# Odpovědnost za vady nemovitosti po koupi: skryté vady a reklamace

Přímá odpověď: Skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem může kupující podle § 2129 občanského zákoníku vytknout prodávajícímu nejpozději do pěti let od nabytí vlastnického práva. Jde-li o kupujícího-spotřebitele a vada se projeví do dvou let od nabytí, platí navíc domněnka, že nemovitost byla vadná už při předání – důkazní břemeno je pak na prodávajícím. Lhůta se neuplatní, pokud prodávající vadu způsobil nebo o ní věděl či vědět měl a mohl.

## Klíčové body

- Skrytou vadu stavby lze vytknout do 5 let od nabytí vlastnického práva (§ 2129 NOZ).
- U spotřebitele platí do 2 let od nabytí domněnka, že vada tu byla už při převzetí.
- Prodávající se odpovědnosti nezprostí, pokud vadu lstivě zamlčel nebo o ní vědět měl a mohl.
- Podle závažnosti vady náleží kupujícímu oprava, sleva z ceny, nebo při podstatném porušení odstoupení od smlouvy.
- Vadu je třeba vytknout bez zbytečného odkladu po zjištění, ne až těsně před koncem pětileté lhůty.

## Čísla a lhůty

- 5 let – lhůta pro vytknutí skryté vady stavby od nabytí vlastnictví (§ 2129 odst. 1 NOZ).
- 2 roky – doba, po kterou se u spotřebitele předpokládá vada už při převzetí (§ 2129 odst. 2 NOZ).
- § 2129 – klíčové ustanovení pro vady nemovité věci (zákon č. 89/2012 Sb.).

## Jak vadu reklamovat

1. Zdokumentujte vadu – fotografie, znalecký posudek, datum zjištění.
2. Písemně vytkněte vadu prodávajícímu bez zbytečného odkladu, nejpozději do pěti let od nabytí.
3. Navrhněte řešení – opravu, přiměřenou slevu, nebo při podstatné vadě odstoupení od smlouvy.
4. Při sporu doložte vadu znaleckým posudkem.
5. Nedohodnete-li se, podejte žalobu u soudu.

## Časté dotazy

- Jak dlouho mohu po koupi domu reklamovat skrytou vadu? — Podle § 2129 NOZ nejpozději do 5 let od nabytí vlastnického práva; po uplynutí lhůty soud vadu neuzná, pokud to prodávající namítne.
- Musím dokazovat, že vada existovala už při koupi? — Jste-li spotřebitel a vada se projeví do 2 let od převzetí, platí domněnka, že tu byla už při předání – důkazní břemeno je na prodávajícím.
- Může se prodávající zprostit odpovědnosti, i když o vadě věděl? — Ne, pokud vadu lstivě zamlčel nebo o ní věděl či vědět musel, nemůže namítat pozdní vytknutí ani smluvní omezení odpovědnosti.
- Jaké mám možnosti, když vadu prokážu? — Právo na opravu, přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo při podstatném porušení smlouvy odstoupení a vrácení kupní ceny.
- Jak se liší reklamace vady od odstoupení od smlouvy? — Odstoupení je jen jeden z možných následků prokázané podstatné vady; u méně závažných vad připadá v úvahu jen oprava nebo sleva.

Zdroj: https://ctilv.cz/odpovednost-za-vady-nemovitosti-po-koupi