Podvod s deepfake videohovorem a plnou mocí při prodeji nemovitosti
Generativní AI umí dnes napodobit hlas i obličej skutečného člověka na videohovoru. Vysvětlíme, proč to samo o sobě na převod nemovitosti v Česku nestačí, kde je skutečné riziko – u plné moci a lidského faktoru u prostředníků – a jak se konkrétně bránit.
Může podvodník prodat moji nemovitost jen pomocí deepfake videohovoru?
Samotný videohovor ne. Převod nemovitosti v katastru vyžaduje úředně ověřený podpis na smlouvě nebo plné moci – ověření na Czech POINTu, u notáře nebo obecního úřadu vyžaduje osobní přítomnost s dokladem totožnosti, takže čistě vzdálená identifikace hlasem nebo obrazem nestačí. Skutečné riziko je jinde: padělaná nebo zneužitá plná moc, zejména ověřená v zahraničí, nebo prostředník, který kvůli videohovoru přeskočí osobní kontrolu dokladu.
- Převod nemovitosti vyžaduje úředně ověřený podpis – samotný deepfake videohovor ho nenahradí.
- Skutečné riziko představuje padělaná nebo zneužitá plná moc, ne přímé „vydávání se“ za vlastníka na dálku.
- Zahraniční plná moc potřebuje apostilu nebo superlegalizaci – tam je nezávislá kontrola složitější.
- FinCEN (13. 11. 2024) varoval, že generativní AI čím dál častěji obchází ověřování identity.
- Deepfake podvody podle odvětvových zpráv meziročně vzrostly přibližně o 40 %.
- Nejzranitelnější jsou dlouhodobě neobydlené nemovitosti – dědictví, chalupy, majetek vlastníků v cizině.
Co brání čistě vzdálenému podvodu s deepfake
Převod nemovitosti vyžaduje úředně ověřený podpis, který deepfake videohovor sám nenahradí.
Smlouva o převodu nemovitosti musí mít písemnou formu (§ 560 občanského zákoníku) a podpis převodce musí být úředně ověřen – na Czech POINTu, u notáře nebo na obecním úřadě –, jinak katastrální úřad návrh na vklad zamítne. Úřední ověření podpisu i sepsání notářského zápisu přitom vyžadují osobní přítomnost ověřované osoby s platným dokladem totožnosti; nejde tedy o úkon, který by šlo provést jen přes videohovor na dálku. Katastrální úřad navíc sám kontroluje formální náležitosti listiny a soulad údajů s dosavadním stavem zápisu, takže podvodník, který by se pokusil vydávat za vlastníka jen pomocí padělaného videa nebo hlasu vůči úředníkovi samotnému, na tuto bariéru narazí už na začátku procesu.
Kde je skutečné riziko: plná moc, cizina a lidský faktor
Skutečné riziko představuje padělaná nebo zneužitá plná moc, hlavně ověřená v zahraničí.
Americký Úřad pro potírání finanční kriminality (FinCEN) v upozornění FIN-2024-Alert004 z 13. 11. 2024 varoval, že podvodníci díky generativní AI – padělaným dokladům, klonovanému hlasu i syntetickému videu – čím dál častěji obcházejí standardní ověřování totožnosti, a bezpečnostní firma Entrust eviduje meziroční nárůst deepfake podvodů o zhruba 40 %. V českém kontextu se tato rizika nejpravděpodobněji projeví u plné moci ověřené v zahraničí (kde je nezávislá kontrola pravosti ověření pro české instituce složitější a řeší se apostilou nebo superlegalizací) a u prostředníků – realitek, drobných zprostředkovatelů –, kteří u vzdáleného nebo zahraničního klienta z pohodlnosti přijmou jen sken dokladu a videohovor místo osobního ověření. Nejde tedy o průlom do samotného katastru, ale o snahu obejít lidi, kteří ověřování provádějí před ním.
Jak se chránit
Nejúčinnější obranou je nezávislé ověření a aktivní sledování vlastní nemovitosti v katastru.
U jakékoli plné moci nebo pokynu, který dorazí jen e-mailem nebo videohovorem, ověřte totožnost a obsah nezávislým kanálem – telefonátem na dříve známé číslo, ne na kontakt uvedený v podezřelé zprávě. U zahraniční plné moci si u vydávajícího notáře nebo zastupitelského úřadu ověřte platnost apostily či superlegalizace. Vlastníkům dlouhodobě neobydlených nemovitostí (chalupa, byt po zesnulém příbuzném, majetek vlastníka žijícího v cizině) se vyplatí bezplatná služba ČÚZK Sledování změn, která upozorní na zahájení řízení ještě v rámci ochranné lhůty – viz obecný průvodce ochranou před podvodem s nemovitostí, kde je popsaná podrobně i pro klasické padělání podpisu.
Časté dotazy
- Co je deepfake a proč se o něm mluví i u prodeje nemovitostí?
- Deepfake je uměle vygenerovaný obraz, video nebo hlas vytvořený generativní umělou inteligencí tak, aby vypadal jako skutečná osoba. Americký úřad FinCEN v listopadu 2024 upozornil, že podvodníci takto čím dál častěji obcházejí ověřování identity u finančních institucí i realitních transakcí, a bezpečnostní firma Entrust eviduje meziroční nárůst deepfake podvodů o zhruba 40 %.
- Liší se toto riziko od klasického padělání podpisu z obecného průvodce ochranou před podvodem?
- Jde o stejné riziko v jádru – padělaný nebo zneužitý podpis na listině předložené katastru –, ale s novým nástrojem. Generativní AI usnadňuje padělání podkladů (naskenovaný doklad, hlas, video), kterými se pachatel může snažit přesvědčit realitku, banku nebo jiného prostředníka, aby přeskočil osobní ověření. Obecný průvodce ochranou před podvodem popisuje obranu na straně katastru (sledování změn), tento průvodce se zaměřuje na slabé místo před podáním na katastr – ověřování totožnosti a plné moci.
- Jak si ověřit platnost zahraniční plné moci k prodeji nemovitosti?
- Plná moc podepsaná v cizině obvykle potřebuje navíc apostilu (u států Haagské úmluvy) nebo superlegalizaci (u ostatních států), aby ji český notář nebo katastr uznal. Platnost a rozsah plné moci lze navíc ověřit přímo u zmocnitele nezávislým kontaktem (telefon, videohovor domluvený předem jiným kanálem), ne jen důvěrou v předložený dokument.
- Jak rychle se dozvím o podezřelém řízení, když si nemovitost hlídám?
- Bezplatná služba ČÚZK Sledování změn upozorní e-mailem, SMS nebo do datové schránky prakticky obratem po zahájení vkladového řízení – tedy ještě v rámci zhruba dvacetidenní ochranné lhůty, než katastr o vkladu rozhodne, což dává prostor řízení případně zastavit.
- Kdo kontroluje pravost podpisu na plné moci nebo smlouvě podané na katastr?
- Úřední ověření podpisu provádí Czech POINT, notář nebo obecní úřad podle dokladu totožnosti předloženého při ověření, a katastrální úřad následně sám kontroluje formální náležitosti listiny a soulad údajů se stavem v katastru – ne jednotlivý účastník řízení.
- Co když vlastník dlouhodobě žije v cizině nebo nemovitost zdědil a nikdy ji nenavštívil?
- Právě takové nemovitosti bývají nejzranitelnější, protože si vlastník řízení u katastru nemusí všimnout včas – dlouhodobě neobydlená chalupa, byt po zesnulém příbuzném nebo majetek vlastníka žijícího trvale mimo ČR. Aktivní sledování změn a nezávislé ověření jakékoli plné moci nebo dokumentu vztahujícího se k takové nemovitosti je proto o to důležitější.
- Musí notář nebo pracoviště Czech POINT vlastníka vidět osobně?
- Ano, ověření podpisu i notářský zápis vyžadují osobní přítomnost jednající osoby s platným dokladem totožnosti – to je právě strukturální bariéra, kterou čistě vzdálený deepfake videohovor sám o sobě neobejde.
- Můžu se bránit, i když k podvodu už fakticky došlo?
- Ano – podejte trestní oznámení (jde o trestný čin podvodu podle trestního zákoníku), požádejte katastr o informace k probíhajícímu či ukončenému řízení a bez zbytečného odkladu konzultujte možnost žaloby na určení vlastnického práva nebo na výmaz neoprávněného zápisu s advokátem.
Zdroje a další čtení
- FinCEN Alert FIN-2024-Alert004 — upozornění na podvody s generativní AI obcházející ověřování identity
- National Association of Realtors – Consumer Guide: Spotting Deepfake Scams in Real Estate — přehled rizik deepfake podvodů v realitních transakcích
- ČÚZK – Sledování změn — bezplatná služba upozorňující na zápisy u sledované nemovitosti