Zajišťovací směnka při koupi nemovitosti: k čemu slouží a jaká rizika nese
Někdy vám protistrana místo úschovy navrhne zajistit doplatek kupní ceny nemovitosti směnkou. Vysvětlíme, jak zajišťovací směnka funguje, proč je s ní spojené vyšší riziko než s úschovou a proč ji odborníci u koupě nemovitosti spíš nedoporučují.
Jak funguje zajišťovací směnka při koupi nemovitosti?
Zajišťovací směnka je směnka vystavená nikoli k přímé platbě, ale k zajištění jiného závazku ze smlouvy – typicky doplatku kupní ceny nebo vrácení zálohy. Věřitel (např. prodávající) ji uplatní jen tehdy, poruší-li dlužník (kupující) zajištěný závazek. Směnka je ale podle zákona č. 191/1950 Sb., zákona směnečného a šekového, abstraktní cenný papír – nárok z ní existuje nezávisle na důvodu vzniku. Proto může nabyvatel směnky v dobré víře podle čl. I § 17 vymáhat plnění, i kdyby zajištěný závazek ve skutečnosti splněn byl.
- Zajišťovací směnka nedrží peníze jako úschova – jen dává věřiteli snadno vymahatelný nárok při porušení smlouvy.
- Směnka je abstraktní – nárok z ní je podle § 17 zákona směnečného a šekového nezávislý na důvodu jejího vystavení.
- Blankosměnka (neúplná při podpisu) se vyplňuje jen podle písemného vyplňovacího prohlášení.
- Nabyvatel směnky v dobré víře může vymáhat i směnku vyplněnou v rozporu s dohodou (§ 10).
- Riziko zneužití proto roste hlavně tehdy, pustí-li se směnka z rukou dlužníka mimo dohodnutý účel.
- U koupě nemovitosti dává jistotu oběma stranám spíš advokátní, notářská nebo bankovní úschova.
K čemu zajišťovací směnka slouží?
Zajišťovací směnka dává věřiteli rychlý a formálně nenáročný způsob, jak vymoci splnění závazku, aniž by musel dopředu prokazovat existenci a výši dluhu jako u běžné žaloby.
U koupě nemovitosti se zajišťovací směnkou nejčastěji zajišťuje závazek kupujícího doplatit zbytek kupní ceny po podpisu smlouvy, nebo naopak závazek prodávajícího vrátit zálohu, pokud k převodu nedojde. Na rozdíl od advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, kde peníze fyzicky drží nezávislá třetí osoba až do splnění dohodnutých podmínek, směnka žádné peníze neváže – je to jen listina, kterou lze při sporu snadněji a rychleji vymáhat u soudu ve zkráceném směnečném řízení.
Proč je směnka abstraktní a co to znamená pro riziko?
Abstraktnost směnky znamená, že nárok na zaplacení existuje nezávisle na důvodu, pro který byla vystavena – to je i hlavní zdroj rizika při jejím zneužití.
„Kdo je žalován ze směnky, nemůže činit majiteli námitky, které se zakládají na jeho vlastních vztazích k výstavci nebo k dřívějším majitelům, ledaže majitel při nabývání směnky jednal vědomě na škodu dlužníka.“
čl. I § 17 zákona č. 191/1950 Sb., zákon směnečný a šekový
Prakticky to znamená, že pokud věřitel směnku indosuje (převede) na třetí osobu a ta ji nabude v dobré víře, dlužník se vůči ní nemůže bránit tím, že zajištěný závazek už splnil nebo že vůbec nevznikl – takové námitky (tzv. kauzální) může uplatnit jen vůči přímému věřiteli, se kterým měl skutečný právní vztah. Právě tahle vlastnost, jinde ceněná pro rychlou a bezpečnou oběživost směnek v obchodním styku, dělá zajišťovací směnku u koupě nemovitosti rizikovější než úschovu – zejména pokud se dostane mimo ruce původního věřitele.
„Směnka je skvělý nástroj tam, kde se počítá s jejím oběhem – u zajištění kupní ceny nemovitosti mezi dvěma soukromými osobami ale tuhle vlastnost většinou nepotřebujete a jen riskujete. Bezpečnější je nechat peníze celou dobu u nezávislé úschovy, ne u dlužníka nebo věřitele v podobě cenného papíru.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Blankosměnka a vyplňovací prohlášení
Zajišťovací směnka bývá v praxi vystavena jako blankosměnka – bez částky nebo data splatnosti – a doplní se teprve při porušení zajištěného závazku podle samostatné dohody.
Podmínky, za kterých smí věřitel chybějící údaje do blankosměnky doplnit, se sjednávají ve vyplňovacím prohlášení – písemné dohodě, která bývá připojena ke směnce nebo součástí smlouvy. Vyplní-li věřitel směnku v rozporu s touto dohodou (např. na vyšší částku, než odpovídá skutečnému dluhu), chrání dlužníka ustanovení o vyplnění blankosměnky:
„Byla-li směnka, neúplná při vystavení, vyplněna, aniž bylo šetřeno úmluv, jimiž se vyplnění řídilo, nemůže se namítat majiteli směnky, že tyto úmluvy nebyly zachovány, ledaže majitel nabyl směnky ve zlé víře anebo se při nabývání směnky provinil hrubou nedbalostí.“
čl. I § 10 zákona č. 191/1950 Sb., zákon směnečný a šekový
I tahle ochrana má ale mez formulovanou stejným způsobem jako u kauzálních námitek – funguje jen vůči majiteli, který o porušení dohody věděl nebo o něm z hrubé nedbalosti nevěděl. Vůči dalšímu nabyvateli v dobré víře dlužníka nechrání.
Jak postupovat, navrhne-li vám protistrana zajišťovací směnku
- Zvažte, zda nestačí úschova kupní ceny
Advokátní, notářská nebo bankovní úschova řeší stejné riziko (nezaplacení nebo nepřevedení vlastnictví) bez rizik spojených s abstraktností a převoditelností směnky.
- Trvejte na písemném vyplňovacím prohlášení
U blankosměnky přesně sjednejte, za jakých podmínek a na jakou částku smí být doplněna, a uschovejte si kopii prohlášení.
- Nepodepisujte směnku bez uvedení účelu v související smlouvě
Kupní nebo rezervační smlouva by měla výslovně uvádět, že směnka zajišťuje konkrétní závazek, ne obecně 'pro jistotu'.
- Nedopusťte, aby směnka opustila dohodnutý okruh osob
Ujednejte si zákaz nebo omezení indosace (převodu) směnky na třetí osobu, dokud zajištěný závazek trvá.
- Po splnění závazku si nechte směnku vrátit nebo znehodnotit
Po doplacení kupní ceny nebo jiném splnění zajištěného závazku trvejte na fyzickém vrácení směnky, ne jen na ústním prohlášení, že už neplatí.
Časté dotazy
- Co je zajišťovací směnka při koupi nemovitosti?
- Směnka, kterou kupující (nebo prodávající) vystaví jako zajištění splnění svého závazku – typicky zaplatit doplatek kupní ceny nebo vrátit zálohu. Věřitel ji uplatní jen v případě porušení smlouvy, jinak ji po splnění závazku vrátí.
- Čím se liší zajišťovací směnka od advokátní úschovy?
- Úschova fyzicky drží peníze u nezávislé třetí osoby (advokáta, notáře, banky) a vyplatí je až po splnění podmínek. Směnka žádné peníze neváže – dává věřiteli jen snadno vymahatelný nárok, pokud dlužník nezaplatí. Jde tedy o zajištění rizika, ne o bezpečné držení peněz.
- Co je blankosměnka a vyplňovací prohlášení?
- Blankosměnka je směnka podepsaná bez některých údajů (typicky bez částky nebo splatnosti), které smí věřitel doplnit jen podle písemné dohody – vyplňovacího prohlášení. Bez takové dohody nebo při jejím nedoložení hrozí spor o to, zda byla vyplněna oprávněně.
- Může věřitel vymáhat směnku vyplněnou v rozporu s dohodou?
- Vůči původnímu věřiteli ne. Pokud ale směnku nabude v dobré víře třetí osoba (indosatář), může podle § 10 zákona směnečného a šekového vymáhat i směnku vyplněnou v rozporu s ujednáním – dlužník se námitky nesplnění dohody vůči takovému nabyvateli dovolat nemůže.
- Proč se říká, že směnka je abstraktní cenný papír?
- Protože nárok ze směnky existuje nezávisle na tom, z jakého důvodu (kauzy) byla vystavena. Podle § 17 zákona směnečného a šekového nemůže dlužník namítat majiteli směnky nic, co se týká jeho vztahu k výstavci nebo dřívějším majitelům, ledaže majitel jednal vědomě na jeho škodu.
- Proč advokáti zajišťovací směnku u koupě nemovitosti spíš nedoporučují?
- Protože abstraktnost a snadná převoditelnost směnky, které ji jinde dělají silným nástrojem, u zajištění kupní ceny nemovitosti zvyšují riziko zneužití – vyplnění na vyšší částku, uplatnění bez ohledu na skutečný stav plnění smlouvy, nebo převod na nabyvatele v dobré víře, vůči kterému skutkové námitky neobstojí.
- Kdo za směnku ručí, je-li na ní podpis ručitele (aval)?
- Avalista (směnečný rukojmí) ručí za zaplacení směnky stejně jako ten, za koho se zaručil, a to bez ohledu na to, zda je jeho vlastní závazek platný – směnečné rukojemství upravuje čl. I zákona č. 191/1950 Sb.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 191/1950 Sb., zákon směnečný a šekový — čl. I § 10 a § 17 – vyplnění blankosměnky a kauzální námitky