Právo užívání a požívání nemovitosti
Na listu vlastnictví se místo věcného břemene objeví „právo užívání“ nebo „právo požívání“? Vysvětlíme, v čem se tyto dvě osobní služebnosti liší, jak se od sebe liší od výměnku a jak ovlivní koupi nemovitosti, na které vázne.
Co je právo užívání a požívání nemovitosti?
Právo užívání a právo požívání jsou tzv. osobní služebnosti podle § 1283 a násl. občanského zákoníku, vázané na konkrétní fyzickou osobu, ne na nemovitost samotnou. Právo užívání dovoluje věc jen užívat a brát z ní přiměřený užitek pro vlastní potřebu; právo požívání jde dál a opravňuje brát i výnosy nad rámec vlastní potřeby. Obě práva zpravidla zanikají smrtí oprávněné osoby a na dědice nepřecházejí.
- Právo užívání a požívání jsou osobní služebnosti vázané na konkrétní osobu, ne na nemovitost.
- Právo požívání je širší než právo užívání – umožňuje brát i výnosy nad rámec vlastní potřeby.
- Obě práva zpravidla zanikají smrtí oprávněné osoby a nepřecházejí na dědice.
- Jde o typ věcného břemene zapsaného v sekci C listu vlastnictví, který musí respektovat i nový vlastník.
- Liší se od výměnku, který je širší balík práv na doživotní zaopatření, ne jen na užívání věci.
Rozdíl mezi užíváním a požíváním
Podle § 1283 občanského zákoníku uživatel užívá věc a bere z ní užitek jen v rozsahu své potřeby a potřeby své domácnosti – typicky bydlí v bytě nebo domě, ale nesmí ho bez dalšího pronajímat cizím osobám za účelem zisku nad rámec vlastní potřeby. Právo požívání podle § 1285 jde dál: požívatel může brát i výnosy nad rámec vlastní potřeby, například prodávat úrodu ze zahrady nebo pronajímat část nemovitosti a příjem si ponechat. Obě práva patří mezi věcná břemena, konkrétně mezi tzv. osobní služebnosti.
„Uživatel může užívat věc a brát z ní užitek v rozsahu potřeby svém a své rodiny.“
§ 1283 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Jak právo vzniká a kdy zaniká
Právo užívání i požívání vzniká nejčastěji smlouvou – typickým případem je darování nemovitosti dětem, kdy si rodiče zároveň vyhradí doživotní právo v domě bydlet nebo ho užívat. Může vzniknout i závětí nebo výjimečně rozhodnutím soudu. Protože jde o osobní služebnost vázanou na konkrétní fyzickou osobu, podle § 1299 občanského zákoníku zpravidla zaniká smrtí oprávněné osoby a bez výslovného ujednání nepřechází na její dědice ani ho nelze převést na jinou osobu. Zaniknout může také uplynutím sjednané doby nebo dohodou stran.
Dopad na koupi zatížené nemovitosti
Aby právo užívání nebo požívání působilo i vůči budoucím vlastníkům, musí být zapsáno jako věcné právo v sekci C listu vlastnictví. Kupující nemovitosti zatížené tímto právem ho musí respektovat stejně, jako by zatížení sjednal sám – oprávněná osoba může nemovitost dál užívat (nebo z ní brát výnosy), dokud právo nezanikne, typicky její smrtí. Před koupí takové nemovitosti je proto potřeba počítat s tím, že fakticky nemovitost (nebo její část) nebude možné volně užívat, dokud právo trvá – v praxi to výrazně ovlivňuje i tržní cenu.
Rozdíl oproti výměnku
Právo užívání a požívání je potřeba odlišit od výměnku podle § 2707 občanského zákoníku. Výměnek je širší, komplexní balík práv na doživotní zaopatření – typicky zahrnuje nejen bydlení, ale i péči, stravu nebo drobné služby – sjednaný výměnou za převod domu nebo hospodářství. Právo užívání či požívání je naproti tomu užší osobní služebnost, která se týká jen samotného užívání věci nebo brání jejích užitků, bez dalších složek zaopatření. Obě práva se ale podobají v tom, že jsou vázaná na konkrétní osobu a zapisují se do sekce C listu vlastnictví.
Upozornění: Informace jsou orientační a nejsou právní službou. Konkrétní rozsah sjednaného práva se řídí přesným zněním smlouvy nebo závěti – doporučujeme ho nechat posoudit advokátem, zejména při sjednávání i při koupi zatížené nemovitosti.
Časté dotazy
- Jaký je rozdíl mezi právem užívání a právem požívání?
- Právo užívání dovoluje věc jen užívat a brát z ní užitek pro vlastní potřebu a potřebu domácnosti oprávněného. Právo požívání jde dál – opravňuje brát i výnosy nad rámec vlastní potřeby, tedy například plody nebo úrodu prodávat či jinak zpeněžit.
- Přechází právo užívání nebo požívání na dědice oprávněné osoby?
- Zpravidla ne. Jde o osobní služebnosti vázané na konkrétní fyzickou osobu, které bez výslovného ujednání zanikají její smrtí a na dědice nepřecházejí, na rozdíl od pozemkových služebností vázaných na nemovitost.
- Musí kupující respektovat právo užívání zapsané na LV?
- Ano. Právo užívání nebo požívání zapsané v sekci C listu vlastnictví je věcné právo, které přechází i na nového vlastníka nemovitosti – ten je musí respektovat, dokud nezanikne, typicky smrtí oprávněné osoby.
- Je právo užívání totéž co výměnek?
- Ne. Výměnek je širší balík práv na doživotní zaopatření (bydlení, péče, strava) sjednaný typicky při převodu domu nebo hospodářství výměnou za toto zaopatření. Právo užívání nebo požívání je užší osobní služebnost týkající se jen samotného užívání či brání užitků z věci.
- Jak právo užívání nebo požívání vzniká a zapisuje se?
- Nejčastěji smlouvou – typicky když rodiče darují nemovitost dětem a zároveň si vyhradí doživotní právo v ní bydlet nebo ji užívat. Aby právo působilo i vůči budoucím vlastníkům, musí být zapsáno jako věcné právo v sekci C listu vlastnictví.
Zdroje a další čtení
- Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 1283–1299 — právo užívání a požívání jako osobní služebnosti
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí — ověření zápisu v sekci C listu vlastnictví