Evidence skutečných majitelů: jak prověřit firmu před koupí nemovitosti

Co je evidence skutečných majitelů

Evidence skutečných majitelů podle zákona č. 37/2021 Sb. zachycuje, která konkrétní fyzická osoba fakticky nebo právně ovládá zapsanou firmu nebo z ní má koncový prospěch – vede ji rejstříkový (krajský) soud ke každé zapsané právnické osobě.

Skutečným majitelem je fyzická osoba s koncovým vlivem na právnickou osobu – typicky společník s většinovým podílem nebo hlasovacími právy, osoba, která firmu fakticky řídí bez formálního postavení statutárního orgánu, nebo osoba čerpající většinu zisku. Zápis provádí a údaje v evidenci vede rejstříkový soud podle sídla firmy, ne obchodní rejstřík samotný, byť jsou obě evidence propojené a firmu identifikujete stejným IČO.

Proč se od prosince 2025 uzavřela veřejnosti

Ministerstvo spravedlnosti znepřístupnilo veřejnou část evidence 17. 12. 2025 kvůli judikatuře Soudního dvora EU a navazujícím českým soudním rozhodnutím o nepřiměřeném zásahu do soukromí skutečných majitelů.

Do prosince 2025 šlo na portálu esm.justice.cz zdarma a bez registrace zadat IČO firmy a získat částečný elektronický výpis s údaji o jejím skutečném majiteli. Soudní dvůr EU už v roce 2022 ve spojených věcech WM a Sovim (C-37/20 a C-601/20) rozhodl, že neomezený veřejný přístup k údajům o skutečných majitelích nepřiměřeně zasahuje do práva na soukromí a ochranu osobních údajů podle Listiny základních práv EU. Na tento závěr postupně navázala i judikatura českých soudů, a Ministerstvo spravedlnosti proto veřejnou část evidence v prosinci 2025 znepřístupnilo.

„Řadě klientů dřív stačilo zadat IČO prodávající firmy a za pár vteřin viděli, kdo za ní skutečně stojí. Dnes je to podstatně pracnější – ale rozhodně to neznamená, že prověření skutečného majitele před koupí nemovitosti od firmy ztratilo smysl. Naopak, riziko skryté vlastnické struktury tím spíš stojí za pozornost.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Jak skutečného majitele přesto prověřit

Přístup k evidenci mají dál notáři, banky a advokáti při identifikaci klienta, zapsaná osoba ke svému vlastnímu výpisu, a kdokoli jiný jen na základě žádosti krajskému soudu s prokázaným oprávněným zájmem.

Zákon o evidenci skutečných majitelů rozlišuje několik okruhů přístupu. Takzvané povinné osoby podle zákona proti praní špinavých peněz – notáři, advokáti, banky a další finanční instituce – mají do evidence přístup zachovaný při identifikaci a kontrole klienta, tedy typicky i při sepisu nebo ověření kupní smlouvy na nemovitost. Samotná firma má přístup ke svému vlastnímu úplnému výpisu po přihlášení přes datovou schránku. Kdokoli jiný – včetně běžného kupujícího nemovitosti – musí podat žádost příslušnému krajskému soudu a v ní prokázat oprávněný zájem, například probíhající jednání o koupi nemovitosti od dané firmy; žádost lze poslat datovou schránkou nebo e-mailem podepsaným uznávaným elektronickým podpisem.

Proč je skutečný majitel důležitý při koupi nemovitosti

Nejasná nebo skrytá vlastnická struktura prodávající firmy je jedním z varovných signálů u podvodů s nemovitostmi a stojí za prověřením spolu s historií vlastníků nemovitosti samotné.

Nemovitosti se do majetku firem dostávají běžně – vkladem do základního kapitálu s.r.o., nebo přechodem při fúzi či rozdělení obchodní korporace. Prověřit, kdo firmu skutečně ovládá, má smysl hlavně tam, kde statutární orgán v obchodním rejstříku je jen formální (nastrčená osoba, tzv. bílý kůň), zatímco skutečné rozhodování a prospěch má někdo jiný – typický znak konstrukcí popsaných v našem průvodci ochranou před podvodem s nemovitostí. Samotná existence skutečného majitele problém neznamená, ale nemožnost ho ověřit spolu s dalšími varovnými signály (nedávný rychlý přechod vlastnictví, sídlo firmy jen na virtuální adrese) důvod k opatrnosti přidává.