí elektronicky přes datovou schránku nebo aplikaci Dálkový přístup ČÚZK, jaký elektronický podpis smlouva potřebuje a kdy je nutná autorizovaná konverze dokumentu.Číst průvodce →PrůvodcePřerušení a zastavení vkladuKdy katastr řízení o vkladu jen přeruší a vyzve k doplnění podkladů podle § 65 katastrálního zákona, kdy ho rovnou zastaví a čím se oba postupy liší od zamítnutí vkladu podle § 18.Číst průvodce →PrůvodceSměnná smlouva na nemovitostJak funguje směnná smlouva podle § 2184 a násl. občanského zákoníku při výměně pozemků nebo staveb, kdy je nutný doplatek za rozdílnou hodnotu a jak se směna zdaňuje po zrušení daně z nabytí nemovitých věcí.Číst průvodce →PrůvodceOpční smlouva na koupi nemovitostiCo je opční smlouva na koupi nemovitosti, jak kombinuje neodvolatelnou nabídku a smlouvu o smlouvě budoucí podle § 1785 a násl. NOZ, k čemu slouží opční prémie a čím se opce liší od předkupního práva.Číst průvodce →PrůvodceZprostředkovatelská smlouva s RKCo musí obsahovat zprostředkovatelská smlouva s realitní kancelářní podle § 2445 NOZ a zákona č. 39/2020 Sb., proč nesmí výhradní zprostředkování se spotřebitelem trvat déle než 6 měsíců a kdy vzniká nárok makléře na provizi.Číst průvodce →PrůvodcePostoupení zajištěné pohledávkyJak funguje postoupení pohledávky zajištěné zástavním právem k nemovitosti podle § 1879 a násl. NOZ, proč zástavní právo přejde na nového věřitele automaticky a jak se změna zapisuje do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceDohoda o vypořádání dědictvíJak dědicové uzavírají dohodu o rozdělení pozůstalosti ohledně nemovitosti podle § 1690 a násl. NOZ, kdy ji soudní komisař schválí, jak funguje přiměřená náhrada a jak se výsledek zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceRozvazovací podmínka (hypotéka)Jak funguje rozvazovací podmínka neposkytnutí hypotečního úvěru v kupní smlouvě na nemovitost podle § 548 NOZ, proč sama o sobě nevrátí zápis v katastru a jak se liší od odkládací podmínky i od odstoupení od smlouvy.Číst průvodce →PrůvodceOmyl při koupi nemovitostiKdy omyl o rozhodující okolnosti zakládá podle §§ 583–585 NOZ neplatnost kupní smlouvy na nemovitost, čím se liší od skryté vady a od lsti a jak se omylu u soudu úspěšně dovolat.Číst průvodce →