Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) při prodeji nemovitosti
Katastr nemovitostí ani list vlastnictví PENB neřeší – jde o samostatnou povinnost podle zákona o hospodaření energií. Vysvětlíme, kdy musí prodávající PENB předložit, jaké výjimky platí a co hrozí, když ho zájemci nedá.
Musí mít prodávající při prodeji nemovitosti vždy PENB?
Ve většině případů ano. Podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, je vlastník povinen zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) a předložit ho kupujícímu ještě před podpisem kupní smlouvy; energetickou třídu musí uvést i v inzerci. Výjimku mají jen malé budovy do 50 m² energeticky vztažné plochy, některé kulturní památky a budovy určené k demolici. Bez PENB hrozí prodávajícímu pokuta a od roku 2027 se má podle evropské směrnice EPBD IV stát platný PENB přímo podmínkou pro uzavření kupní i nájemní smlouvy.
- Povinnost zajistit a předložit PENB má prodávající podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb., ne katastr nemovitostí – na listu vlastnictví se PENB nijak neeviduje.
- Energetickou třídu (A až G) musí prodávající nebo realitní kancelář uvést už v inzerci, PENB samotný předat kupujícímu nejpozději před podpisem kupní smlouvy.
- Výjimka platí pro budovy do 50 m² energeticky vztažné plochy a za určitých podmínek pro kulturní památky – ne ale automaticky pro každý starší dům.
- Bez předloženého PENB hrozí prodávajícímu pokuta, u fyzické osoby až 100 000 Kč, u právnické osoby až 200 000 Kč.
- Platnost PENB je 10 let od zpracování; po uplynutí platnosti nebo při zásadní stavební úpravě budovy je potřeba nechat zpracovat nový.
- Od roku 2027 se má podle evropské směrnice EPBD IV stát platný PENB přímo podmínkou pro uzavření kupní i nájemní smlouvy, ne jen doprovodnou povinností.
Co je PENB a kdy je povinný?
PENB je dokument, který zařadí budovu do energetické třídy A až G podle spotřeby energie. Prodávající ho musí podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb. zpracovat a předložit kupujícímu ještě před podpisem kupní smlouvy – bez ohledu na to, zda jde o byt, dům, nebo jinou stavbu.
Průkaz energetické náročnosti budovy zpracovává energetický specialista s oprávněním od Ministerstva průmyslu a obchodu a hodnotí spotřebu energie na vytápění, chlazení, přípravu teplé vody, větrání a osvětlení. Povinnost se váže na prodej i pronájem celé budovy nebo jednotky – netýká se jen novostaveb, ale i starších domů a bytů, které dosud PENB nemají. Katastr nemovitostí ani list vlastnictví energetickou třídu nesledují a PENB v žádném veřejném rejstříku nehledejte; jde o samostatný dokument, který si musíte vyžádat přímo od prodávajícího nebo realitní kanceláře, podobně jako u dalších podkladů prověřovaných před koupí.
Jaké výjimky z povinnosti PENB platí?
Výjimku mají budovy do 50 m² energeticky vztažné plochy a za určitých podmínek kulturní památky nebo budovy v památkové zóně, pokud by splnění požadavků na energetickou náročnost výrazně změnilo jejich charakter. Jde o uzavřený výčet, ne o obecnou úlevu pro starší nemovitosti.
Mezi zákonem uznané výjimky patří zejména malé budovy s energeticky vztažnou plochou do 50 m², stavby určené k demolici a dočasné stavby s plánovanou dobou užívání do dvou let. Zvláštní režim platí pro budovy, které jsou kulturní památkou nebo se nacházejí v památkové rezervaci či zóně – tam PENB není nutný, pokud by splnění energetických požadavků výrazně změnilo charakter nebo vzhled stavby, což je ale potřeba doložit závazným stanoviskem orgánu státní památkové péče. Samotný věk budovy ani skutečnost, že jde o rodinný dům, výjimku nezakládají.
Jak PENB získat a předat kupujícímu
- Ověřte, zda se na budovu nevztahuje výjimka
Zkontrolujte energeticky vztaženou plochu a případný status kulturní památky – jen u zákonem vymezených výjimek PENB není potřeba.
- Objednejte PENB u energetického specialisty
Zpracování smí provádět jen osoba s oprávněním Ministerstva průmyslu a obchodu; specialista budovu posoudí a zařadí do třídy A až G.
- Uveďte energetickou třídu v inzerci
Energetickou třídu z grafické části PENB je potřeba uvést už v nabídce nemovitosti, ne až při jednání s konkrétním zájemcem.
- Předložte PENB kupujícímu před podpisem smlouvy
Zákon vyžaduje předložení PENB kupujícímu nejpozději před uzavřením kupní smlouvy, doporučuje se i jeho fyzické předání spolu s dokumentací k nemovitosti.
Co hrozí, když prodávající PENB nemá?
Nepředložení PENB je přestupek podle zákona č. 406/2000 Sb., za který hrozí pokuta – u fyzické osoby až 100 000 Kč, u právnické osoby až 200 000 Kč. Od roku 2027 má navíc podle evropské směrnice EPBD IV platit, že bez PENB nepůjde kupní ani nájemní smlouvu vůbec uzavřít.
Sankci ukládá Státní energetická inspekce v rámci kontrolní činnosti, typicky na základě podnětu (například od kupujícího, kterému prodávající PENB nepředložil). Nejde přitom jen o formalitu: chybějící PENB může zpochybnit i jednání realitní kanceláře, protože ta je povinna třídu uvádět v inzerci – viz povinnosti realitního makléře. Do budoucna navíc směrnice EPBD IV (2024/1275/EU) počítá s výrazným zpřísněním: od roku 2027 by bez platného PENB nemělo jít uzavřít kupní ani nájemní smlouvu vůbec, takže notář ani realitní kancelář by k podpisu bez průkazu neměli přistoupit.
Časté dotazy
- Musí mít prodávající PENB i u staršího domu?
- Ano, pokud se na budovu nevztahuje zákonná výjimka (malá budova do 50 m², určité kulturní památky, dočasné stavby). Stáří domu samo o sobě výjimku nezakládá.
- Kdy nejpozději musí prodávající PENB kupujícímu předložit?
- Podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb. nejpozději před uzavřením kupní smlouvy; energetickou třídu musí navíc uvést už v inzerci nemovitosti.
- Jak dlouho je PENB platný?
- 10 let od zpracování, pokud mezitím nedošlo k zásadní stavební úpravě, která by energetickou náročnost budovy podstatně změnila.
- Jaká pokuta hrozí za nepředložení PENB?
- Fyzické osobě až 100 000 Kč, právnické osobě až 200 000 Kč – sankci ukládá Státní energetická inspekce.
- Platí pro kulturní památky výjimka z povinnosti PENB automaticky?
- Ne, výjimka pro kulturní památky a budovy v památkové zóně platí jen tehdy, pokud by splnění energetických požadavků výrazně změnilo jejich charakter, a musí ji potvrdit závazné stanovisko orgánu státní památkové péče.
- Co se s PENB mění od roku 2027?
- Podle evropské směrnice EPBD IV (2024/1275/EU) se má stát platný PENB přímo podmínkou pro uzavření kupní i nájemní smlouvy, ne jen doprovodnou povinností se sankcí.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií — § 7a – povinnost PENB při prodeji a pronájmu