Výhrada vlastnického práva při koupi nemovitosti na splátky

Jak výhrada vlastnického práva funguje

Výhrada vlastnického práva je jedno z vedlejších ujednání při kupní smlouvě podle § 2132 až 2134 občanského zákoníku. Sjednají-li si strany, že prodávající zůstává vlastníkem nemovitosti až do úplného zaplacení kupní ceny, kupující se vlastníkem stane teprve tímto okamžikem – u nemovitosti evidované v katastru navíc až navazujícím zápisem. Zákon ale zároveň chrání prodávajícího před rizikem poškození věci v mezidobí: nebezpečí škody na nemovitosti přechází na kupujícího už jejím převzetím, stejně jako u běžné koupě bez výhrady.

Drobné prodlení se splátkou

Je-li kupní cena splácena po částech, § 2133 občanského zákoníku chrání kupujícího před přehnaně tvrdým následkem malého zpoždění: prodlení s jednotlivou splátkou, která nepřesahuje jednu desetinu kupní ceny, samo o sobě neopravňuje prodávajícího od smlouvy odstoupit a žádat vrácení nemovitosti – pokud kupující dluženou částku doplatí nejpozději spolu se splátkou následující. Teprve opakované nebo výraznější prodlení dává prodávajícímu volnou ruku k odstoupení podle obecných pravidel.

„Výhrada vlastnického práva u nemovitosti není samospásná pojistka – chrání hlavně před rizikem, že kupující cenu vůbec nezaplatí. Před poškozením nebo zanedbáním domu v mezidobí prodávajícího nechrání, protože riziko škody nese kupující od převzetí.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Proč musí být výhrada zapsaná v katastru

U movitých věcí funguje výhrada vlastnického práva i bez zápisu kamkoli – stačí ujednání ve smlouvě. U věcí zapisovaných do veřejného seznamu, tedy i u nemovitostí v katastru nemovitostí, to podle § 2134 občanského zákoníku neplatí: výhrada má účinky vůči třetím osobám, jen pokud je v katastru skutečně zapsaná. Bez zápisu by se jí prodávající mohl dovolávat jen vůči kupujícímu, ne vůči dalším osobám, které by s nemovitostí mezitím jednaly.

V praxi je proto u nemovitostí často jednodušší cesta, kterou popisuje i průvodce rezervační a kupní smlouvou: strany prostě počkají s podáním návrhu na vklad do katastru, dokud není zaplacena celá cena, místo sjednávání a zapisování zvláštní výhrady. Výhrada vlastnického práva se proto u nemovitostí uplatní hlavně tam, kde strany chtějí mít zápis hotový už dřív – například kvůli ochraně kupujícího před dalším nakládáním prodávajícího s nemovitostí – a přesto podmínit konečné nabytí vlastnictví zaplacením ceny.

Srovnání s dalšími nástroji zajištění

Výhradu vlastnického práva je dobré odlišit od dalších institutů, které se s koupí nemovitosti na splátky nebo jejím zajištěním pojí:

Upozornění: Volba mezi výhradou vlastnického práva, zajišťovacím převodem a prostým odkladem vkladu závisí na konkrétní situaci obou stran. Před podpisem smlouvy na splátkovou koupi nemovitosti doporučujeme nechat si smluvní mechanismus posoudit advokátem.