Převod družstevního podílu: koupě družstevního bytu bez katastru
Kdo hledá vlastníka družstevního bytu na listu vlastnictví, nenajde ho – na LV je zapsáno jen bytové družstvo jako vlastník celé budovy. Vysvětlíme, jak funguje převod družstevního podílu, proč se neřeší vkladem do katastru a na co si dát pozor.
Proč není vlastník družstevního bytu na listu vlastnictví?
Protože člen družstva není vlastníkem bytu – vlastníkem celé budovy zůstává bytové družstvo, které je jako takové zapsáno v sekci A listu vlastnictví. Člen má jen družstevní podíl: členská práva a povinnosti spojené s právem nájmu konkrétního bytu. Podle § 736 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, se družstevní podíl převádí smlouvou mezi převodcem a nabyvatelem, která je vůči družstvu účinná jejím doručením družstvu (případně pozdějším dnem uvedeným ve smlouvě) – žádný vklad do katastru nemovitostí se nekoná, a byt proto v katastru nikdy nezmění vlastníka.
- Vlastníkem družstevního bytu je bytové družstvo, ne jeho člen – na LV budovy najdete jen družstvo, nikdy jednotlivé členy.
- Převádí se družstevní podíl (členská práva a povinnosti), ne nemovitost – podle § 736 zákona č. 90/2012 Sb. je smlouva o převodu vůči družstvu účinná jejím doručením družstvu, ne zápisem do katastru.
- Převod družstevního podílu nevyžaduje souhlas orgánů družstva ani notářský zápis, pokud stanovy družstva nestanoví jinak.
- Kupující by si měl vyžádat potvrzení družstva o bezdlužnosti převáděného podílu – dluhy spojené s bytem (nedoplatky na nájmu a službách) mohou zatížit i nového člena.
- Zdanění příjmu z převodu družstevního podílu řeší zákon o daních z příjmů samostatně od zdanění prodeje nemovitosti – časový test pro osvobození bývá kratší, obvykle 5 let od nabytí podílu.
- Situace je odlišná od převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví – tam už jednotka v katastru vznikne a zapíše se na ni konkrétní vlastník.
Co je družstevní podíl a proč není v katastru
Družstevní podíl je soubor členských práv a povinností v bytovém družstvu spojený s právem nájmu konkrétního bytu – ne vlastnické právo k nemovitosti. Katastr nemovitostí eviduje jen věcná práva, a družstevní podíl mezi ně nepatří.
Bytové družstvo je vlastníkem celé budovy (nebo jejích jednotek) a člen družstva k bytu nemá vlastnické právo, ale právo nájmu odvozené od členství. To je zásadní rozdíl oproti bytu v osobním vlastnictví, kde je konkrétní osoba zapsána jako vlastník jednotky přímo na listu vlastnictví. Protože se u družstevního bytu nepřevádí věcné právo, ale jen členství v právnické osobě, celý proces se řídí zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ne katastrálním zákonem – a katastr nemovitostí o převodu vůbec neví ani ho nezaznamenává.
Jak funguje převod družstevního podílu
Převodce a nabyvatel uzavřou smlouvu o převodu družstevního podílu. Podle § 736 zákona č. 90/2012 Sb. je vůči družstvu účinná doručením družstvu (nebo pozdějším dnem uvedeným ve smlouvě) – souhlas orgánů družstva se zpravidla nevyžaduje.
Na rozdíl od převodu vlastnického práva k nemovitosti zde neprobíhá žádné vkladové řízení ani zápis do veřejného rejstříku vázaný na věc – jde o změnu v evidenci členů, kterou si vede samo družstvo. Nabyvatel se stává členem družstva a získává právo nájmu bytu k okamžiku účinnosti převodu vůči družstvu, ne k okamžiku podpisu smlouvy mezi stranami. Stanovy konkrétního družstva mohou převod v drobnostech upravit (např. formální náležitosti oznámení), zásadně ho ale omezit nebo podmínit souhlasem družstva nemohou – právo převést družstevní podíl je zákonem chráněno.
Jak bezpečně koupit družstevní byt (postup převodu podílu)
- Vyžádejte si od družstva potvrzení o bezdlužnosti podílu
Ověřte, že na bytu nevázne dluh na nájmu, službách nebo fondu oprav, který by mohl zatížit i nového člena.
- Zkontrolujte stanovy družstva
Stanovy mohou upravit formální náležitosti převodu (např. způsob oznámení), nemohou ale právo na převod podílu vyloučit.
- Sepište písemnou smlouvu o převodu družstevního podílu
Smlouva by měla řešit cenu, termín předání bytu a případné vypořádání dluhů či pohledávek vůči družstvu.
- Doručte smlouvu družstvu
Podle § 736 zákona č. 90/2012 Sb. je převod vůči družstvu účinný doručením smlouvy (nebo pozdějším dnem uvedeným ve smlouvě) – teprve poté je nabyvatel členem družstva.
- Ověřte daňové dopady u daňového poradce
Časový test pro osvobození příjmu z převodu podílu od daně z příjmů se liší od testu pro prodej nemovitosti – posuďte ho podle konkrétní doby držby podílu.
Jak se liší zdanění od prodeje nemovitosti
Příjem z převodu družstevního podílu řeší zákon o daních z příjmů samostatně od prodeje nemovité věci. Časový test pro osvobození bývá u družstevního podílu kratší než desetiletý test platný pro nemovitosti nabyté po roce 2021.
Zatímco prodej nemovitosti řeší časový test 10 let (u nemovitostí nabytých po roce 2021) nebo 5 let (u starších nabytí), příjem z úplatného převodu družstevního podílu se posuzuje podle vlastního ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, s vlastním – tradičně kratším, obvykle pětiletým – testem držby. Přesnou aktuální lhůtu, výjimky (např. použití prostředků na bytovou potřebu) i případnou povinnost podat daňové přiznání je vždy potřeba ověřit v aktuálním znění zákona nebo s daňovým poradcem, protože pravidla pro podíly a pro nemovité věci se v čase mohou vyvíjet nezávisle na sobě.
Časté dotazy
- Musí kupující družstevního bytu podat návrh na vklad do katastru?
- Ne. Družstevní podíl se převádí smlouvou účinnou doručením družstvu podle § 736 zákona č. 90/2012 Sb. Katastr nemovitostí do procesu vůbec nevstupuje, protože nejde o věcné právo k nemovitosti.
- Kdy se nabyvatel stává členem družstva?
- K okamžiku, kdy je smlouva o převodu družstevního podílu doručena družstvu, nebo k pozdějšímu dni výslovně uvedenému ve smlouvě – ne už podpisem smlouvy mezi převodcem a nabyvatelem.
- Potřebuje převod souhlas představenstva družstva?
- Zpravidla ne – právo převést družstevní podíl je zákonem chráněné a stanovy ho nemohou zásadně omezit, mohou jen upravit formální náležitosti oznámení družstvu.
- Přebírá nový člen dluhy spojené s bytem?
- Riziko existuje u dluhů evidovaných družstvem k danému podílu (nedoplatky na nájmu, službách, fondu oprav) – proto je vhodné před podpisem smlouvy vyžádat potvrzení družstva o bezdlužnosti.
- Platí pro příjem z převodu podílu stejný časový test jako u nemovitosti?
- Ne, zákon o daních z příjmů posuzuje osvobození příjmu z převodu družstevního podílu samostatně a obvykle s kratším – tradičně pětiletým – testem, na rozdíl od desetiletého testu u nemovitostí nabytých po roce 2021. Aktuální podmínky ověřte u daňového poradce.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích — § 736 – převod družstevního podílu
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — osvobození příjmu z převodu podílu v obchodní korporaci