Spoluvlastnictví nemovitosti: podílové spoluvlastnictví, SJM a předkupní právo
Spoluvlastnictví znamená, že nemovitost patří více osobám najednou. Na listu vlastnictví se projeví buď jako podílové spoluvlastnictví se zlomkem u každého vlastníka, nebo jako společné jmění manželů (SJM) bez rozdělení na podíly.
Jaký je rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a SJM?
U podílového spoluvlastnictví má každý vlastník přesně vyjádřený podíl(např. 1/2) a může s ním v zásadě volně nakládat. U společného jmění manželů (SJM)patří nemovitost oběma manželům jako celek bez podílů a k dispozici s ní je zpravidla potřeba souhlas obou. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků dnes platí jen výjimečně.
- Podílové spoluvlastnictví = vlastní podíl, se kterým lze zpravidla volně nakládat.
- SJM = nemovitost patří oběma manželům společně, bez podílů.
- Od 1. 7. 2020 platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků jen výjimečně, a jen po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
- Spoluvlastnictví lze zrušit dohodou, nebo o vypořádání rozhodne soud.
Podílové spoluvlastnictví vs. společné jmění manželů
Na listu vlastnictví poznáte, o jaký typ spoluvlastnictví jde, podle zápisu v sekci A. Podílové spoluvlastnictvíuvádí u každého vlastníka konkrétní zlomek (např. 1/2, 1/3), zatímco společné jmění manželů (SJM)zapisuje oba manžele bez podílu, obvykle s poznámkou „SJM“.
| Hledisko | Podílové spoluvlastnictví | Společné jmění manželů (SJM) |
|---|---|---|
| Zápis v sekci A listu vlastnictví | Každý vlastník se zlomkem podílu (např. 1/2, 1/3) | Oba manželé bez uvedení podílu, obvykle s poznámkou „SJM“ |
| Nakládání s podílem | Vlastník může svým podílem volně disponovat (od 1. 7. 2020 bez obecného předkupního práva) | S nemovitostí v SJM nakládají manželé zpravidla společně |
| Zánik | Dohodou o zrušení spoluvlastnictví, nebo soudním rozdělením | Zánikem manželství, nebo dohodou o zúžení či vypořádání SJM |
Kdy platí předkupní právo spoluvlastníků
Od 1. července 2020platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků jen ve výjimečných případech – konkrétně tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo způsobem, který spoluvlastník od počátku nemohl ovlivnit, typicky děděnímnebo jinou právní skutečností. I tehdy platí předkupní právo jen po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví (novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb.).
Ve většině běžných situací – podíl nabytý koupí, darováním nebo v rámci vypořádání – tedy dnes obecné zákonné předkupní právo neplatía spoluvlastník může svůj podíl převést bez nabídky ostatním. Výjimkou zůstává převod na dalšího spoluvlastníka, manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé, kde se předkupní právo neuplatní vůbec.
Upozornění:Vlastní (smluvní) předkupní právo si spoluvlastníci mohou dohodnout i nad rámec zákona a zapsat je do katastru jako věcné právo. Před koupí podílu proto vždy zkontrolujte sekci C listu vlastnictví.
Co znamená koupě podílu pro kupujícího
Kupujete-li spoluvlastnický podíl, nezískáváte celou nemovitost, ale jen ideální částpráva k ní. S ostatními spoluvlastníky se pak musíte domluvit na užívání, správě i případném prodeji celé věci – ne vždy se to podaří bez sporu.
Před koupí podílu doporučujeme zkontrolovat i ostatní zápisy k nemovitosti, včetně věcných břemen a zástavních práv, která se váží k celé nemovitosti bez ohledu na podíly. Postup shrnuje kontrola nemovitosti před koupí.
Jak se spoluvlastnictví ruší a vypořádává
Spoluvlastnictví se nejčastěji ruší dohodouvšech spoluvlastníků o zrušení a vypořádání – reálným rozdělením nemovitosti, přikázáním jednomu ze spoluvlastníků za finanční náhradu, nebo prodejem celé věci a rozdělením výtěžku podle podílů.
Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, o zrušení a způsobu vypořádání rozhodne na návrh kteréhokoli z nich soud, a to v pevně daném pořadí způsobů vypořádání – podrobně to popisuje průvodce zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti. SJM naproti tomu zaniká zánikem manželství, nebo dohodou manželů o zúžení či vypořádání společného jmění.
Časté dotazy
- Jaký je rozdíl mezi podílovým spoluvlastnictvím a SJM?
- Podílové spoluvlastnictví znamená, že každý spoluvlastník má přesně vyjádřený podíl (například 1/2) a může s ním v zásadě volně nakládat. Společné jmění manželů (SJM) naopak podíly nerozlišuje – nemovitost patří oběma manželům společně jako celek a k dispozici s ní je zpravidla potřeba souhlas obou.
- Platí u prodeje podílu na nemovitosti předkupní právo ostatních spoluvlastníků?
- Od 1. července 2020 platí zákonné předkupní právo spoluvlastníků jen tehdy, pokud spoluvlastnictví vzniklo způsobem, který spoluvlastník nemohl od počátku ovlivnit (typicky děděním), a to jen po dobu šesti měsíců od jeho vzniku. Ve většině běžných situací – třeba u podílu koupeného nebo darovaného – dnes obecné zákonné předkupní právo neplatí.
- Můžu prodat svůj podíl na nemovitosti bez souhlasu ostatních spoluvlastníků?
- Ano, obecně ano – vlastním podílem může spoluvlastník disponovat samostatně, souhlas ostatních není potřeba, ledaže jde o situaci se zákonným předkupním právem popsanou výše. Kupující ale získává jen podíl, nikoli celou nemovitost, a musí počítat se spoluužíváním nebo možným soudním rozdělením.
- Jak se spoluvlastnictví nemovitosti ruší?
- Nejčastěji dohodou všech spoluvlastníků o zrušení a vypořádání – reálným rozdělením věci, přikázáním jednomu ze spoluvlastníků za náhradu, nebo prodejem celé nemovitosti a rozdělením výtěžku. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, o zrušení a způsobu vypořádání rozhodne na návrh kteréhokoli z nich soud.
- Co znamená SJM na listu vlastnictví?
- Zkratka SJM v sekci A listu vlastnictví znamená, že nemovitost patří do společného jmění manželů – tedy oběma manželům společně, bez rozdělení na podíly. Nemovitost do SJM obvykle spadá, pokud ji manželé nabyli za trvání manželství, s výjimkami danými zákonem nebo předmanželskou smlouvou.
Zdroje a další čtení
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí — ověření zápisu spoluvlastnictví na LV
- Občanský zákoník (89/2012 Sb.) — úprava spoluvlastnictví a předkupního práva
- Wikipedia – Spoluvlastnictví — obecný přehled pojmu