# Refinancování hypotéky: jak probíhá výměna zástavního práva v katastru

Přímá odpověď: Předčasné splacení hypotéky při refinancování je podle § 117 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, zdarma hlavně tehdy, dojde-li k němu do 3 měsíců od oznámení nové úrokové sazby na konci fixace – banka je povinna toto oznámení poslat nejpozději 3 měsíce před koncem fixace (§ 102 stejného zákona). Mimo toto okno smí věřitel žádat max. 1 000 Kč administrativních nákladů plus úrokový rozdíl. V katastru nemovitostí refinancování vždy znamená dvě samostatná řízení o vkladu – výmaz zástavního práva staré banky a vklad zástavního práva nové – každé se správním poplatkem 2 000 Kč (1 600 Kč elektronicky). Celý proces obvykle trvá 2 až 3 měsíce.

## Klíčové body

- Banka musí podle § 102 zákona o spotřebitelském úvěru oznámit novou úrokovou sazbu nejpozději 3 měsíce před koncem fixace.
- Předčasné splacení do 3 měsíců od tohoto oznámení je podle § 117 stejného zákona bez náhrady nákladů.
- Mimo toto okno smí věřitel žádat max. 1 000 Kč administrativních nákladů a úrokový rozdíl; právo splatit předčasně nelze smluvně vyloučit.
- V katastru nemovitostí refinancování znamená dvě řízení: výmaz zástavního práva staré banky a vklad zástavního práva nové.
- Zástavní právo zaniká splacením dluhu automaticky (§ 1376 NOZ), zápis na listu vlastnictví se ale musí výmazem zrušit zvlášť.
- Celý proces – schválení nového úvěru, souhlas staré banky s výmazem a zápis v katastru – obvykle trvá 2 až 3 měsíce.

## Kdy je předčasné splacení zdarma

- Do 3 měsíců od oznámení nové úrokové sazby: ano, náhradu nákladů nelze požadovat.
- Mimo dobu fixace (např. u úvěru s pohyblivou sazbou): ano.
- Prodej nemovitosti po 24 měsících od podpisu smlouvy: ano.
- Mimořádná splátka do 25 % jistiny ročně (měsíc před výročím): ano, u úvěru na bydlení.
- Splacení kdykoli jindy v průběhu fixace: ne – max. 1 000 Kč administrativních nákladů + úrokový rozdíl.

## Postup krok za krokem

1. Zjistěte datum konce fixace a čekejte na oznámení banky o nové sazbě (nejpozději 3 měsíce před koncem fixace).
2. Porovnejte nabídky ostatních bank a vyberte novou banku.
3. Nechte si vyčíslit přesný zůstatek dluhu u staré banky k datu plánovaného splacení.
4. Podepište novou úvěrovou a zástavní smlouvu; nová banka podá návrh na vklad svého zástavního práva.
5. Nechte starou banku splatit a vyžádejte si písemný souhlas (kvitanci) s výmazem jejího zástavního práva.
6. Podejte návrh na výmaz staré zástavy do katastru nemovitostí.
7. Zkontrolujte výsledný list vlastnictví – měla by na něm zůstat jen jedna, aktuální zástava nové banky.

## Časté dotazy

- Musím platit staré bance poplatek za předčasné splacení hypotéky? — Ne, pokud refinancujete do 3 měsíců od oznámení nové úrokové sazby na konci fixace. Mimo toto okno smí banka žádat max. 1 000 Kč administrativních nákladů a úrokový rozdíl.
- Kdy mi musí banka oznámit novou úrokovou sazbu po konci fixace? — Nejpozději 3 měsíce před koncem fixace, podle § 102 zákona o spotřebitelském úvěru u úvěrů s fixací na rok a déle.
- Co se stane v katastru nemovitostí, když hypotéku refinancuji? — Proběhnou dvě řízení o vkladu: výmaz zástavního práva staré banky a vklad zástavního práva nové banky.
- Jak dlouho trvá výměna zástavního práva při refinancování? — Obvykle 2 až 3 měsíce – kvůli schvalování nového úvěru, vyřízení souhlasu staré banky a zákonné 20denní ochranné lhůtě u vkladu.
- Kolik stojí zápis refinancování v katastru? — Dva správní poplatky po 2 000 Kč (výmaz staré a vklad nové zástavy), tedy 4 000 Kč celkem, elektronicky 3 200 Kč.

Zdroj: https://ctilv.cz/refinancovani-hypoteky-zmena-zastavniho-veritele