Zákonné zástavní právo na nemovitosti

Co je zákonné zástavní právo a kdo ho zřizuje

Zákonné zástavní právo vzniká přímo na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, ne na základě smlouvy – nejčastěji ho k zajištění nedoplatku zřizuje správce daně (finanční úřad), obdobně mohou postupovat i ČSSZ nebo zdravotní pojišťovny.

Zástavní právo obecně upravuje občanský zákoník jako právo, které věřiteli dává jistotu, že se v případě nesplacení dluhu uspokojí z hodnoty zastavené věci. Vedle běžné smluvní zástavy (hypotéky) ale zákon dává některým věřitelům – typicky orgánům veřejné moci vymáhajícím daně, pojistné na sociální zabezpečení nebo veřejné zdravotní pojištění – možnost zřídit si zástavní právo jednostranně, bez součinnosti vlastníka, čistě na základě zákonného zmocnění a vlastního rozhodnutí.

„Lidé si zástavní právo na LV automaticky spojují s hypotékou. Zápis od finančního úřadu ale znamená něco jiného – dluh vůči státu, ne vůči bance, a vlastník ho nemohl žádnou smlouvou ovlivnit.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Jak a kdy zástavní právo správce daně vzniká

Správce daně může podle § 170 daňového řádu rozhodnutím zřídit zástavní právo k majetku daňového subjektu, aby zajistil úhradu nedoplatku; u nemovitosti zapsané v katastru vzniká zástavní právo doručením tohoto rozhodnutí příslušnému katastrálnímu úřadu.

Rozhodnutí o zřízení zástavního práva musí obsahovat výši zajišťovaného nedoplatku a označení zastavené nemovitosti. Zástavní právo lze zřídit i k nemovitosti, kterou vlastní jiná osoba než dlužník samotný – tehdy ale zákon vyžaduje předchozí písemný souhlas takového vlastníka s úředně ověřeným podpisem. Do katastru nemovitostí se zástavní právo zapisuje stejně jako jiné zástavní právo, ale řízení zahajuje z moci úřední sám správce daně, ne dotčený vlastník.

Srovnání se smluvním a soudcovským zástavním právem

Společné pro všechny tři typy je, že se v katastru nemovitostí zapisují do sekce C listu vlastnictví jako omezení vlastnického práva, které musí respektovat i budoucí nabyvatel nemovitosti. Rozdíl je v tom, kdo řízení o vzniku práva vyvolává a zda k němu vlastník musí dát souhlas – u soudcovského zástavního práva i u zákonného zástavního práva správce daně vlastník souhlas dát nemusí, protože jde o donucovací opatření, ne o soukromoprávní dohodu.

Jak ho poznáte na listu vlastnictví a jak zaniká

Zákonné zástavní právo se na listu vlastnictví objeví v sekci C s uvedením správce daně (finančního úřadu), případně ČSSZ nebo zdravotní pojišťovny, jako oprávněné osoby – zaniká úhradou zajištěného nedoplatku a následným výmazem.

Před koupí nemovitosti je proto potřeba zápis v sekci C vždy přečíst pozorně – ne každé zástavní právo je hypotéka prodávajícího. Zjistíte-li zápis ve prospěch finančního úřadu, ČSSZ nebo zdravotní pojišťovny, znamená to, že prodávající má neuhrazený dluh vůči veřejnému rozpočtu, který je nutné vyřešit stejně jako u jiného zástavního práva – doplacením z kupní ceny přes úschovu a následným výmazem zástavního práva z katastru.