Fotovoltaika na střeše nemovitosti a katastr nemovitostí
Solárních panelů na střechách rodinných i bytových domů rychle přibývá, katastr nemovitostí je ale téměř nikdy neeviduje samostatně. Vysvětlíme, kdy střešní fotovoltaika potřebuje stavební povolení nebo licenci ERÚ a co u domu s FVE prověřit před koupí.
Musí mít fotovoltaika na střeše domu stavební povolení a zapisuje se do katastru?
Ve většině případů ne. Od 1. 8. 2025 nepotřebuje fotovoltaická elektrárna do výkonu 100 kWp umístěná na střeše nebo obvodové zdi budovy stavební povolení ani ohlášení, pokud nemění vzhled budovy, nezasahuje do jejích nosných konstrukcí a budova neleží v památkové zóně. Protože jde o stavební úpravu existující budovy, ne o samostatnou stavbu, katastr nemovitostí ji zvlášť neeviduje a nedostává vlastní zápis na listu vlastnictví. Volně stojící (pozemní) elektrárna se posuzuje jinak.
- Fotovoltaika do 100 kWp na střeše nebo fasádě obvykle nepotřebuje stavební povolení ani ohlášení (od 1. 8. 2025), pokud nemění vzhled budovy a nezasahuje do nosných konstrukcí.
- Instalace na střeše rodinného nebo bytového domu se posuzuje jako stavební úprava stávající budovy – proto se samostatně nezapisuje do katastru nemovitostí.
- Výjimka neplatí v památkové zóně, u kulturní památky ani tam, kde je nutné posouzení vlivu na životní prostředí (EIA).
- Do stejné hranice 100 kW nepotřebujete ani licenci od ERÚ, pokud elektřinu spotřebováváte na místě nebo bezplatně sdílíte.
- Volně stojící (pozemní) fotovoltaická elektrárna se posuzuje samostatně a může podle velikosti vyžadovat stavební povolení i zápis do katastru.
- Před koupí nemovitosti s FVE ověřte, zda je elektrárna ve výlučném vlastnictví prodávajícího, nebo je předmětem leasingu či smlouvy s třetí stranou.
Kdy fotovoltaika potřebuje stavební povolení
Od 1. 8. 2025 nepotřebuje střešní nebo fasádní FVE do 100 kWp stavební povolení ani ohlášení. Podmínkou je, že nemění vzhled budovy, nezasahuje do nosných konstrukcí a budova neleží v památkové zóně ani nevyžaduje posouzení EIA.
Novela stavebního zákona č. 283/2021 Sb. zařadila střešní a fasádní fotovoltaiku do 100 kWp mezi drobné stavby podle Přílohy č. 1 – u těch se povolení ani ohlášení nevyžaduje vůbec. Hranici zákon postupně zvyšoval: z 10 kW v minulosti na 50 kW od roku 2023 a na současných 100 kW (respektive 100 kWp u výkonu instalace) od 1. 8. 2025. Instalace ve výkonovém pásmu 100–250 kW se posuzují jako jednoduché stavby se zjednodušeným ohlášením, teprve nad touto hranicí přichází na řadu běžné stavební povolení.
Proč se střešní FVE nezapisuje do katastru
Katastr nemovitostí eviduje samostatné stavby, ne jejich dílčí technická zařízení. Fotovoltaika umístěná na střeše nebo fasádě existující budovy je posuzována jako stavební úprava této budovy, proto nedostává vlastní zápis ani se pro ni nevyhotovuje geometrický plán.
Jde o obdobnou logiku jako u jiných technických prvků budovy – podobně jako komín nebo klimatizace zůstává fotovoltaika součástí stavby, na které je umístěná, ne samostatnou nemovitou věcí. Výroba vlastní elektřiny navíc může ovlivnit i energetickou třídu budovy uvedenou v průkazu energetické náročnosti budovy.
Střešní vs. pozemní fotovoltaika
Výjimka z povolovacích i licenčních povinností cílí jen na instalace umístěné přímo na budově. Volně stojící (pozemní) elektrárna na zahradě nebo poli se posuzuje samostatně:
| Hledisko | Střešní/fasádní FVE | Volně stojící (pozemní) FVE |
|---|---|---|
| Klasifikace stavby | Stavební úprava stávající budovy (drobná stavba) | Podle výkonu: drobná, jednoduchá nebo stavba vyžadující povolení |
| Stavební povolení/ohlášení | Není potřeba do 100 kWp od 1. 8. 2025 mimo památkové zóny a bez zásahu do nosných konstrukcí | U větších pozemních instalací zpravidla potřeba, byť ve zjednodušeném režimu |
| Zápis do katastru nemovitostí | Ne – jde o součást budovy, ne o samostatnou stavbu se zápisem | Může vyžadovat zápis jako samostatná stavba spojená se zemí pevným základem |
| Licence ERÚ | Není potřeba do 100 kW při spotřebě na místě nebo bezplatném sdílení | Stejná hranice 100 kW, u větších pozemních elektráren se ale prakticky vždy překračuje |
Co prověřit u nemovitosti s fotovoltaikou před koupí
- Ověřte, komu fotovoltaika patří
Zjistěte, zda je FVE součástí kupní ceny nemovitosti jako vlastnictví prodávajícího, nebo je předmětem leasingu, splátkového financování či provozní smlouvy s třetí stranou, která na kupujícího automaticky nepřechází.
- Vyžádejte si revizní zprávu a doklad o připojení
Revizní zpráva elektroinstalace a potvrzení o připojení k distribuční soustavě prokazují, že instalace odpovídá technickým normám a je řádně evidovaná u distributora.
- Zkontrolujte výkon instalace
Ověřte, zda instalovaný výkon nepřekračuje 100 kWp/kW – tím zjistíte, zda se na elektrárnu vztahuje výjimka z povolení i licence, nebo zda podléhá přísnějšímu režimu.
- U bytového domu ověřte vlastnický režim FVE
Zjistěte, zda je fotovoltaika společnou částí domu ve správě SVJ, nebo majetkem jen některých vlastníků jednotek – od toho se odvíjí, kdo rozhoduje o jejím provozu a výnosech.
- Prověřte pojištění nemovitosti
Ověřte, zda pojistná smlouva na nemovitost kryje i fotovoltaickou elektrárnu a případné škody na ní, případně zajistěte její doplnění po koupi.
Časté dotazy
- Zapisuje se fotovoltaika na střeše domu do katastru nemovitostí?
- Ne, pokud jde o instalaci do 100 kWp na střeše nebo fasádě stávající budovy. Posuzuje se jako stavební úprava, ne samostatná stavba, a katastr ji samostatně neeviduje.
- Potřebuji na střešní fotovoltaiku stavební povolení?
- Od 1. 8. 2025 ne, pokud výkon nepřesahuje 100 kWp, instalace nemění vzhled budovy, nezasahuje do nosných konstrukcí a budova neleží v památkové zóně ani nevyžaduje posouzení EIA.
- Potřebuji na fotovoltaiku licenci od ERÚ?
- Ne, u výroben do 100 kW určených pro vlastní spotřebu na místě nebo bezplatné sdílení licenci od 1. 8. 2025 nepotřebujete.
- Kupuji dům s fotovoltaikou – je automaticky moje?
- Jen pokud je ve vlastnictví prodávajícího a je výslovně předmětem kupní smlouvy. Je-li financovaná leasingem nebo provozovaná třetí stranou, je potřeba prověřit a vyřešit smluvní vztah zvlášť.
- Platí výjimka i pro volně stojící (pozemní) elektrárnu na zahradě?
- Ne, výjimka pro instalace do 100 kWp/kW platí jen pro fotovoltaiku umístěnou na střeše nebo obvodové zdi budovy. Pozemní instalace se posuzují samostatně podle velikosti.
- Ovlivňuje fotovoltaika průkaz energetické náročnosti budovy?
- Ano, vlastní výroba elektřiny může zlepšit energetickou třídu budovy uvedenou v PENB – podrobnosti řeší samostatný průvodce průkazem energetické náročnosti budovy.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon — Příloha č. 1 – drobné stavby bez stavebního povolení a ohlášení
- Zákon č. 458/2000 Sb., energetický zákon — výjimka z licence pro výrobny elektřiny do 100 kW