# Tokenizace nemovitostí a spoluinvestiční platformy: co skutečně vlastníte

Přímá odpověď: Katastr nemovitostí eviduje jako vlastníka vždy jen jednu konkrétní osobu nebo společnost podle katastrálního zákona (256/2013 Sb.) – token nebo podíl na spoluinvestiční platformě do nemovitosti sám o sobě v katastru zapsán není. Nemovitost typicky koupí a v katastru vlastní účelově založená společnost (SPV) nebo fond, a investoři nakupují jen podíl, akcii nebo digitální token představující smluvní nárok vůči této společnosti či platformě – ne přímé věcné právo k nemovitosti. Bez zajištění (např. zástavním právem) je investor v insolvenci platformy jen nezajištěným věřitelem.

## Klíčové body

- Katastr nemovitostí eviduje jen skutečné vlastníky zapsané v sekci A listu vlastnictví – ne tokeny ani podíly na platformě.
- Token nebo podíl na crowdfundingové platformě je typicky smluvní nárok vůči vydavateli, ne přímé věcné právo k nemovitosti.
- V insolvenci platformy nebo SPV je nezajištěný investor běžným věřitelem s nízkou šancí na uspokojení.
- Skutečné podílové spoluvlastnictví zapsané v katastru je jiná, mnohem silnější právní struktura než token.
- Regulované produkty (podílové fondy, poskytovatelé služeb kryptoaktiv podle nařízení MiCA 2023/1114) podléhají dohledu ČNB – neregulovaná platforma nemusí.
- Před investicí je vhodné vždy ověřit v katastru, kdo je skutečným vlastníkem dané nemovitosti.

## Časté dotazy

- Vlastním nemovitost, když si koupím její token? — Zpravidla ne přímo, jde typicky jen o smluvní nárok vůči vydavateli nebo SPV.
- Jak zjistím skutečného vlastníka v katastru? — Bezplatně v Nahlížení do katastru ČÚZK podle adresy nebo parcely.
- Co když platforma zkrachuje? — Bez zajištění je investor nezajištěným věřitelem s nízkou šancí na uspokojení pohledávky.
- Podléhá tokenizace dohledu ČNB? — Jen pokud jde o regulovaný fond nebo kryptoaktivum podle nařízení MiCA, jinak nemusí.
- Získám na token hypotéku jako na nemovitost? — Ne, banky poskytují zástavní úvěr k nemovitosti zapsané v katastru, ne k podílu na platformě.

Zdroj: https://ctilv.cz/tokenizace-a-spoluinvestice-do-nemovitosti