Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti: co znamená a jak koupi ovlivní
Zákaz zcizení a zatížení zavazuje vlastníka nemovitost po sjednanou dobu neprodat ani nezastavit. Klíčové je, zda jde jen o dohodu mezi stranami, nebo o věcné právo zapsané v katastru, které se týká i vás jako budoucího kupujícího.
Co znamená zákaz zcizení a zatížení nemovitosti na listu vlastnictví?
Znamená, že se vlastník zavázal nemovitost po sjednanou dobu neprodat (zákaz zcizení) ani nezastavit či k ní nezřídit jiné věcné právo(zákaz zatížení). Je-li zapsán v katastru nemovitostí jako věcné právo, katastrální úřad bez souhlasu oprávněné osoby další prodej ani zástavu nemovitosti nezapíše.
- Zákaz zcizení (neprodat) a zákaz zatížení (nezastavit) jsou dvě samostatná ujednání podle § 1761 a násl. NOZ.
- Jako věcné právo zapsané v katastru váže i každého dalšího nabyvatele nebo zástavního věřitele.
- Nejčastěji se pojí s hypotékou, dotací na bydlení nebo prodejem nemovitosti obcí za zvýhodněných podmínek.
- Bez souhlasu oprávněné osoby katastr vklad prodeje ani zástavy nezapíše, dokud zákaz trvá.
Zákaz zcizení a zákaz zatížení
Zákaz zcizení a zákaz zatížení jsou podle § 1761 a násl. občanského zákoníku dva samostatné instituty, které lze sjednat i jednotlivě. Zákaz zcizení brání vlastníkovi nemovitost převést – prodat, darovat nebo jinak zcizit. Zákaz zatížení brání zřídit k nemovitosti další právo – typicky zástavní právo nebo věcné břemeno. Sjednávají se buď spolu, nebo jen jeden z nich.
Věcný vs. obligační zákaz zcizení a zatížení
Zásadní je, zda je zákaz sjednán jen jako obligační (osobní) závazek mezi stranami, nebo jako věcné právozapsané do katastru nemovitostí jako omezení vlastnického práva v sekci C listu vlastnictví – podobně jako věcné předkupní právo. Obligační zákaz platí jen na dobu přiměřenou oprávněnému zájmu strany; věcný zákaz u nemovité věci lze zapsat i na delší dobu podle konkrétního ujednání.
| Hledisko | Věcný zákaz (zapsaný v katastru) | Obligační (osobní) zákaz |
|---|---|---|
| Zápis na LV | Ano – omezení vlastnického práva v sekci C | Ne, na listu vlastnictví není vidět |
| Působí vůči | Každému dalšímu nabyvateli i zástavnímu věřiteli | Jen smluvním stranám (a jejich dědicům) |
| Prodej/zástava bez souhlasu | Nelze platně zapsat do katastru | Formálně možný, ale porušuje smlouvu |
| Při porušení | Katastr vklad na základě zápisu zamítne | Jen náhrada škody nebo smluvní pokuta |
„Zákaz zcizení a zatížení bývá na listu vlastnictví přehlížen, protože nezní tak hrozivě jako exekuce nebo zástava. Přesto může koupi i refinancování hypotéky úplně zablokovat, dokud nezískáte souhlas oprávněné osoby.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Kde se zákaz zcizení nejčastěji objevuje
V praxi se zákaz zcizení a zatížení nejčastěji pojí s hypotečním úvěrem – banka si ho spolu se zástavním právem sjednává jako dodatečnou jistotu do doby splacení úvěru. Dále se objevuje u nemovitostí nabytých s dotací na bydlení nebo koupených od obce či státu za zvýhodněných podmínek (typicky sociální bydlení) – tam zákaz chrání účel, kvůli kterému byla nemovitost prodána nebo dotace poskytnuta, a bývá sjednán ve prospěch obce nebo poskytovatele dotace na pevně danou dobu.
Co dělat, chcete-li takovou nemovitost koupit
- Ověřte sekci C listu vlastnictví. Zákaz zcizení a zatížení tam bývá uveden jako samostatné omezení vlastnického práva.
- Zjistěte, kdo je oprávněnou osobou. Banka, obec nebo poskytovatel dotace – a jak dlouho zákaz trvá.
- Vyžádejte si písemný souhlas s prodejem. Bez něj katastrální úřad vklad vlastnického práva zamítne.
- Počkejte na uplynutí sjednané doby, pokud souhlas nelze získat a prodej není časově naléhavý.
Upozornění:Informace jsou orientační. Konkrétní podmínky souhlasu s prodejem i výmazem zákazu se u jednotlivých bank, obcí a poskytovatelů dotací liší – vždy je vhodné ověřit přímo u oprávněné osoby nebo s advokátem.
Časté dotazy
- Co znamená zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?
- Jde o vedlejší ujednání podle § 1761 a násl. občanského zákoníku, kterým se vlastník zaváže nemovitost neprodat, nedarovat (zákaz zcizení) ani nezastavit či nezřídit k ní věcné právo (zákaz zatížení) po sjednanou dobu. Sjednává se nejčastěji jako podmínka úvěru, dotace nebo prodeje od obce či státu.
- Můžu prodat nemovitost, na které je zapsaný zákaz zcizení?
- Je-li zákaz zapsán v katastru jako věcné právo, prodej ani zástavu bez souhlasu oprávněné osoby katastrální úřad do katastru nezapíše. Je proto nutné nejprve získat souhlas oprávněného (např. banky, obce nebo poskytovatele dotace), případně počkat na uplynutí sjednané doby.
- Jaký je rozdíl mezi věcným a obligačním zákazem zcizení?
- Věcný zákaz je zapsaný v katastru nemovitostí a váže i každého dalšího nabyvatele nebo zástavního věřitele. Obligační (osobní) zákaz zavazuje jen smluvní strany – jeho porušení nezpůsobí neplatnost pozdějšího převodu, jen nárok na náhradu škody nebo smluvní pokutu.
- Proč bývá zákaz zcizení u dotovaných bytů a nemovitostí od obce?
- Obce a poskytovatelé dotací si zákazem zcizení a zatížení chrání účel, na který nemovitost prodali nebo poskytli dotaci (např. sociální bydlení) – zabraňují tak rychlému prodeji se ziskem nebo použití nemovitosti k jinému účelu po sjednanou dobu.
- Jak se zákaz zcizení a zatížení nemovitosti zruší?
- Uplynutím sjednané doby, dohodou s oprávněnou osobou, nebo výmazem z katastru na základě souhlasu oprávněného. U zákazu spojeného s hypotékou obvykle zaniká spolu se splacením úvěru a výmazem zástavního práva.
Zdroje a další čtení
- Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 1761–1764 — zákaz zcizení a zatížení jako vedlejší ujednání
- Katastrální zákon (256/2013 Sb.) — zápis omezení vlastnického práva vkladem
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí — ověření zápisu zákazu zcizení na LV