# Zúžení a rozšíření SJM u nemovitosti: notářský zápis a zápis do katastru

Přímá odpověď: Smlouva o zúžení nebo rozšíření společného jmění manželů (SJM) musí mít podle § 716 odst. 2 občanského zákoníku formu veřejné listiny – notářského zápisu, jinak je neplatná. Mezi manžely platí už podpisem, vůči třetím osobám (např. věřitelům) ale až zápisem do veřejného seznamu podle § 719 a § 721 NOZ – do Evidence listin o manželském majetkovém režimu vedené Notářskou komorou ČR, nebo přímo do katastru nemovitostí, jde-li o konkrétní nemovitost. U nemovitosti zapsané v katastru vzniká vlastnické právo teprve vkladem do katastru, ne dnem podpisu notářského zápisu.

## Klíčové body

- Smlouva o zúžení nebo rozšíření SJM musí mít podle § 716 odst. 2 NOZ formu notářského zápisu, jinak je neplatná.
- Zúžením lze vyjmout nemovitost ze SJM do výlučného vlastnictví jednoho manžela, rozšířením naopak vložit výlučnou nemovitost do SJM.
- Vůči třetím osobám má smlouva účinky až zápisem do veřejného seznamu podle § 719 a § 721 NOZ.
- U nemovitosti v katastru vzniká vlastnické právo teprve vkladem do katastru, ne dnem podpisu notářského zápisu.
- Smlouva nesmí obsahem ani účelem vyloučit povinnost manžela zajišťovat rodinné potřeby ani poškodit práva věřitelů.
- Obecná úprava SJM a jeho vypořádání po rozvodu se řeší jinými pravidly – tento průvodce se týká dobrovolné smluvní úpravy za trvání manželství.

## Typy smluveného režimu

- Zúžení SJM: vybrané věci (i budoucí) se stávají výlučným vlastnictvím jednoho z manželů.
- Rozšíření SJM: výlučný nebo spoluvlastnický majetek jednoho z manželů vstupuje do společného jmění.
- Oddělené jmění: manželé si sjednají režim obdobný předmanželské smlouvě – SJM prakticky nevzniká.
- Vznik SJM až zánikem manželství: po dobu manželství hospodaří odděleně, společné jmění se vypořádá až při rozvodu.

## Postup krok za krokem

1. Domluvte se, která nemovitost (a případně jiný majetek) má ze společného jmění vystoupit, nebo do něj naopak vstoupit.
2. Navštivte notáře a sepište smlouvu formou notářského zápisu.
3. Dohodněte v notářském zápisu zápis do Evidence listin o manželském majetkovém režimu.
4. Podejte návrh na vklad do katastru nemovitostí u konkrétní nemovitosti.
5. Počkejte na uplynutí zákonné 20denní ochranné lhůty a rozhodnutí katastru.
6. Zkontrolujte zápis na listu vlastnictví.

## Časté dotazy

- Musí být smlouva o zúžení SJM u nemovitosti sepsaná notářem? — Ano, podle § 716 odst. 2 občanského zákoníku vyžaduje formu veřejné listiny – notářského zápisu. Bez ní je neplatná.
- Kdy začne zúžení SJM platit vůči třetím osobám, například bance? — Až zápisem do veřejného seznamu – Evidence listin o manželském majetkovém režimu, nebo přímo do katastru nemovitostí.
- Stačí notářský zápis k tomu, aby se změnil vlastník nemovitosti na listu vlastnictví? — Ne, u nemovitosti v katastru musí navíc proběhnout vklad vlastnického práva.
- Můžeme zúžením SJM ochránit dům před věřiteli jednoho z manželů? — Jen částečně a jen do budoucna. Vůči věřiteli, jehož pohledávka vznikla dřív a který o zúžení nevěděl, se účinky zúžení neuplatní.
- Můžeme si smluvit, že dům koupený až po zúžení nikdy do SJM nespadne? — Ano, podle § 718 NOZ se smlouva může týkat i budoucího majetku.

Zdroj: https://ctilv.cz/zuzeni-a-rozsireni-sjm-u-nemovitosti