Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti při prodeji nemovitosti
Aby věřitel nemusel při nezaplacení čekat na rozsudek soudu, může dlužník v notářském zápisu předem „svolit k vykonatelnosti“ – takový zápis se pak sám o sobě stává exekučním titulem. Vysvětlíme, jak notářský zápis funguje jako zajištění doplatku kupní ceny nebo splátek při prodeji nemovitosti, čím se liší od dřívějšího exekutorského zápisu a proč jím naopak nelze vymoct vyklizení nemovitosti.
K čemu slouží notářský zápis se svolením k vykonatelnosti u prodeje nemovitosti?
Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti podle § 71a notářského řádu je listina, kterou dlužník předem uzná svůj dluh (např. doplatek kupní ceny na splátky) a zároveň svolí, že pokud ho řádně a včas nesplní, může věřitel jít rovnou k exekuci nebo výkonu rozhodnutí – bez nutnosti nejdřív žalovat u soudu. U nemovitostí se používá hlavně k zajištění peněžitých závazků, typicky doplatku kupní ceny; podle výslovného zákazu v § 71a odst. 1 notářského řádu jím ale nelze zajistit povinnost vyklidit nemovitost – k tomu je stále nutné jít k soudu. Dřívější obdobný institut, exekutorský zápis sepisovaný soudním exekutorem, byl zrušen novelou č. 396/2012 Sb. a od roku 2013 může tyto zápisy sepisovat už jen notář.
- Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti (§ 71a notářského řádu, zákon č. 358/1992 Sb.) je přímo vykonatelný exekuční titul bez nutnosti soudního řízení o zaplacení.
- Exekutorský zápis se svolením k vykonatelnosti, dřívější obdoba sepisovaná soudními exekutory, byl zrušen novelou č. 396/2012 Sb. účinnou od 1. 1. 2013 – dnes ho sepisuje jen notář.
- U nemovitostí se používá hlavně k zajištění peněžitých závazků – doplatku kupní ceny na splátky, nebo uznání dluhu z půjčky zajištěné nemovitostí.
- Podle § 71a odst. 1 notářského řádu jím nelze zajistit povinnost vyklidit nemovitost – tu lze vymoct jen na základě rozhodnutí soudu.
- Notář při sepisu zápisu neposuzuje věcnou správnost dluhu, jen formální náležitosti – zápis je exekučním titulem, i kdyby dluh ve skutečnosti neexistoval, dokud to dlužník nenapadne žalobou.
- Notářský zápis nenahrazuje zástavní právo zapsané v katastru nemovitostí – jde o osobní vykonatelný závazek, ne o věcné právo k nemovitosti.
Co je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti
Jde o notářský zápis, ve kterém dlužník uzná dluh nebo se zaváže ke splnění povinnosti a zároveň svolí k rovnou vykonatelnosti pro případ, že nesplní řádně a včas.
Notářský řád rozlišuje dvě základní podoby takového zápisu. Podle § 71a odst. 1 jde o zápis o právním jednání, kterým teprve vzniká nový závazek (typicky smlouva o půjčce nebo o úvěru). Podle § 71a odst. 2 jde o zápis o uznání již existujícího peněžitého dluhu, ve kterém dlužník k vykonatelnosti svolí dodatečně. V obou případech notář ověří totožnost stran a formální náležitosti zápisu; věcnou správnost dluhu ale neposuzuje – to je rozdíl oproti rozsudku soudu, který nárok věřitele nejprve přezkoumá.
Proč se dnes mluví jen o notářském zápisu
Soudní exekutoři mohli obdobné zápisy sepisovat jen do konce roku 2012 – tuto možnost jim zrušila novela exekučního řádu.
Do roku 2012 existoval vedle notářského zápisu i obdobný exekutorský zápis se svolením k vykonatelnosti, který sepisoval soudní exekutor podle tehdejšího § 78 písm. a) exekučního řádu (zákon č. 120/2001 Sb.). Novela č. 396/2012 Sb. toto oprávnění soudním exekutorům s účinností od 1. 1. 2013 zrušila. Od té doby může listinu s přímou vykonatelností tohoto typu sepsat už jen notář – při hledání informací o „exekutorském zápisu“ proto narazíte hlavně na starší, dnes už neaktuální texty.
Využití při prodeji nemovitosti: doplatek kupní ceny
Nejčastěji se zápis využívá k zajištění doplatku kupní ceny na splátky, jako doplněk k jiným smluvním nástrojům.
Prodává-li se nemovitost s odloženou platbou nebo na splátky, může kupující v notářském zápisu uznat dluh na zbývající části kupní ceny a svolit k vykonatelnosti pro případ prodlení. Prodávající pak při nezaplacení nemusí nejdřív podávat žalobu o zaplacení a čekat na rozsudek – rovnou může navrhnout exekuci na základě zápisu. Notářský zápis se v praxi kombinuje i s dalšími nástroji popsanými v průvodcích výhrada vlastnického práva při koupi na splátky a rozvazovací podmínka neposkytnutí úvěru.
Proč jím nelze vymoct vyklizení nemovitosti
Zákon výslovně vylučuje, aby notářský zápis sloužil jako exekuční titul pro povinnost vyklidit nemovitost.
Podle § 71a odst. 1 notářského řádu nelze sepsat notářský zápis, kterým by dlužník předem svolil k vykonatelnosti povinnosti vyklidit nemovitost. Zákonodárce tím chrání osobu před tím, aby se předem, mimo soudní řízení, vzdala práva na přezkoumání důvodů, proč by měla o bydlení přijít. I když má proto prodávající nebo pronajímatel notářský zápis zajišťující třeba doplatek kupní ceny, na vyklizení nemovitosti při sporu musí získat samostatné rozhodnutí soudu.
Nenahrazuje zástavní právo v katastru
Notářský zápis je jen osobní vykonatelný závazek dlužníka – do katastru nemovitostí se nezapisuje a věcné právo k nemovitosti sám o sobě nezakládá.
Na rozdíl od zástavního práva, které jako věcné právo vázne přímo na nemovitosti a je vidět na listu vlastnictví, notářský zápis se svolením k vykonatelnosti žádnou zprávu do katastru nemovitostí neposílá. Usnadňuje jen samotné vymáhání dluhu, ne jeho zajištění na konkrétním majetku. Chtějí-li strany dluh zajistit i věcně, potřebují k notářskému zápisu navíc samostatnou zástavní smlouvu a vklad zástavního práva do katastru.
| Nástroj | Kdo ho vydá | Co zajišťuje | Kdy je vykonatelný |
|---|---|---|---|
| Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti | notář na základě dohody stran | osobní peněžitý závazek dlužníka | ihned po nesplnění, bez samostatného soudního řízení |
| Zástavní právo k nemovitosti | zástavní smlouva a vklad do katastru | pohledávku věcně, na majetku (nemovitosti) | až po získání exekučního titulu a zahájení výkonu zástavního práva |
| Rozsudek soudu | soud po nalézacím řízení | jakýkoli nárok, včetně vyklizení nemovitosti | až po pravomocném a vykonatelném rozsudku – řízení může trvat měsíce až roky |
Jak notářský zápis se svolením k vykonatelnosti sjednat
- Dohodněte obsah závazku
Se stranou dohodněte výši dluhu, splatnost, případně splátkový kalendář, který má zápis zajistit.
- Navštivte notáře se stranami dohody
Notář ověří totožnost stran a formální náležitosti; věcnou správnost dluhu neposuzuje.
- Dlužník svolí k vykonatelnosti
Dlužník v zápise výslovně svolí, že při nesplnění řádně a včas může věřitel přistoupit rovnou k exekuci nebo výkonu rozhodnutí.
- Převezměte stejnopisy zápisu
Notář vydá stejnopisy zápisu s doložkou o tom, že jde o exekuční titul.
- Při nesplnění podejte návrh na exekuci
Věřitel může na základě zápisu podat návrh na exekuci nebo výkon rozhodnutí přímo, bez předchozí žaloby o zaplacení.
Časté dotazy
- Můžu notářským zápisem zajistit, že mi kupující po prodeji vyklidí dům?
- Ne, § 71a odst. 1 notářského řádu výslovně vylučuje svolení k vykonatelnosti pro povinnost vyklidit nemovitost; k tomu je nutný rozsudek soudu.
- Existuje ještě exekutorský zápis se svolením k vykonatelnosti?
- Ne, tuto možnost soudním exekutorům zrušila novela č. 396/2012 Sb. účinná od 1. 1. 2013; dnes ho sepisuje jen notář.
- Zapíše se notářský zápis do katastru nemovitostí?
- Ne, jde o osobní vykonatelný závazek dlužníka, ne o věcné právo k nemovitosti; do katastru se nezapisuje.
- Ověřuje notář, že dluh skutečně existuje?
- Ne, posuzuje jen formální náležitosti zápisu; věcnou správnost lze zpochybnit až žalobou.
- K čemu se notářský zápis u prodeje nemovitosti nejčastěji používá?
- K zajištění doplatku kupní ceny na splátky nebo k uznání dluhu z půjčky, kterou nemovitost jinak nezajišťuje.