Daň z příjmu z prodeje nemovitosti: kdy je prodej osvobozen
Zisk z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmu, pokud prodávající nesplní podmínky pro osvobození. Nejčastěji jde o časový test 10 letod nabytí (5 let u starších nemovitostí), 2 roky bydliště v nemovitosti před prodejem, nebo použití celého příjmu na vlastní bydlení.
Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu?
Prodej nemovitosti je osvobozen od daně z příjmu, pokud prodávající splní alespoň jednu ze tří podmínek: měl v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem; mezi nabytím a prodejem uplynul časový test(10 let u nemovitostí nabytých od roku 2021, jinak 5 let); nebo použije celý příjem na pořízení vlastního bydlení v zákonné lhůtě.
- Stačí splnit jednu ze tří podmínek osvobození – bydliště, časový test nebo reinvestici do bydlení.
- Časový test je 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021, u starších 5 let.
- Daň z příjmu z prodeje je jiná daň než opakovaná daň z nemovitých věcí – týká se jen zisku z konkrétního prodeje.
- Osvobozený příjem nad 5 milionů Kč je nutné oznámit finančnímu úřadu, i když se z něj daň neplatí.
Kdy prodej nemovitosti dani podléhá
Podle § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, je příjem z prodeje nemovitosti u fyzické osoby v zásadě zdanitelný – daní se rozdíl mezi prodejní cenou a cenou, za kterou prodávající nemovitost nabyl(případně zvýšenou o prokazatelné výdaje na její zhodnocení). Zákon ale zároveň stanovuje tři samostatné důvody, kdy je takový příjem od daně osvobozen, a v praxi se proto daň z prodeje běžné nemovitosti k bydlení platí spíše výjimečně.
Osvobození se posuzuje vždy k dané nemovitosti a danému prodeji – nesouvisí s tím, jaký zápis má nemovitost v katastru. Vlastníka a další údaje si před prodejem můžete ověřit v průvodci čtením listu vlastnictví.
Tři cesty k osvobození od daně
Pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti stačí splnit jednu z následujících podmínek:
| Způsob osvobození | Podmínka | Poznámka |
|---|---|---|
| Bydliště v nemovitosti | Prodávající v ní měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem | Bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastnil |
| Časový test podle vlastnictví | Mezi nabytím a prodejem uplynulo aspoň 10 let (nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021) nebo 5 let (nabyté dříve) | Platí i bez trvalého bydliště v nemovitosti |
| Použití na vlastní bytovou potřebu | Celý příjem z prodeje použije na pořízení vlastního bydlení do 1 roku před prodejem nebo do 1 roku po jeho obdržení (2 roky při oznámení správci daně) | Platí, i když prodávající nesplní časový test ani podmínku bydliště |
Rozdíl mezi 10letým a 5letým časovým testem zavedla novela účinná od 1. 1. 2021 (zákon č. 386/2020 Sb.): u nemovitostí nabytých před tímto datemplatí i nadále původní pětiletý test, u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 je nutné počkat celých 10 let.
„Nejčastější chybou bývá spoléhat jen na dvouleté bydliště a zapomenout, že se počítá výhradně doba bezprostředně před prodejem. Pokud jste se v mezidobí odstěhovali, test bydliště nesplníte a je potřeba prověřit časový test nebo reinvestici do vlastního bydlení.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Upozornění:Informace jsou orientační a zjednodušené. Přesný výpočet základu daně, oznamovací povinnosti i posouzení konkrétního případu (spoluvlastnictví, SJM, dřívější podnikatelský majetek) vždy proberte s daňovým poradcem nebo si ověřte aktuální pravidla u finanční správy.
Rozdíl oproti dani z nemovitých věcí
Daň z příjmu z prodeje se snadno plete s daní z nemovitých věcí, jde ale o dvě odlišné daně s jiným základem i periodicitou:
| Hledisko | Daň z příjmu z prodeje | Daň z nemovitých věcí |
|---|---|---|
| Co zdaňuje | Zisk (rozdíl mezi prodejní a nabývací cenou) z prodeje konkrétní nemovitosti | Samotné vlastnictví nemovitosti k 1. lednu, bez ohledu na prodej |
| Kdy vzniká povinnost | Jen v roce, kdy k prodeji skutečně dojde | Každý rok, opakovaně, dokud nemovitost vlastníte |
| Kdo platí | Prodávající, pokud příjem nesplňuje podmínky osvobození | Vlastník evidovaný v katastru k 1. lednu zdaňovacího období |
| Lze se vyhnout? | Ano – splněním časového testu, bydliště nebo reinvesticí do bydlení | Ne – dani z nemovitých věcí se jako vlastník nelze vyhnout |
Pokud nemovitost nezískáváte úplatně, ale jako dar, neplatí se daň z příjmu z prodeje vůbec – dar má vlastní daňový režim popsaný v průvodci darování nemovitosti.
Kdy je nutné podat přiznání nebo oznámení
Pokud podmínky osvobození splněny nejsou, je nutné příjem z prodeje uvést v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém k prodeji došlo. I osvobozený příjem je ale někdy nutné správci daně oznámit: přesáhne-li osvobozený příjem z prodeje 5 milionů Kč, vzniká oznamovací povinnost bez ohledu na to, že se z něj daň neplatí. Podobně je nutné oznámit záměr využít osvobození při reinvestici do bydlení, pokud prodávající chce využít prodlouženou dvouletou lhůtu.
Časté dotazy
- Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmu?
- Nejčastěji ve třech případech: prodávající měl v nemovitosti bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem; mezi nabytím a prodejem uplynulo aspoň 10 let (u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021, dříve 5 let); nebo prodávající použije celý příjem na pořízení vlastního bydlení v zákonné lhůtě. Stačí splnit jednu z podmínek.
- Jak dlouhý je časový test pro osvobození od daně?
- U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 je časový test 10 let od nabytí do prodeje. U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí zkrácený test 5 let. Časový test je nezávislý na tom, zda v nemovitosti prodávající bydlel.
- Musím platit daň, když v bytě bydlím jen rok před prodejem?
- Podmínka bydliště vyžaduje nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Pokud tuto dobu nesplníte a zároveň neuplynul časový test podle délky vlastnictví, může se uplatnit ještě osvobození při použití celého příjmu na vlastní bydlení – jinak je zisk z prodeje předmětem daně z příjmu.
- Čím se daň z příjmu z prodeje liší od daně z nemovitých věcí?
- Daň z příjmu se týká jen zisku z konkrétního prodeje a platí se jednorázově v roce prodeje, pokud nejsou splněny podmínky osvobození. Daň z nemovitých věcí je naopak opakovaná roční daň za samotné vlastnictví nemovitosti, kterou platí každý vlastník bez ohledu na to, zda nemovitost prodává.
- Musím prodej nemovitosti přiznat, i když je osvobozený od daně?
- Pokud příjem z prodeje přesáhne 5 milionů Kč a je osvobozený, musíte tuto skutečnost správci daně oznámit do konce lhůty pro podání přiznání. U osvobození podmíněného použitím peněz na bydlení navíc musíte tento úmysl oznámit finančnímu úřadu, pokud lhůtu prodlužujete na 2 roky.
Zdroje a další čtení
- Zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.), § 4 — podmínky osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně
- Finanční správa – Daň z příjmů fyzických osob — obecné informace a formuláře k dani z příjmů
- Daň z nemovitých věcí 2026 — odlišná, opakovaná roční daň ze samotného vlastnictví