LVČtiLV
Průvodce katastrem

Geometrický plán a dělení pozemku

Chcete prodat jen část zahrady, nebo naopak spojit dva sousední pozemky do jednoho? Bez geometrického plánu to nejde. Vysvětlíme, k čemu geometrický plán slouží, kdy je potřeba i souhlas stavebního úřadu a jak celý postup až po zápis nové parcely do katastru probíhá.

Autor: · Provozovatel služby ČtiLV9 min čtení

Co je geometrický plán a kdy ho potřebuji?

Geometrický plán je technický podklad vyhotovený úředně oprávněným zeměměřickým inženýrem, který zaměří a graficky zachytí novou nebo změněnou hranici pozemku. Potřebujete ho vždy, když chcete rozdělit pozemek na dvě a více parcel, scelit více pozemků do jednoho, upřesnit stávající hranici, nebo vyznačit novou stavbu či věcné břemeno na části pozemku – katastr totiž eviduje jen celé parcely a bez geometrického plánu novou parcelu založit nemůže.

Klíčové body

Co je geometrický plán

Geometrický plán (GP) je technický podklad, který v grafické i číselné podobě zachycuje nový nebo změněný stav v terénu – typicky novou hranici pozemku, obvod nové stavby nebo rozsah věcného břemene na části pozemku. Vyhotovuje ho výhradně úředně oprávněný zeměměřický inženýr a podle katastrální vyhlášky se stává neoddělitelnou součástí listiny (smlouvy, dohody, rozhodnutí), na jejímž základě dochází ke změně zapsané v katastrální mapě.

„Klienti si často neuvědomí, že prodat ‚kousek zahrady‘ není jen o podpisu smlouvy. Dokud katastr nemá zaměřenou a zapsanou novou parcelu, nemá co převádět – geometrický plán je proto vždy první krok, ne formalita na konci.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Kdy je dělení nebo scelení pozemku potřeba

Nejčastějším důvodem je prodej jen části pozemku– například když majitel většího pozemku prodává sousedovi pruh zahrady, nebo když developer připravuje stavební parcely pro více kupujících. Opačným případem je scelení více sousedících parcel jednoho vlastníka do jedné, což zjednoduší budoucí evidenci i výstavbu. Geometrický plán je nutný i při reálném rozdělení pozemku mezi spoluvlastníky nařízeném soudem, při vyznačení rozestavěné i dokončené stavby, nebo když se má věcné břemeno vztahovat jen k části pozemku, ne k celé parcele.

Postup krok za krokem

  1. Zadání zeměměřiči

    Objednáte úředně oprávněného zeměměřického inženýra, který pozemek zaměří a navrhne průběh nové hranice podle vašeho záměru (rozdělení, scelení nebo upřesnění hranice).

  2. Zaměření a projednání se sousedy

    Zeměměřič provede zaměření v terénu a nechá si nový nebo změněný průběh hranice odsouhlasit vlastníky dotčených sousedních pozemků – bez jejich souhlasu geometrický plán nelze dokončit.

  3. Souhlas stavebního úřadu (je-li potřeba)

    U zastavěného území nebo pozemků určených k zastavění je zpravidla potřeba rozhodnutí nebo souhlas stavebního úřadu s dělením nebo scelováním pozemků podle stavebního zákona.

  4. Ověření geometrického plánu katastrálním úřadem

    Katastrální úřad geometrický plán ověří, čímž potvrdí, že odpovídá katastrální vyhlášce a je způsobilý stát se podkladem pro zápis do katastru nemovitostí.

  5. Podání návrhu na zápis

    S ověřeným geometrickým plánem jako přílohou podáte návrh na vklad (např. kupní smlouva na část pozemku) nebo záznam (např. dohoda o scelení), podle právního titulu, kterým se hranice mění.

  6. Zápis nové parcely do katastru

    Katastrální úřad zapíše novou parcelu s vlastním parcelním číslem, výměrou a vlastníkem; teprve tímto zápisem je dělení nebo scelení pozemku dokončeno.

Cena a lhůty

Cena geometrického plánu není stanovena vyhláškou a odvíjí se od konkrétní zakázky – počtu nových lomových bodů, velikosti a členitosti pozemku i lokality; u běžného dělení stavebního pozemku se řádově pohybuje v jednotkách tisíc korun. Samotné zaměření a projednání se sousedy trvá obvykle několik týdnů, ověření katastrálním úřadem pak řádově dny až týdny. Následný zápis do katastru se řídí lhůtami podle typu zápisu – u vkladu platí zákonná 20denní ochranná lhůta, u záznamu bývá zápis rychlejší.

Upozornění: Informace jsou orientační a nejsou právní ani geodetickou službou. Konkrétní požadavky stavebního úřadu i katastrálního pracoviště se mohou lišit podle lokality a účelu dělení – vždy je vhodné je předem konzultovat se zeměměřičem a příslušným úřadem.

Časté dotazy

Musím mít geometrický plán, když chci prodat jen část pozemku?
Ano. Katastr nemovitostí eviduje jen celé parcely s vlastním parcelním číslem. Chcete-li převést jen část pozemku, musí nejdřív vzniknout nová parcela – a to právě na základě geometrického plánu, který novou hranici zaměří a vyznačí.
Kdo geometrický plán vyhotovuje a kolik to stojí?
Geometrický plán smí vyhotovit jen úředně oprávněný zeměměřický inženýr. Cena se odvíjí od počtu nových lomových bodů, velikosti pozemku a lokality, u běžného dělení stavebního pozemku se řádově pohybuje v tisících korun.
Potřebuji k dělení pozemku i souhlas stavebního úřadu?
U zastavěného území a u pozemků určených k zastavění zpravidla ano – stavební úřad posuzuje, zda dělení neodporuje územnímu plánu a nezaloží nepřístupný nebo nevyužitelný pozemek. U některých pozemků (např. mimo zastavěné území, bez změny využití) se souhlas nevyžaduje; vždy je ale vhodné si to předem ověřit na konkrétním stavebním úřadě.
Musí s dělením pozemku souhlasit sousedé?
Zeměměřič projedná a nechá potvrdit průběh nové nebo změněné hranice s vlastníky sousedních pozemků, kterých se dotýká. Jejich souhlas s geometrickým plánem je podmínkou, aby ho katastrální úřad následně ověřil.
Jak dlouho trvá zápis nové parcely po geometrickém plánu?
Samotné vyhotovení a ověření geometrického plánu trvá obvykle týdny. Následný zápis do katastru (vklad nebo záznam podle titulu, ke kterému se GP váže) pak podléhá stejným lhůtám jako jiné zápisy – u vkladu minimálně zákonná 20denní ochranná lhůta.

Zdroje a další čtení

PrůvodceJak číst list vlastnictvíKompletní návod, jak přečíst list vlastnictví (LV) z katastru nemovitostí. Vysvětlíme sekce A až F, plombu i nejčastější zápisy včetně toho, co prověřit před koupí.Číst průvodce →PrůvodceJak získat list vlastnictvíKde a jak získat list vlastnictví: bezplatné nahlížení do katastru, ověřený výpis přes Czech POINT, katastrální pracoviště i dálkový přístup ČÚZK. Ceny, postup a rozdíly.Číst průvodce →PrůvodcePojmy na listu vlastnictvíSlovník zápisů na listu vlastnictví. Co znamená plomba, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní právo, exekuce, insolvence nebo SJM a jak každý zápis ovlivní koupi nemovitosti.Číst průvodce →PrůvodceKontrola před koupíPraktický checklist, co prověřit u nemovitosti před koupí – od listu vlastnictví přes věcná břemena, zástavy a exekuce až po katastrální mapu, územní plán a technický stav.Číst průvodce →PrůvodceVěcné břemenoVěcné břemeno (služebnost) srozumitelně: co znamená, jaké jsou typy, kde ho najdete na listu vlastnictví, zda přechází na nového vlastníka a jak ho zrušit.Číst průvodce →PrůvodcePlomba v katastruCo znamená plomba (značka P) na listu vlastnictví, proč vzniká, jak dlouho trvá a jak řízení u katastru ovlivní koupi nemovitosti. Vysvětlení běžnou češtinou.Číst průvodce →PrůvodceZástavní právoZástavní právo (hypotéka) na listu vlastnictví srozumitelně: co znamená, jak vzniká, zda přechází na kupujícího a jak ho po splacení dluhu vymazat z katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceJak zjistit vlastníkaNávod, jak zjistit majitele nemovitosti nebo pozemku podle adresy, čísla parcely nebo z mapy – zdarma přes Nahlížení do katastru i ověřeným výpisem z ČÚZK.Číst průvodce →PrůvodceExekuce na nemovitostJak poznat exekuci na nemovitosti z listu vlastnictví, co znamená exekuční příkaz a dražební vyhláška a jaká rizika hrozí kupujícímu. Vysvětlení běžnou češtinou.Číst průvodce →PrůvodceÚschova kupní cenyJak funguje úschova kupní ceny při prodeji nemovitosti – rozdíl mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou, kdy se peníze vyplatí prodávajícímu a jak úschovu bezpečně sjednat.Číst průvodce →PrůvodceSJM a nemovitostCo znamená společné jmění manželů (SJM) pro nemovitost: kdy do něj byt nebo dům spadá, proč prodej vyžaduje souhlas obou manželů a co se se SJM děje při rozvodu.Číst průvodce →PrůvodceDědictví nemovitostiJak probíhá dědické řízení u nemovitosti, kdy vzniká vlastnictví dědice a proč se do katastru zapisuje záznamem, nikoli vkladem. Postup krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceVklad do katastruJak dlouho trvá zápis vlastnictví do katastru nemovitostí, kolik stojí návrh na vklad a jak se liší vklad, záznam a poznámka. Postup krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceSpoluvlastnictví nemovitostiJaký je rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a společným jměním manželů (SJM), jak se projeví na listu vlastnictví a kdy platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků.Číst průvodce →PrůvodceChyba v katastruJak postupovat, když je na listu vlastnictví chybný údaj: rozdíl mezi opravou chyby podle katastrálního zákona a sporem o vlastnictví, lhůty a kam podat návrh.Číst průvodce →PrůvodceKatastrální mapa a hraniceJak zdarma zjistit hranice a výměru pozemku v katastrální mapě, proč se liší přesnost DKM a KMD a kdy si nechat hranice pozemku vytyčit zeměměřičem.Číst průvodce →PrůvodceDružstevní byt vs. osobní vlastnictvíProč družstevní byt nenajdete na listu vlastnictví, jak si místo LV ověřit bytové družstvo a jaká rizika přináší koupě družstevního podílu oproti bytu v osobním vlastnictví.Číst průvodce →PrůvodceRezervační a kupní smlouvaCo musí obsahovat rezervační a kupní smlouva na nemovitost, kdy je rezervační poplatek vratný a proč vlastnictví přechází až vkladem do katastru, ne podpisem smlouvy.Číst průvodce →PrůvodceDaň z nemovitých věcíKdo platí daň z nemovitých věcí, jak se liší od zrušené daně z nabytí, jaké jsou sazby za byt, dům, garáž a pozemek a dokdy podat přiznání a zaplatit daň v roce 2026.Číst průvodce →PrůvodceDuplicitní vlastnictvíCo znamená duplicitní zápis vlastnictví na listu vlastnictví, proč vzniká, jaká rizika hrozí kupujícímu a jak se spor o vlastnictví řeší dohodou nebo žalobou u soudu.Číst průvodce →PrůvodcePrávo stavbyCo je právo stavby podle občanského zákoníku, jak se zapisuje do katastru nemovitostí, jak dlouho může trvat a co se stavbou stane po jeho skončení.Číst průvodce →PrůvodceDaň z prodeje nemovitostiKdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu: časový test 10 let (5 let u starších nemovitostí), 2 roky bydliště i výjimka při použití peněz na vlastní bydlení. Rozdíl oproti dani z nemovitých věcí.Číst průvodce →PrůvodceZápis stavby do katastruJak zapsat dokončenou stavbu do katastru nemovitostí: kolaudační rozhodnutí, geometrický plán, potřebné doklady i postup podání návrhu krok za krokem.Číst průvodce →PrůvodceVydržení nemovitostiCo je vydržení nemovitosti podle občanského zákoníku, jaký je rozdíl mezi řádným (10 let) a mimořádným (20 let) vydržením a jak se vydržené vlastnictví zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceDarování nemovitostiJak probíhá darování nemovitosti: náležitosti darovací smlouvy, kdy je dar osvobozen od daně z příjmu a jak proběhne vklad vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceZrušení spoluvlastnictvíJak zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví nemovitosti dohodou nebo u soudu – reálné rozdělení, přikázání za náhradu i prodej věci, a jak se výsledek zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodceBytová jednotka a společné částiCo je bytová jednotka podle občanského zákoníku, jak vzniká prohlášením vlastníka, co patří mezi společné části domu a kdy musí vzniknout společenství vlastníků jednotek (SVJ).Číst průvodce →PrůvodcePředkupní právo k nemovitostiJaký je rozdíl mezi zákonným předkupním právem spoluvlastníků a smluvním předkupním právem, kdy se zapisuje do katastru jako věcné právo a jak porušení předkupního práva řešit.Číst průvodce →PrůvodceInsolvence a nemovitostCo znamená poznámka o insolvenčním řízení na listu vlastnictví, jak omezuje nakládání s nemovitostí a jak se liší prodej nemovitosti v insolvenci od prodeje v exekuci.Číst průvodce →PrůvodceZákaz zcizení a zatíženíCo je zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, jaký je rozdíl mezi věcným a obligačním zákazem, kdy nemovitost s tímto zápisem prodat lze a kdy je potřeba souhlas oprávněného.Číst průvodce →PrůvodceNájem a prodej nemovitostiCo se stane s nájemní smlouvou při prodeji nemovitosti: proč nájem nezaniká, jaká práva a povinnosti přecházejí na nového vlastníka a proč nájem na listu vlastnictví nenajdete.Číst průvodce →PrůvodcePoznámka spornosti zápisuCo znamená poznámka spornosti zápisu podle § 986 občanského zákoníku, jak se od ní liší poznámka rozepře, jaká je dvouměsíční lhůta pro podání žaloby a jak poznámku navrhnout.Číst průvodce →PrůvodceDražba nemovitostiJak probíhá exekuční a insolvenční dražba nemovitosti, co znamená nejnižší podání, kdy se dražební jednání opakuje a jaká rizika hrozí tomu, kdo nemovitost z dražby kupuje.Číst průvodce →PrůvodceNabytí od nevlastníkaJak funguje ochrana dobré víry při koupi nemovitosti od osoby zapsané v katastru jako vlastník, která jím ve skutečnosti není. Co znamená § 984 občanského zákoníku pro kupujícího i pro skutečného vlastníka.Číst průvodce →PrůvodceNezbytná cestaJak získat právo nezbytné cesty k pozemku nebo nemovitosti bez přístupu k veřejné cestě: podmínky podle § 1029 občanského zákoníku, kdy soud cestu nepovolí a jak se zapisuje do katastru jako služebnost.Číst průvodce →PrůvodceReálné břemenoCo je reálné břemeno podle § 1303 občanského zákoníku, čím se liší od věcného břemene (služebnosti), jak vzniká povinnost něco vlastníkovi nemovitosti dávat nebo konat a jak se zapisuje do katastru.Číst průvodce →PrůvodcePředběžné opatření na nemovitostiCo znamená předběžné opatření zapsané jako poznámka na listu vlastnictví, jak soud podle § 74 a násl. občanského soudního řádu omezí nakládání s nemovitostí a kdy toto omezení zanikne.Číst průvodce →PrůvodceNeoprávněná stavba na pozemkuCo se stane, když někdo postaví stavbu na cizím pozemku bez práva k tomu: rozdíl mezi dobrou a zlou vírou stavebníka, možnosti řešení podle § 1084–1087 občanského zákoníku a přestavek.Číst průvodce →PrůvodceVýměnek na nemovitostiCo je výměnek podle § 2707 občanského zákoníku, jak se sjednává při převodu domu nebo pozemku výměnou za doživotní zaopatření a jak se toto právo zapisuje do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceSlužebnost inženýrské sítěCo znamená služebnost inženýrské sítě na listu vlastnictví: právo vést přes pozemek vodovod, kanalizaci nebo elektrické vedení podle § 1267 občanského zákoníku, jak se liší od ochranného pásma a proč vedení nemusí být na LV vidět.Číst průvodce →PrůvodceSvěřenský fond a nemovitostCo je svěřenský fond podle § 1448 občanského zákoníku, proč je na listu vlastnictví místo vlastníka zapsán svěřenský správce a co si ověřit před koupí nemovitosti vyčleněné do svěřenského fondu.Číst průvodce →PrůvodcePacht zemědělské půdyJak funguje pacht zemědělské půdy podle § 2332 občanského zákoníku, čím se liší od nájmu, jaká je výpovědní doba u zemědělského pachtu a proč pachtovní smlouva při prodeji pozemku přechází na kupujícího.Číst průvodce →PrůvodceZamítnutí vkladu do katastruCo dělat, když katastr zamítne návrh na vklad vlastnického práva: proč nelze podat odvolání, jak a do 30 dnů podat žalobu podle občanského soudního řádu a jak zamítnutí vkladu předejít.Číst průvodce →PrůvodcePřídatné spoluvlastnictvíCo je přídatné spoluvlastnictví podle § 1223 občanského zákoníku, čím se liší od podílového spoluvlastnictví, jak vzniká u společné cesty nebo studny a jak se zapisuje do katastru nemovitostí.Číst průvodce →PrůvodceRozestavěná stavba v katastruProč od roku 2014 nelze do katastru nemovitostí zapsat rozestavěnou budovu, ale rozestavěnou jednotku ano, a jak se ve skutečnosti financuje a zajišťuje hypotéka na dům nebo byt ve výstavbě.Číst průvodce →PrůvodceDPH při prodeji nemovitostiKdy prodej pozemku, bytu nebo domu podléhá DPH podle § 56 zákona o DPH: pravidlo prvního obydlení, pětiletý test u staveb i pozemky určené k výstavbě. Rozdíl oproti dani z nabytí a z příjmu.Číst průvodce →PrůvodceZastavení spoluvlastnického podíluMůže spoluvlastník zastavit jen svůj podíl na nemovitosti bez souhlasu ostatních? Jak se zástava podílu projeví na listu vlastnictví a co hrozí ostatním spoluvlastníkům při exekuci dluhu.Číst průvodce →PrůvodceOdstoupení od kupní smlouvyCo se stane s vlastnictvím, když se strany odstoupí od kupní smlouvy na nemovitost poté, co už proběhl vklad do katastru: proč se vlastnictví nevrací automaticky a jak probíhá zpětný převod.Číst průvodce →PrůvodceSpolečenství vlastníků jednotekKdy musí v domě s byty vzniknout společenství vlastníků jednotek (SVJ), jak se zakládá a zapisuje do rejstříku a jaká práva a povinnosti z členství v SVJ plynou vlastníkovi bytu.Číst průvodce →PrůvodcePrávo užívání a požíváníCo znamená právo užívání a právo požívání nemovitosti podle občanského zákoníku, jak se liší od výměnku a obecného věcného břemene a jak ovlivní koupi zatížené nemovitosti.Číst průvodce →