Zprostředkovatelská smlouva s realitní kancelář
Než realitní kancelář začne nemovitost nabízet, podepisujete s ní zprostředkovatelskou smlouvu. Vysvětlíme, co musí obsahovat, kdy musí mít písemnou formu, jak dlouho může trvat výhradní zprostředkování a v jakém okamžiku makléři vzniká nárok na provizi.
Co je zprostředkovatelská smlouva s realitní kancelářní?
Zprostředkovatelskou smlouvou se realitní kancelář (zprostředkovatel) zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření kupní nebo nájemní smlouvy k nemovitosti s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit jí za to provizi (§ 2445 NOZ). Je-li zájemcem spotřebitel, musí mít smlouva podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, písemnou formu a musí obsahovat určení nemovitosti, cenu nebo způsob jejího určení a výši provize. Sjedná-li smlouva výhradní zprostředkování (jen tato kancelář nemovitost smí nabízet), nesmí se spotřebitelem trvat déle než 6 měsíců a prodloužit ji lze až v posledních 30 dnech před koncem sjednané doby.
- Zprostředkovatelská smlouva zavazuje realitní kancelář zprostředkovat uzavření smlouvy k nemovitosti, zájemce za to zaplatí provizi (§ 2445 NOZ).
- Se spotřebitelem musí mít smlouva písemnou formu a musí obsahovat nemovitost, cenu i výši provize (§ 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Výhradní zprostředkování se spotřebitelem nesmí trvat déle než 6 měsíců; prodloužit ho lze jen v posledních 30 dnech před koncem.
- Nárok na provizi vzniká zásadně uzavřením zprostředkované smlouvy, ne už jen sepsáním rezervační smlouvy.
- Bez výhradního ujednání může nemovitost nabízet i sám zájemce nebo souběžně více realitních kanceláří.
- Smlouva o zprostředkování je jiný institut než opční smlouva – nezakládá právo koupit, jen povinnost zaplatit za úspěšné dojednání obchodu.
Co je zprostředkovatelská smlouva
Zprostředkovatelská smlouva zavazuje realitní kancelář, aby zájemci zprostředkovala uzavření kupní nebo nájemní smlouvy k nemovitosti s třetí osobou; zájemce se zavazuje zaplatit za to provizi.
Obecnou úpravu smlouvy o zprostředkování obsahuje § 2445 a násl. občanského zákoníku – jde o subsidiární úpravu, která platí i pro realitní zprostředkování, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. Tímto zvláštním zákonem je pro realitní kanceláře a jednotlivé makléře zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který doplňuje řadu povinností na ochranu zájemce v postavení spotřebitele – povinné pojištění odpovědnosti, informační povinnosti i zákaz úschovy peněz samotným makléřem. Podrobný přehled těchto povinností popisuje samostatný průvodce povinnostmi realitního makléře.
Písemná forma a povinné náležitosti
Je-li zájemcem spotřebitel, musí mít zprostředkovatelská smlouva písemnou formu a musí obsahovat určení nemovitosti, kupní cenu nebo způsob jejího určení a výši provize nebo způsob jejího výpočtu.
Nedostatek písemné formy může namítnout jen zájemce, ne realitní kancelář – ochrana směřuje jednostranně k zájemci v postavení spotřebitele. Smlouva musí dále obsahovat určení předmětu převodu nebo užívání, cenu, nájemné či jinou úplatu (nebo způsob jejich určení, je-li úplatná) a výši provize nebo způsob jejího výpočtu. Před podpisem má zájemce právo na poskytnutí textu smlouvy v dostatečném předstihu, aby si ho mohl v klidu prostudovat.
Výhradní zprostředkování
Ujednání o výhradním zprostředkování se spotřebitelem může trvat nejdéle 6 měsíců; prodloužit ho lze jen ujednáním učiněným v posledních 30 dnech před uplynutím sjednané doby, ne automaticky.
Výhradní zprostředkování znamená, že po dobu jeho trvání nemovitost nesmí nabízet k prodeji ani sám zájemce, ani žádná jiná realitní kancelář – porušení tohoto závazku bývá smluvně sankcionováno. Právě proto zákon o realitním zprostředkování takové omezení časově limituje a zakazuje jeho tichou (automatickou) prolongaci: další prodloužení výhradnosti je platné jen tehdy, ujednají-li ho strany výslovně v posledních 30 dnech před koncem běžící doby, ne už dřív a ne mlčky. Bez výhradního ujednání může zájemce souběžně spolupracovat s více realitními kancelářemi i nabízet nemovitost sám, například přes soukromý inzerát nebo rezervační smlouvu přímo se zájemcem o koupi.
Výhradní vs. nevýhradní zprostředkování
| Kritérium | Výhradní zprostředkování | Nevýhradní zprostředkování |
|---|---|---|
| Kdo smí nemovitost dál nabízet | jen sjednaná realitní kancelář, zájemce sám ani jiný makléř ne | zájemce i libovolný počet dalších makléřů současně |
| Motivace makléře investovat do inzerce | vyšší – jistota, že provizi nezíská konkurenční kancelář | nižší – riziko, že smlouvu uzavře jiný zprostředkovatel |
| Nejdelší přípustná doba se spotřebitelem | 6 měsíců, prodloužení nejdříve 30 dní před koncem | zákon dobu neomezuje |
| Právní základ | § 3 zákona č. 39/2020 Sb. | § 2445 a násl. NOZ (obecná úprava zprostředkování) |
Kdy vzniká nárok na provizi
Nárok na provizi vzniká zásadně dnem uzavření zprostředkované smlouvy (kupní nebo nájemní) s třetí osobou, kterou realitní kancelář zájemci dojednala – ne už jen předvedením zájemce o koupi.
Pokud byla zprostředkovaná smlouva uzavřena s rozvazovací nebo odkládací podmínkou, stane se provize splatnou až splněním podmínky. Smlouva může tento okamžik i modifikovat – například ujednáním, že nárok na provizi vznikne až splněním závazku třetí osobou z uzavřené smlouvy. I v takovém případě ale zájemce provizi zaplatí, zpozdí-li se splnění nebo k němu nedojde z důvodů na straně zájemce samotného. Provize proto v praxi bývá nejčastěji splatná až po podpisu kupní smlouvy, ne po pouhém podpisu rezervační smlouvy se zájemcem o koupi.
Postup krok za krokem
- Ověřte oprávnění realitního zprostředkovatele
Zkontrolujte, že kancelář nebo makléř má živnostenské oprávnění pro vázanou živnost realitní zprostředkování a povinné pojištění odpovědnosti.
- Vyžádejte si text smlouvy předem
Před podpisem si smlouvu v klidu prostudujte – jako spotřebitel na to máte právo v dostatečném předstihu.
- Zkontrolujte povinné náležitosti
Ověřte, že smlouva určuje nemovitost, cenu nebo způsob jejího určení a výši provize nebo způsob jejího výpočtu.
- Rozhodněte se o výhradnosti
Zvažte, zda chcete výhradní zprostředkování (vyšší motivace makléře, ale vázanost jen na jednu kancelář nejdéle 6 měsíců) nebo nevýhradní spolupráci.
- Ujasněte si okamžik vzniku nároku na provizi
Ověřte, zda provize vzniká uzavřením zprostředkované smlouvy, nebo si strany ujednaly jiný okamžik, například splnění závazku třetí osobou.
- Sledujte konec sjednané doby výhradnosti
Chcete-li výhradnost prodloužit, ujednejte to až v posledních 30 dnech před koncem běžící doby – dřívější ujednání zákon nedovoluje.
Časté dotazy
- Musí mít zprostředkovatelská smlouva s realitní kancelářní písemnou formu?
- Ano, je-li zájemcem spotřebitel. Nedostatek písemné formy může namítnout jen zájemce, ne realitní kancelář.
- Jak dlouho může trvat výhradní zprostředkování se spotřebitelem?
- Nejdéle 6 měsíců. Prodloužit ho lze jen ujednáním učiněným v posledních 30 dnech před koncem sjednané doby, nikdy automaticky.
- Kdy vzniká realitní kanceláři nárok na provizi?
- Zásadně dnem uzavření zprostředkované kupní nebo nájemní smlouvy s třetí osobou; byla-li smlouva uzavřena s podmínkou, až jejím splněním.
- Může zájemce při nevýhradním zprostředkování nabízet nemovitost i sám?
- Ano, bez výhradního ujednání může zájemce nemovitost nabízet sám i přes více realitních kanceláří současně.
- Čím se zprostředkovatelská smlouva liší od rezervační smlouvy?
- Zprostředkovatelská smlouva zavazuje kancelář obchod dojednat výměnou za provizi; rezervační smlouva se uzavírá už s konkrétním zájemcem o koupi a řeší rezervační poplatek do podpisu kupní smlouvy.
Zdroje a další čtení
- Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 2445–2454 — obecná úprava zprostředkování
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, § 3 — náležitosti a výhradnost smlouvy se spotřebitelem