Společné povolení stavby: jedno řízení místo územního rozhodnutí a stavebního povolení
Od 1. července 2024 už stavební úřad nevydává zvlášť územní rozhodnutí a zvlášť stavební povolení – obě řízení nahradilo jedno řízení o povolení záměru. Vysvětlíme, co přesně se změnilo, kdo o povolení rozhoduje a co si má ověřit vlastník pozemku nebo kupující rozestavěné stavby.
Co dnes nahrazuje územní rozhodnutí a stavební povolení?
Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb., v plné účinnosti od 1. 7. 2024 pro běžné stavby) zavedl řízení o povolení záměru, jehož výsledkem je jedno povolení, v praxi často označované jako „společné povolení“. Nahrazuje dřívější územní rozhodnutí, územní souhlas i stavební povolení, která se dřív vydávala samostatně a často u různých úřadů. Stavebník tak podává jednu žádost a dostává jedno rozhodnutí, které stanoví podmínky pro umístění i pro provedení stavby zároveň.
- Od 1. 1. 2024 (vyhrazené stavby) a 1. 7. 2024 (běžné stavby) nahrazuje řízení o povolení záměru dřívější územní rozhodnutí, územní souhlas i stavební povolení jedním řízením u jednoho úřadu.
- Zákon stanoví pevné lhůty pro vydání povolení: 30 dní u jednoduché stavby a 60 dní u ostatních staveb od zahájení řízení.
- Plánovaný centrální Nejvyšší stavební úřad nakonec nevznikl – zůstávají obecní stavební úřady, jen s výjimkou nového specializovaného úřadu pro dopravní a energetické stavby.
- Souběžně od 1. 1. 2024 platí jednotné environmentální stanovisko (JES) podle zákona č. 148/2023 Sb., které nahrazuje až 26 dřívějších úkonů podle devíti zákonů na ochranu životního prostředí jedním stanoviskem platným 5 let.
- Řízení zahájená ještě podle starého stavebního zákona (183/2006 Sb.) se zpravidla dokončí podle staré úpravy – u rozestavěné stavby je proto důležité zjistit, ve kterém režimu bylo povolení vydáno.
- Změna se týká i dodatečného povolení a navazující kolaudace – oba instituty na nové řízení o povolení záměru navazují.
Co se změnilo: jedno řízení místo dvou až tří
Dřívější územní rozhodnutí (nebo územní souhlas) a stavební povolení, případně i posouzení vlivů na životní prostředí, nahradilo jedno řízení o povolení záměru s jedním výsledným povolením.
Podle staré úpravy (zákon č. 183/2006 Sb.) musel stavebník projít nejprve územním řízením nebo jednodušším územním souhlasem, teprve poté následovalo samostatné stavební řízení a stavební povolení – často u dvou různých úředníků, s vlastními lhůtami a vlastní možností odvolání proti každému rozhodnutí zvlášť. Nový stavební zákon oba kroky spojil do jednoho řízení o povolení záměru, jehož výsledkem je jedno povolení stanovící podmínky pro umístění stavby i pro její provedení současně. V odborné i mediální praxi se pro něj vžilo označení „společné povolení“, zákon sám ale používá pojem povolení záměru.
Kdo o povolení rozhoduje – obecní úřady místo centrálního
Původně plánovaný centrální Nejvyšší stavební úřad a krajské specializované úřady nakonec nevznikly – o povolení záměru nadále rozhodují obecní stavební úřady jako dosud.
Zákon č. 283/2021 Sb. v původní podobě počítal s úplně novou soustavou státních stavebních úřadů řízenou centrálním Nejvyšším stavebním úřadem, mimo dosavadní obce s rozšířenou působností. Novela č. 152/2023 Sb. z června 2023 tuto centralizaci zrušila – zachovala síť přibližně 694 obecních stavebních úřadů a vytvořila jen jednu výjimku, Dopravní a energetický stavební úřad podřízený Ministerstvu dopravy, určený pro vybrané dopravní a energetické stavby celostátního významu. Pro naprostou většinu staveb tak žádost o povolení záměru míří na stejný obecní stavební úřad jako dřív.
| Podle staré úpravy (do 30. 6. 2024) | Podle nové úpravy (od 1. 7. 2024) |
|---|---|
| Územní rozhodnutí nebo územní souhlas | Jedno povolení záměru (řízení o povolení záměru) |
| Stavební povolení | |
| Samostatná stanoviska podle devíti zákonů na ochranu životního prostředí | Jednotné environmentální stanovisko (JES), je-li vyžadováno |
Jednotné environmentální stanovisko (JES)
JES od 1. 1. 2024 sjednocuje až 26 dřívějších závazných stanovisek, rozhodnutí a vyjádření podle devíti zákonů na ochranu životního prostředí do jednoho úkonu jednoho úřadu, platného 5 let.
Zákon č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku, řeší jinou část dosavadní roztříštěnosti povolování – závazná stanoviska orgánů ochrany přírody, vodoprávního úřadu, orgánu ochrany ovzduší, orgánu státní správy lesů a dalších, která se dřív musela u velké části staveb obstarávat samostatně u jednotlivých úřadů. Místo nich stavebník podá jedinou žádost o JES, obvykle na krajský úřad (v Praze na magistrát), a dostane jedno stanovisko, které slouží jako podklad pro řízení o povolení záměru podle stavebního zákona, případně pro navazující posouzení vlivů na životní prostředí (EIA). Stanovisko platí 5 let a lze ho prodloužit.
„Klienti si často pletou společné povolení záměru s jednotným environmentálním stanoviskem – jde ale o dva samostatné instituty ze dvou různých zákonů, které se jen vzájemně doplňují. JES řeší jen environmentální posouzení, samotné umístění a provedení stavby pořád povoluje stavební úřad zvlášť v řízení o povolení záměru.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Přechodné období – podle kterého zákona se řízení dokončí
Řízení zahájená před rozhodným datem nabytí účinnosti nové úpravy pro daný typ stavby se zpravidla dokončí podle dosavadního stavebního zákona č. 183/2006 Sb., ne podle nové úpravy.
Přechod na nový stavební zákon proběhl ve dvou vlnách – od 1. 1. 2024 pro vyhrazené stavby (velké dopravní, energetické a další stavby celostátního významu) a od 1. 7. 2024 pro všechny ostatní, „běžné“ stavby. Přechodná ustanovení určují, že řízení zahájené před rozhodným datem podle staré úpravy dokončí stavební úřad zásadně podle zákona č. 183/2006 Sb., i kdyby rozhodnutí padlo až po tomto datu. To je důležité zejména u rozestavěné stavby, kterou kupujete – povolení mohlo být vydáno ještě podle staré úpravy jako územní rozhodnutí a samostatné stavební povolení, i když je nemovitost nabízená k prodeji až dnes.
Co to znamená pro vlastníka pozemku a kupujícího
Pro vlastníka pozemku jde hlavně o rychlejší a přehlednější proces s pevnými lhůtami; pro kupujícího rozestavěné nebo teprve plánované stavby je klíčové ověřit, podle kterého režimu bylo nebo bude povolení vydáno.
Kratší, zákonem pevně stanovené lhůty (30 nebo 60 dní) a jedno řízení místo dvou až tří mají povolovací proces zrychlit a snížit riziko, že se stavba zablokuje na odvolání proti jen jednomu z dřívějších dílčích rozhodnutí. Před koupí pozemku určeného k zástavbě se vyplatí ověřit soulad se územním plánem, protože ten zůstává závazným podkladem pro povolení záměru stejně jako dřív pro územní rozhodnutí. U rozestavěné stavby nebo pozemku s vydaným, ale nerealizovaným povolením je vhodné u stavebního úřadu zjistit, zda jde o staré, nebo nové řízení – liší se tím i navazující postup u dodatečného povolení případné černé stavby a u kolaudace před zápisem do katastru nemovitostí.
Jak zjistit, v jakém režimu byla nebo bude stavba povolena
- Zjistěte datum zahájení řízení
U stavebního úřadu nebo v projektové dokumentaci ověřte, kdy bylo řízení o umístění nebo povolení stavby zahájeno – rozhoduje o tom, podle kterého zákona se dokončí.
- Ověřte, zda jde o vyhrazenou stavbu
Vyhrazené stavby (velké dopravní a energetické stavby) přešly na nový režim už 1. 1. 2024, ostatní stavby až 1. 7. 2024.
- Nechte si stavebním úřadem potvrdit, zda byl vydán jeden, nebo dva doklady
Jedno povolení záměru odpovídá nové úpravě; samostatné územní rozhodnutí a stavební povolení znamenají, že řízení proběhlo ještě podle staré úpravy.
- Zkontrolujte, zda bylo potřeba jednotné environmentální stanovisko
U staveb podléhajících posouzení vlivů na životní prostředí nebo dotčených zájmy ochrany přírody ověřte, že existuje platné JES, ne jen dílčí stanoviska podle staré úpravy.
- Porovnejte stav s kolaudací a zápisem v katastru
U rozestavěné stavby ověřte, zda navazující kolaudační souhlas nebo kolaudační rozhodnutí odpovídá vydanému povolení a zda je stavba v katastru zapsána v souladu se skutečným stavem.
Časté dotazy
- Existuje ještě územní rozhodnutí a stavební povolení jako dvě samostatné listiny?
- Od plné účinnosti nového stavebního zákona (1. 1. 2024 pro vyhrazené stavby, 1. 7. 2024 pro ostatní) je nahrazuje jedno povolení záměru vydané v jednom řízení. Řízení zahájená dřív se ale zpravidla dokončí ještě podle staré úpravy se dvěma samostatnými rozhodnutími.
- Kdo dnes o povolení záměru rozhoduje?
- Naprostou většinu žádostí vyřizují stejné obecní stavební úřady jako dosud – plánovaný centrální Nejvyšší stavební úřad novela z roku 2023 zrušila. Výjimkou je jen nový Dopravní a energetický stavební úřad pro vybrané dopravní a energetické stavby.
- Je jednotné environmentální stanovisko totéž co povolení záměru?
- Ne, jde o dva samostatné instituty podle dvou různých zákonů. JES řeší jen posouzení dopadů na životní prostředí a slouží jako podklad; samotné umístění a provedení stavby povoluje stavební úřad v řízení o povolení záměru.
- Jak dlouho stavební úřad na vydání povolení má?
- Zákon stanoví lhůtu 30 dní od zahájení řízení u jednoduché stavby a 60 dní u ostatních staveb, pokud se řízení nekomplikuje například odvoláním nebo přerušením kvůli doplnění podkladů.
- Kupuji rozestavěný dům – podle kterého zákona bylo povolení vydáno?
- Záleží na datu zahájení řízení, ne na datu prodeje. Řízení zahájené před rozhodným datem se dokončuje podle starého stavebního zákona č. 183/2006 Sb. – ověřte si to přímo u příslušného stavebního úřadu.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon — řízení o povolení záměru, ve znění pozdějších předpisů
- Zákon č. 152/2023 Sb. — věcná novela nového stavebního zákona – zrušení centrální soustavy stavebních úřadů, posun účinnosti
- Zákon č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku
- Ministerstvo pro místní rozvoj – Nový stavební zákon — metodiky a přehled k novému stavebnímu zákonu