DPH u nemovitostí od 1. 7. 2025: kratší lhůta 23 měsíců místo 5 let

Co přesně novela mění?

Lhůta pro zdanění dodání nemovité věci se zkracuje z 5 let na 23 měsíců a zdaňuje se už jen první dodání v této lhůtě.

Do 30. 6. 2025 platilo, že dodání stavby, bytové nebo nebytové jednotky plátcem DPH podléhalo dani, pokud od prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního obydlení neuplynulo víc než 5 let. Zákon č. 461/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, tuto lhůtu od 1. 7. 2025 zkracuje na 23 kalendářních měsíců. Kratší lhůta má přiblížit české pravidlo běžné praxi v jiných zemích EU a zamezit umělému prodlužování období, po které developer čeká se zdaněným prodejem nové stavby.

Odkud lhůta běží?

Lhůta 23 měsíců běží od kalendářního měsíce následujícího po měsíci kolaudace, prvního užívání nebo podstatné změny stavby.

Nová lhůta začíná běžet v kalendářním měsíci bezprostředně následujícím po měsíci, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí (nebo bylo splněno jinak jako podmínka trvalého užívání), případně po měsíci, ve kterém byla dokončena podstatná změna dokončené stavby. Podstatnou změnou se rozumí taková úprava, která mění využití nebo podmínky obývání nemovitosti a jejíž skutečné náklady bez DPH přesáhnou 30 % základu daně při následném prodeji – typicky rozsáhlá rekonstrukce, ne běžná údržba nebo drobná oprava.

„Nejčastější chyba je počítat novou lhůtu od data samotné kolaudace. Zákon ale říká, že lhůta začíná běžet až od následujícího kalendářního měsíce – u kolaudace v polovině měsíce tak reálně získáte o pár dní víc, ne míň.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Proč dani podléhá jen první dodání?

Na rozdíl od staré úpravy, kde se pětiletý test posuzoval u každého dodání zvlášť, se nově zdaňuje výhradně první dodání nemovitosti po dokončení nebo podstatné změně.

Do 30. 6. 2025 se pětiletý test posuzoval u každého jednotlivého dodání – pokud v něm neuplynulo 5 let, dani podléhal i druhý, třetí nebo další prodej téže nemovitosti v pořadí. Od 1. 7. 2025 je to jinak: dani podléhá jen úplně první dodání dokončené nemovité věci po kolaudaci nebo podstatné změně. Jakékoli další dodání – třeba jen o pár týdnů později, pořád v rámci 23měsíční lhůty – je už od DPH osvobozeno (s možností dobrovolného zdanění dohodou stran plátců DPH kvůli nároku na odpočet). Prodej stavebního pozemku určeného k zástavbě zůstává výjimkou, kde novela nic nemění – takový pozemek plátce DPH zdaňuje vždy, bez ohledu na dobu držby.

Přechodné období a datum prodeje

Zákon k datu kolaudace žádné zvláštní přechodné ustanovení nestanoví – rozhoduje datum, kdy se prodej uskutečnil.

Novela neváže použití staré, nebo nové lhůty na to, kdy byla stavba zkolaudována. Rozhodující je datum uskutečnění zdanitelného plnění, tedy zjednodušeně datum prodeje: u dodání nemovité věci uskutečněného od 1. 7. 2025 se použije nová, 23měsíční lhůta, i kdyby ke kolaudaci došlo o několik let dřív. Prodávajícím, kteří jsou plátci DPH, proto doporučujeme posouzení konkrétního případu vždy probrat s daňovým poradcem – zejména u staveb dokončených těsně před přelomem pololetí.

Upozornění: Informace jsou orientační a nejsou daňovým poradenstvím. Konkrétní posouzení, zda a v jaké lhůtě konkrétní prodej DPH podléhá, doporučujeme před podpisem kupní smlouvy konzultovat s daňovým poradcem.