LVČtiLV
Průvodce katastrem

Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Kupujete byt a čtete o „SVJ“, „výboru“ a „fondu oprav“? Vysvětlíme, kdy v domě musí vzniknout společenství vlastníků jednotek, jak se zakládá a zapisuje do rejstříku a jaká práva a povinnosti z členství v SVJ vlastníkovi bytu plynou.

Autor: · Provozovatel služby ČtiLV9 min čtení

Co je společenství vlastníků jednotek (SVJ)?

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba, kterou tvoří všichni vlastníci bytů a nebytových prostor v domě a jejímž účelem je zajišťovat správu domu a pozemku – typicky opravy, údržbu společných částí a vyúčtování služeb. Ze zákona musí vzniknout, jakmile v domě vznikne pátá jednotka a je v něm nejméně čtyři různí vlastníci; vlastníci pak povinně platí příspěvky na správu domu a řídí se rozhodnutími shromáždění.

Klíčové body

Co je SVJ a kdy vzniká

Podle § 1194 a násl. občanského zákoníku je společenství vlastníků jednotek právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku – nejde tedy o volné sdružení, ale o samostatný subjekt s vlastní právní subjektivitou, který může uzavírat smlouvy, žalovat i být žalován. Vzniká ze zákona, jakmile v domě rozděleném na jednotky vznikne pátá jednotka a je v něm nejméně čtyři různí vlastníci – do té doby může správu domu zajišťovat přímo vlastník budovy nebo se spoluvlastníci dohodnou jinak, podobně jako u běžného spoluvlastnictví nemovitosti.

„Kupující bytu se často ptají hlavně na cenu a stav bytu, ale zapomínají zkontrolovat fungování SVJ – kdo je ve výboru, jak vysoké jsou příspěvky a jestli dům nemá dluhy. To se na listu vlastnictví nedozvíte.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Orgány SVJ a rozhodování

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění všech vlastníků jednotek, které hlasuje podle velikosti podílu jednotlivého vlastníka na společných částech domu – ne podle počtu hlav. Běžná rozhodnutí (např. výběr dodavatele oprav) vyžadují prostou většinu přítomných, zásadnější změny (např. úprava stanov nebo změna účelu užívání společných částí) pak kvalifikovanou většinu, případně souhlas všech vlastníků. Statutárním orgánem, který SVJ navenek zastupuje a řídí běžnou správu, je výbor nebo předseda společenství, zvolený shromážděním. Platně přijaté rozhodnutí zavazuje i vlastníky, kteří hlasovali proti; přehlasovaný vlastník se může domáhat jeho neplatnosti u soudu, ale jen ve lhůtě tří měsíců od hlasování.

Jak SVJ vzniká a zakládá se

  1. Vymezení jednotek prohlášením vlastníka

    Vlastník budovy rozdělí dům na jednotky (byty a nebytové prostory) a společné části prohlášením vlastníka, které se zapisuje do katastru nemovitostí.

  2. Naplnění zákonné podmínky vzniku

    Jakmile v domě vznikne pátá jednotka a je v něm nejméně čtyři různí vlastníci, vzniká SVJ ze zákona jako samostatná právnická osoba.

  3. Svolání ustavující schůze shromáždění

    Vlastníci jednotek se sejdou na ustavující schůzi shromáždění, které je nejvyšším orgánem společenství a hlasuje podle velikosti podílu jednotlivých vlastníků na společných částech domu.

  4. Schválení stanov

    Shromáždění schválí stanovy SVJ, které upravují vnitřní organizaci, pravidla hospodaření, výši a splatnost příspěvků i způsob rozhodování.

  5. Volba statutárního orgánu

    Shromáždění zvolí výbor nebo předsedu společenství jako statutární orgán, který SVJ navenek zastupuje a řídí běžnou správu domu.

  6. Zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek

    SVJ se zapíše do veřejného rejstříku vedeného rejstříkovým soudem; teprve tímto zápisem je jeho vznik i statutární orgán navenek plně prokazatelný třetím osobám.

Práva a povinnosti vlastníka bytu

Členství v SVJ vzniká automaticky s nabytím vlastnictví jednotky a nelze se ho vzdát. Vlastník bytu má právo účastnit se shromáždění a hlasovat, nahlížet do dokumentů společenství a požadovat vysvětlení hospodaření. Zároveň má povinnost platit příspěvky na správu domu a pozemku (včetně fondu oprav) a zálohy na služby spojené s užíváním jednotky – tuto povinnost má bez ohledu na to, zda v bytě sám bydlí, nebo ho pronajímá. Před koupí bytu proto stojí za to ověřit nejen list vlastnictví, ale i to, zda dům nemá dluhy vůči SVJ a v jaké výši jsou nastaveny příspěvky – tyto informace na LV nenajdete, poskytne je výbor SVJ nebo zápisy ze shromáždění.

Upozornění: Informace jsou orientační a nejsou právní službou. Konkrétní stanovy, výše příspěvků i hospodaření se u jednotlivých SVJ liší – před koupí bytu doporučujeme si je vyžádat a v případě nejasností konzultovat s advokátem.

Časté dotazy

Musí v každém domě s byty vzniknout SVJ?
Ne automaticky od první jednotky. Společenství vlastníků jednotek musí ze zákona vzniknout, jakmile v domě vznikne pátá jednotka a jsou v něm nejméně čtyři různí vlastníci. Do té doby může dům spravovat i vlastník budovy nebo se vlastníci mohou domluvit jinak.
Jak zjistím, jestli dům, ve kterém kupuji byt, má dluhy vůči SVJ?
List vlastnictví dluhy vůči SVJ neukazuje. Před koupí bytu je vhodné si od prodávajícího nebo přímo od výboru SVJ vyžádat potvrzení o výši dluhů na příspěvcích na správu domu a zálohách na služby, případně nahlédnout do zápisů ze shromáždění.
Musím platit příspěvky do fondu oprav, i když byt nevyužívám?
Ano. Povinnost přispívat na správu domu a pozemku (včetně fondu oprav) je vázaná na vlastnictví jednotky, ne na její užívání. Platí ji i vlastník bytu, který ho nechá prázdný nebo pronajímá.
Zavazuje mě rozhodnutí shromáždění, se kterým jsem nesouhlasil?
Ano, platně přijaté rozhodnutí shromáždění zavazuje i vlastníky, kteří hlasovali proti nebo se hlasování nezúčastnili. Přehlasovaný vlastník se může domáhat neplatnosti rozhodnutí u soudu, ale musí tak učinit ve lhůtě do tří měsíců od hlasování.
Kde ověřím, kdo je statutárním orgánem SVJ?
Stejně jako u obchodních společností se SVJ zapisuje do veřejného rejstříku vedeného rejstříkovým soudem, ve kterém je uveden statutární orgán (výbor nebo předseda) i sídlo společenství. Výpis je veřejně dostupný online zdarma.

Zdroje a další čtení

PrůvodceJak číst list vlastnictvíKompletní návod, jak přečíst list vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí. Vysvětlíme sekce A až F, plombu i nejčastější zápisy včetně toho, co prověřit před koupí.Číst průvodce →PrůvodceJak získat list vlastnictvíKde a jak získat list vlastnictví: bezplatné nahlížení do katastru, ověřený výpis přes Czech POINT, katastrální pracoviště i dálkový přístup ČÚZK. Ceny, postup a rozdíly.Číst průvodce →PrůvodcePojmy na listu vlastnictvíSlovník zápisů na listu vlastnictví. Co znamená plomba, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, exekuce, insolvence nebo SJM a jak každý zápis ovlivní koupi nemovitosti.Číst průvodce →PrůvodceKontrola před koupíPraktický checklist, co prověřit u nemovitosti před koupí – od listu vlastnictví přes věcná břemena, zástavy a exekuce až po katastrální mapu, územní plán a technický stav.Číst průvodce →PrůvodceVěcné břemenoVěcné břemeno (služebnost) srozumitelně: co znamená, jaké jsou typy, kde ho najdete na listu vlastnictví, zda přechází na nového vlastníka a jak ho zrušit.Číst průvodce →PrůvodcePlomba v katastruCo znamená plomba (značka P) na listu vlastnictví, proč vzniká, jak dlouho trvá a jak řízení u katastru ovlivní koupi nemovitosti. Vysvětlení běžnou češtinou.Číst průvodce →PrůvodceZástavní právoZástavní právo (hypotéka) na listu vlastnictví srozumitelně: co znamená, jak vzniká, zda přechází na kupujícího a jak ho po splacení dluhu vymazat z katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceJak zjistit vlastníkaNávod, jak zjistit majitele nemovitosti nebo pozemku podle adresy, čísla parcely nebo z mapy – zdarma přes Nahlížení do katastru i ověřeným výpisem z ČÚZK.Číst průvodce →PrůvodceExekuce na nemovitostJak poznat exekuci na nemovitosti z listu vlastnictví, co znamená exekuční příkaz a dražební vyhláška a jaká rizika hrozí kupujícímu. Vysvětlení běžnou češtinou.Číst průvodce →PrůvodceÚschova kupní cenyJak funguje úschova kupní ceny při prodeji nemovitosti – rozdíl mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou, kdy se peníze vyplatí prodávajícímu a jak úschovu bezpečně sjednat.Číst průvodce →PrůvodceSJM a nemovitostCo znamená společné jmění manželů (SJM) pro nemovitost: kdy do něj byt nebo dům spadá, proč prodej vyžaduje souhlas obou manželů a co se se SJM děje při rozvodu.Číst průvodce →PrůvodceDědictví nemovitostiJak probíhá dědické řízení u nemovitosti, kdy vzniká vlastnictví dědice a proč se do katastru zapisuje záznamem, nikoli vkladem. Postup krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceVklad do katastruJak dlouho trvá zápis vlastnictví do katastru nemovitostí, kolik stojí návrh na vklad a jak se liší vklad, záznam a poznámka. Postup krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceSpoluvlastnictví nemovitostiJaký je rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a společným jměním manželů (SJM), jak se projeví na listu vlastnictví a kdy platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků.Číst průvodce →PrůvodceChyba v katastruJak postupovat, když je na listu vlastnictví chybný údaj: rozdíl mezi opravou chyby podle katastrálního zákona a sporem o vlastnictví, lhůty a kam podat návrh.Číst průvodce →PrůvodceKatastrální mapa a hraniceJak zdarma zjistit hranice a výměru pozemku v katastrální mapě, proč se liší přesnost DKM a KMD a kdy si nechat hranice pozemku vytyčit zeměměřičem.Číst průvodce →PrůvodceDružstevní byt vs. osobní vlastnictvíProč družstevní byt nenajdete na listu vlastnictví, jak si místo LV ověřit bytové družstvo a jaká rizika přináší koupě družstevního podílu oproti bytu v osobním vlastnictví.Číst průvodce →PrůvodceRezervační a kupní smlouvaCo musí obsahovat rezervační a kupní smlouva na nemovitost, kdy je rezervační poplatek vratný a proč vlastnictví přechází až vkladem do katastru, ne podpisem smlouvy.Číst průvodce →PrůvodceDaň z nemovitých věcíKdo platí daň z nemovitých věcí, jak se liší od zrušené daně z nabytí, jaké jsou sazby za byt, dům, garáž a pozemek a dokdy podat přiznání a zaplatit daň v roce 2026.Číst průvodce →PrůvodceDuplicitní vlastnictvíCo znamená duplicitní zápis vlastnictví na listu vlastnictví, proč vzniká, jaká rizika hrozí kupujícímu a jak se spor o vlastnictví řeší dohodou nebo žalobou u soudu.Číst průvodce →PrůvodcePrávo stavbyCo je právo stavby podle občanského zákoníku, jak se zapisuje do katastru nemovitostí, jak dlouho může trvat a co se stavbou stane po jeho skončení.Číst průvodce →PrůvodceDaň z prodeje nemovitostiKdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu: časový test 10 let (5 let u starších nemovitostí), 2 roky bydliště i výjimka při použití peněz na vlastní bydlení. Rozdíl oproti dani z nemovitých věcí.Číst průvodce →PrůvodceZápis stavby do katastruJak zapsat dokončenou stavbu do katastru nemovitostí: kolaudační rozhodnutí, geometrický plán, potřebné doklady i postup podání návrhu krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceVydržení nemovitostiCo je vydržení nemovitosti podle občanského zákoníku, jaký je rozdíl mezi řádným (10 let) a mimořádným (20 let) vydržením a jak se vydržené vlastnictví zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceDarování nemovitostiJak probíhá darování nemovitosti: náležitosti darovací smlouvy, kdy je dar osvobozen od daně z příjmu a jak proběhne vklad vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceZrušení spoluvlastnictvíJak zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví nemovitosti dohodou nebo u soudu – reálné rozdělení, přikázání za náhradu i prodej věci, a jak se výsledek zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceBytová jednotka a společné částiCo je bytová jednotka podle občanského zákoníku, jak vzniká prohlášením vlastníka, co patří mezi společné části domu a kdy musí vzniknout společenství vlastníků jednotek (SVJ).Číst průvodce →PrůvodcePředkupní právo k nemovitostiJaký je rozdíl mezi zákonným předkupním právem spoluvlastníků a smluvním předkupním právem, kdy se zapisuje do katastru jako věcné právo a jak porušení předkupního práva řešit.Číst průvodce →PrůvodceInsolvence a nemovitostCo znamená poznámka o insolvenčním řízení na listu vlastnictví, jak omezuje nakládání s nemovitostí a jak se liší prodej nemovitosti v insolvenci od prodeje v exekuci.Číst průvodce →PrůvodceZákaz zcizení a zatíženíCo je zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, jaký je rozdíl mezi věcným a obligačním zákazem, kdy nemovitost s tímto zápisem prodat lze a kdy je potřeba souhlas oprávněného.Číst průvodce →PrůvodceNájem a prodej nemovitostiCo se stane s nájemní smlouvou při prodeji nemovitosti: proč nájem nezaniká, jaká práva a povinnosti přecházejí na nového vlastníka a proč nájem na listu vlastnictví nenajdete.Číst průvodce →PrůvodcePoznámka spornosti zápisuCo znamená poznámka spornosti zápisu podle § 986 občanského zákoníku, jak se od ní liší poznámka rozepře, jaká je dvouměsíční lhůta pro podání žaloby a jak poznámku navrhnout.Číst průvodce →PrůvodceDražba nemovitostiJak probíhá exekuční a insolvenční dražba nemovitosti, co znamená nejnižší podání, kdy se dražební jednání opakuje a jaká rizika hrozí tomu, kdo nemovitost z dražby kupuje.Číst průvodce →PrůvodceNabytí od nevlastníkaJak funguje ochrana dobré víry při koupi nemovitosti od osoby zapsané v katastru jako vlastník, která jím ve skutečnosti není. Co znamená § 984 občanského zákoníku pro kupujícího i pro skutečného vlastníka.Číst průvodce →PrůvodceNezbytná cestaJak získat právo nezbytné cesty k pozemku nebo nemovitosti bez přístupu k veřejné cestě: podmínky podle § 1029 občanského zákoníku, kdy soud cestu nepovolí a jak se zapisuje do katastru jako služebnost.Číst průvodce →PrůvodceReálné břemenoCo je reálné břemeno podle § 1303 občanského zákoníku, čím se liší od věcného břemene (služebnosti), jak vzniká povinnost něco vlastníkovi nemovitosti dávat nebo konat a jak se zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodcePředběžné opatření na nemovitostiCo znamená předběžné opatření zapsané jako poznámka na listu vlastnictví, jak soud podle § 74 a násl. občanského soudního řádu omezí nakládání s nemovitostí a kdy toto omezení zanikne.Číst průvodce →PrůvodceNeoprávněná stavba na pozemkuCo se stane, když někdo postaví stavbu na cizím pozemku bez práva k tomu: rozdíl mezi dobrou a zlou vírou stavebníka, možnosti řešení podle § 1084–1087 občanského zákoníku a přestavek.Číst průvodce →PrůvodceVýměnek na nemovitostiCo je výměnek podle § 2707 občanského zákoníku, jak se sjednává při převodu domu nebo pozemku výměnou za doživotní zaopatření a jak se toto právo zapisuje do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceSlužebnost inženýrské sítěCo znamená služebnost inženýrské sítě na listu vlastnictví: právo vést přes pozemek vodovod, kanalizaci nebo elektrické vedení podle § 1267 občanského zákoníku, jak se liší od ochranného pásma a proč vedení nemusí být na LV vidět.Číst průvodce →PrůvodceSvěřenský fond a nemovitostCo je svěřenský fond podle § 1448 občanského zákoníku, proč je na listu vlastnictví místo vlastníka zapsán svěřenský správce a co si ověřit před koupí nemovitosti vyčleněné do svěřenského fondu.Číst průvodce →PrůvodcePacht zemědělské půdyJak funguje pacht zemědělské půdy podle § 2332 občanského zákoníku, čím se liší od nájmu, jaká je výpovědní doba u zemědělského pachtu a proč pachtovní smlouva při prodeji pozemku přechází na kupujícího.Číst průvodce →PrůvodceZamítnutí vkladu do katastruCo dělat, když katastr zamítne návrh na vklad vlastnického práva: proč nelze podat odvolání, jak a do 30 dnů podat žalobu podle občanského soudního řádu a jak zamítnutí vkladu předejít.Číst průvodce →PrůvodcePřídatné spoluvlastnictvíCo je přídatné spoluvlastnictví podle § 1223 občanského zákoníku, čím se liší od podílového spoluvlastnictví, jak vzniká u společné cesty nebo studny a jak se zapisuje do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceRozestavěná stavba v katastruProč od roku 2014 nelze do katastru nemovitostí zapsat rozestavěnou budovu, ale rozestavěnou jednotku ano, a jak se ve skutečnosti financuje a zajišťuje hypotéka na dům nebo byt ve výstavbě.Číst průvodce →PrůvodceDPH při prodeji nemovitostiKdy prodej pozemku, bytu nebo domu podléhá DPH podle § 56 zákona o DPH: pravidlo prvního obydlení, pětiletý test u staveb i pozemky určené k výstavbě. Rozdíl oproti dani z nabytí a z příjmu.Číst průvodce →PrůvodceZastavení spoluvlastnického podíluMůže spoluvlastník zastavit jen svůj podíl na nemovitosti bez souhlasu ostatních? Jak se zástava podílu projeví na listu vlastnictví a co hrozí ostatním spoluvlastníkům při exekuci dluhu.Číst průvodce →PrůvodceOdstoupení od kupní smlouvyCo se stane s vlastnictvím, když se strany odstoupí od kupní smlouvy na nemovitost poté, co už proběhl vklad do katastru: proč se vlastnictví nevrací automaticky a jak probíhá zpětný převod.Číst průvodce →PrůvodceGeometrický plán a dělení pozemkuK čemu slouží geometrický plán, kdy je potřeba pro rozdělení nebo scelení pozemku a jak vypadá celý postup od zaměření zeměměřičem až po zápis nové parcely do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodcePrávo užívání a požíváníCo znamená právo užívání a právo požívání nemovitosti podle občanského zákoníku, jak se liší od výměnku a obecného věcného břemene a jak ovlivní koupi zatížené nemovitosti.Číst průvodce →