Bytová jednotka v katastru: prohlášení vlastníka a společné části domu
Byt v osobním vlastnictví je v katastru veden jako samostatná jednotkas vlastním listem vlastnictví – na rozdíl od družstevního bytu. Vzniká prohlášením vlastníka, které dům rozdělí na jednotky a vymezí jejich podíl na společných částech.
Co je bytová jednotka a má vlastní list vlastnictví?
Jednotka je podle § 1159 občanského zákoníku byt spolu s podílem na společných částech domu a pozemku. Vzniká prohlášením vlastníka budovy a je v katastru nemovitostí zapsána jako samostatná nemovitá věcs vlastním listem vlastnictví – to je hlavní rozdíl oproti družstevnímu bytu, který vlastní LV nemá.
- Jednotka = byt + podíl na společných částech domu a pozemku, zapsaná jako samostatná nemovitá věc.
- Jednotky vznikají prohlášením vlastníka, které rozdělí dům a vymezí podíly i pravidla správy.
- SVJ musí vzniknout, je-li v domě aspoň 5 jednotek se 4 různými vlastníky; vzniká zápisem do rejstříku, ne automaticky.
- Dluhy na příspěvcích na správu domu mohou přejít na kupujícího jednotky – před koupí si vyžádejte potvrzení od SVJ.
Co je bytová jednotka
Podle § 1159 a násl. občanského zákoníku (89/2012 Sb.) je jednotka tvořena bytem(případně nebytovým prostorem) a s ním neoddělitelně spojeným podílem na společných částechdomu a pozemku, na kterém dům stojí. Od roku 2014 tak NOZ sloučil dřívější oddělené vlastnictví bytu a podílu na společných částech (podle staršího zákona o vlastnictví bytů) do jednoho celku.
Jednotka je v katastru nemovitostí vedena jako samostatná nemovitá věcse svým vlastním listem vlastnictví, na kterém najdete vlastníka jednotky, velikost podílu na společných částech i případná omezení – například zástavní právo k hypotéce na byt. To je zásadní rozdíl oproti družstevnímu bytu, kde je v katastru zapsána jen celá budova na bytové družstvo a samostatný list vlastnictví k bytu neexistuje.
Prohlášení vlastníka a společné části domu
Jednotky v domě vznikají prohlášením vlastníka budovy (nebo dohodou spoluvlastníků), které dům rozdělí na jednotlivé jednotky. Prohlášení mimo jiné vymezuje hranice jednotlivých bytů, velikost podílu každé jednotky na společných částech a základní pravidla pro správu domu a pozemku, a zapisuje se do katastru nemovitostí.
Mezi společné části domupatří typicky pozemek pod domem, základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, výtahy a rozvody instalací sloužící více jednotkám. Přesný výčet stanoví konkrétní prohlášení vlastníka spolu s nařízením vlády č. 366/2013 Sb. Podíl na společných částech nelze od jednotky oddělit ani ho samostatně převést.
„Kupující si často neuvědomí, že koupí bytu kupují i podíl na střeše, výtahu nebo fasádě celého domu. Stav a plánované opravy společných částí proto stojí za kontrolu stejně jako samotný byt.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Kdy musí vzniknout společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) spravuje společné části domu a pozemku a vybírá příspěvky na jejich správu i zálohy na služby. Vlastníci jednotek ho musí založit, pokud je v domě alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 vlastní 4 různé osoby. V menších domech je založení SVJ dobrovolné a vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek.
SVJ nevzniká automaticky ze zákona, ale až zápisem do veřejného rejstříkuspolečenství vlastníků. Do doby vzniku povinného SVJ zákon zakazuje převod dalších jednotek v domě (kromě prvního nabyvatele) i zápis nového vlastníka do katastru.
Na co si dát pozor při koupi jednotky
Kromě obvyklé kontroly listu vlastnictvíje u bytové jednotky vhodné ověřit i stanovy SVJ a stav fondu oprav. Podle § 1186 občanského zákoníku totiž nabyvatel jednotky ručívěřiteli za dluhy převodce, které souvisejí se správou domu a pozemku a přešly na něj spolu s jednotkou.
Doporučení:Před koupí bytu požádejte výbor SVJ o písemné potvrzení o výši případných dluhů k dané jednotce a o plánovaných větších opravách společných částí, které by mohly znamenat vyšší příspěvky v budoucnu.
Časté dotazy
- Co je bytová jednotka podle občanského zákoníku?
- Jednotka je podle § 1159 občanského zákoníku byt (nebo nebytový prostor) spolu s podílem na společných částech nemovité věci – domu a pozemku pod ním. Od roku 2014 tak jednotka zahrnuje obojí dohromady a je zapsána v katastru jako samostatná nemovitá věc s vlastním listem vlastnictví.
- Jak bytová jednotka vzniká?
- Jednotky vznikají prohlášením vlastníka budovy (nebo dohodou spoluvlastníků), kterým se dům rozdělí na jednotlivé jednotky. Prohlášení vymezuje jednotlivé byty, jejich podíl na společných částech a pravidla správy domu a pozemku, a zapisuje se do katastru nemovitostí.
- Co patří mezi společné části domu?
- Typicky pozemek pod domem, základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, výtahy a rozvody instalací sloužící více jednotkám. Přesný výčet stanoví prohlášení vlastníka spolu s nařízením vlády č. 366/2013 Sb.
- Kdy musí v domě vzniknout společenství vlastníků jednotek (SVJ)?
- Povinně tehdy, je-li v domě alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 vlastní 4 různé osoby. SVJ vzniká zápisem do veřejného rejstříku, ne automaticky ze zákona. V menších domech lze SVJ založit dobrovolně, jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.
- Přejdou na kupujícího bytu dluhy na příspěvcích SVJ?
- Ano, mohou. Nabyvatel jednotky ručí věřiteli za dluhy převodce související se správou domu a pozemku, které na něj přešly. Před koupí je proto vhodné požádat výbor SVJ o potvrzení o výši případných dluhů k dané jednotce.
Zdroje a další čtení
- Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 1158–1222 — úprava bytového spoluvlastnictví a SVJ
- Nařízení vlády o bytovém spoluvlastnictví (366/2013 Sb.) — vymezení společných částí domu
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí — ověření listu vlastnictví konkrétní jednotky