Darování nemovitosti: darovací smlouva, daň a zápis do katastru
Darovací daň v Česku od roku 2014 neexistuje – dar nemovitosti se dnes posuzuje jako bezúplatný příjem podle zákona o daních z příjmů. Vlastnictví ale i u darování přechází až vkladem do katastru, ne podpisem smlouvy.
Platí se z darování nemovitosti daň?
Samostatná darovací daň byla zrušena k 1. lednu 2014. Dar nemovitosti se dnes posuzuje jako bezúplatný příjempodle zákona o daních z příjmů. Dary mezi příbuznými(v řadě přímé i mezi sourozenci) a osobami ve společné domácnosti jsou od daně osvobozeny; od cizích osob platí osvobození jen do 50 000 Kč ročně.
- Darovací smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu a podpis dárce úředně ověřený.
- Samostatná darovací daň neexistuje od roku 2014 – dar je bezúplatný příjem podle zákona o daních z příjmů.
- Dary mezi příbuznými a osobami ve společné domácnosti jsou od daně osvobozeny bez ohledu na hodnotu.
- Vlastnictví přechází na obdarovaného až vkladem do katastru, nikoli podpisem smlouvy.
Náležitosti darovací smlouvy na nemovitost
Darovací smlouva je upravena v § 2055 až 2078 občanského zákoníku (89/2012 Sb.) jako bezplatný převod vlastnického práva z dárce na obdarovaného. Protože jde o převod věcného práva k nemovité věci zapsané do katastru, vyžaduje smlouva podle § 560 občanského zákoníku vždy písemnou formu – ústní darování nemovitosti tedy nestačí.
Notářské ověření samotné smlouvy povinné není, ale podpis dárce musí být úředně ověřen(na Czech POINTu, u notáře nebo na obecním úřadě), jinak katastrální úřad návrh na vklad zamítne. Ve smlouvě je časté sjednat i věcné břemenodoživotního užívání ve prospěch dárce – typicky u darování rodičů dětem, kdy si rodiče v domě ponechávají právo bydlet.
Darování a daň z příjmu
Samostatná darovací daň byla k 1. lednu 2014 zrušena a začleněna do zákona o daních z příjmů (586/1992 Sb.) jako tzv. bezúplatný příjem (§ 10). Od daně jsou osvobozeny dary mezi příbuznými v řadě přímé(rodiče, děti, prarodiče, vnuci) a manžely, dále v řadě vedlejší (sourozenci, synovci, neteře, strýcové, tety, zeťové, snachy, manželé rodičů) a od osob, které s dárcem žijí nejméně jeden rok ve společné domácnosti.
Od cizích osob(bez uvedeného vztahu k dárci) je osvobozen dar do úhrnné hodnoty 50 000 Kčod téhož dárce za kalendářní rok. Přesáhne-li hodnota daru tento limit, zdaňuje se jako ostatní příjem stejnou sazbou jako mzda nebo jiné příjmy fyzických osob. Jde o odlišnou daň než roční daň z nemovitých věcí, kterou platí každý vlastník bez ohledu na to, jak nemovitost nabyl, i než daň z příjmu při prodeji nemovitosti, která se týká úplatného převodu, ne daru.
„Nejčastější omyl je považovat darování za bezpečnější variantu než prodej, protože se neplatí daň z příjmu. Mezi příbuznými to obvykle platí, ale u daru cizí osobě nad 50 000 Kč je daňová povinnost stejná, jako by šlo o jiný příjem – jen se neplatí kupní cena.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Postup krok za krokem
- Sepište písemnou darovací smlouvu.Přesně identifikujte nemovitost podle katastru, dárce i obdarovaného.
- Nechte úředně ověřit podpis dárce.Bez ověřeného podpisu katastr návrh na vklad zamítne.
- Podejte návrh na vklad katastrálnímu úřadu. Poplatek je 2 000 Kč, elektronicky 1 600 Kč.
- Počkejte na uplynutí ochranné lhůty. Katastr nesmí vklad povolit dříve než 20 dní po vyrozumění účastníků, stejně jako u běžného vkladu do katastru.
- Vyřešte daňové souvislosti daru. Ověřte, zda se vztahujete na osvobození, nebo je nutné bezúplatný příjem přiznat.
Kdy lze dar odvolat
Dar lze na rozdíl od běžné kupní smlouvy v omezených případech i dodatečně odvolat. Zákon rozlišuje odvolání pro nouzi– pokud se dárce po darování dostane do takové finanční tísně, že nemá prostředky na vlastní výživu – a odvolání pro nevděk, pokud se obdarovaný vůči dárci nebo jeho blízkým dopustí úmyslného hrubého porušení dobrých mravů.
Upozornění:Odvolání daru je nutné uplatnit u obdarovaného a v případě sporu ho potvrdí až soud. Informace jsou orientační, konkrétní posouzení nároku na vrácení daru doporučujeme konzultovat s advokátem.
Časté dotazy
- Existuje v Česku darovací daň z nemovitosti?
- Samostatná darovací daň byla zrušena k 1. lednu 2014. Dar se dnes posuzuje jako bezúplatný příjem podle zákona o daních z příjmů (586/1992 Sb.) – buď je od daně osvobozen, nebo se zdaní stejnou sazbou jako ostatní příjmy fyzických osob.
- Kdy je darování nemovitosti osvobozeno od daně z příjmu?
- Osvobozeny jsou dary mezi příbuznými v řadě přímé (rodiče, děti, prarodiče, vnuci) a mezi manžely, dále v řadě vedlejší (sourozenci, synovci, neteře, strýcové, tety, zeťové, snachy) a od osob, které s dárcem žily nejméně rok ve společné domácnosti. Od cizích osob je osvobozen dar do úhrnné hodnoty 50 000 Kč od téhož dárce za kalendářní rok.
- Musí mít darovací smlouva na nemovitost písemnou formu?
- Ano. Právní jednání, kterým se převádí věcné právo k nemovité věci, vyžaduje písemnou formu vždy (§ 560 občanského zákoníku). Navíc musí být podpis dárce úředně ověřen, jinak katastrální úřad vklad neprovede.
- Kdy se obdarovaný stane vlastníkem nemovitosti?
- Až zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí formou vkladu, ne podpisem darovací smlouvy. Řízení má stejnou minimálně dvacetidenní ochrannou lhůtu jako u koupě a stojí 2 000 Kč, případně 1 600 Kč při elektronickém podání.
- Může dárce dar odvolat?
- Ano, ale jen ve dvou zákonem daných situacích: pro nouzi, pokud se dárce po darování dostane do takové finanční tísně, že nemá na živobytí, nebo pro nevděk, pokud se obdarovaný vůči dárci nebo jeho blízkým dopustí úmyslného hrubého porušení dobrých mravů.
Zdroje a další čtení
- Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 560 a § 2055–2078 — písemná forma a úprava darovací smlouvy
- Zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.), § 10 — osvobození bezúplatných příjmů
- Katastrální zákon (256/2013 Sb.) — vklad vlastnického práva do katastru