# Znalecký posudek nemovitosti: k čemu slouží a kdy je povinný

Přímá odpověď: Znalecký posudek se zákonem povinně vyžaduje hlavně u exekuce a výkonu rozhodnutí prodejem nemovité věci, v insolvenčním řízení, při nepeněžitém vkladu nemovitosti do obchodní korporace a v dědickém či rozvodovém řízení, pokud se strany na hodnotě nedohodnou. Při běžném prodeji nemovitosti mezi soukromými osobami posudek zákon nevyžaduje – jde jen o doporučený podklad pro jednání o ceně. Znalce od odhadce odlišuje zápis v evidenci znalců podle zákona č. 254/2019 Sb.

## Klíčové body

- Znalce od odhadce odlišuje zápis v evidenci znalců podle zákona č. 254/2019 Sb. a znalecká doložka s číslem v znaleckém deníku.
- Zákon rozlišuje cenu obvyklou (tržní) a cenu zjištěnou podle zákona 151/1997 Sb., používanou hlavně pro daňové a úřední účely.
- Povinnost mít posudek se váže na konkrétní řízení – exekuci, insolvenci, vklad do firmy nebo spor u soudu, ne na prodej samotný.
- Posudek musí obsahovat nález, samotný posudek a znaleckou doložku – bez ní nejde o platný znalecký posudek.
- Banka u hypotéky obvykle vyžaduje jen vlastní interní odhad, ne znalecký posudek ve smyslu zákona.

## Čísla a lhůty

- 254/2019 Sb. – zákon o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech.
- 151/1997 Sb. – zákon o oceňování majetku (cena zjištěná pro daňové účely).
- 1. 1. 2021 – účinnost nové právní úpravy znalecké činnosti.

## Jak si posudek objednat

1. Určete účel posudku – prodej, dědictví, daň z příjmu, vklad do firmy nebo soudní řízení.
2. Vyberte znalce zapsaného v evidenci znalců podle zákona č. 254/2019 Sb.
3. Předejte znalci podklady – list vlastnictví, katastrální mapu, projektovou dokumentaci.
4. Umožněte prohlídku nemovitosti (místní šetření).
5. Převezměte hotový posudek s nálezem, posudkem a znaleckou doložkou.

## Časté dotazy

- Musím mít znalecký posudek na dům vždy, když ho prodávám? — Ne, prodej mezi soukromými osobami dohodou o ceně žádný zákon neváže na znalecký posudek.
- Kdy je znalecký posudek na nemovitost ze zákona potřeba? — Nejčastěji u exekuce, insolvence, nepeněžitého vkladu do firmy a v dědickém či rozvodovém řízení, pokud se strany nedohodnou.
- Jaký je rozdíl mezi znalcem a odhadcem nemovitostí? — Znalec je zapsán v evidenci podle zákona 254/2019 Sb. a jeho posudek má důkazní váhu u soudu; „odhadce“ není chráněný titul a jeho odhad úřady jako znalecký posudek neuznají.
- Jaký je rozdíl mezi cenou obvyklou a cenou zjištěnou? — Cena obvyklá je tržní cena, cena zjištěná se počítá podle zákona 151/1997 Sb. a používá se hlavně pro daňové a úřední účely.
- Kolik znalecký posudek stojí a jak dlouho trvá? — Cena i doba se odvíjí od typu nemovitosti a účelu posudku; u posudku nařízeného soudem nebo exekutorem se odměna řídí vyhláškou.

Zdroj: https://ctilv.cz/znalecky-posudek-nemovitosti