# Kupní smlouva na nemovitost bez uvedení kupní ceny: je platná?

Přímá odpověď: Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 81/2026 z 9. 4. 2026 kupní smlouva na nemovitost bez uvedené kupní ceny nemusí být neplatná, pokud z ní jasně vyplývá vůle stran uzavřít úplatný převod i bez určení částky. V takovém případě se podle § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, použitelného na nemovitosti přiměřeně přes § 2131, stává kupní cenou cena obvyklá při uzavření smlouvy za obdobných podmínek.

## Klíčové body

- Podle § 2080 je cena ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení – vágní „dle dohody stran" nestačí.
- § 2085 odst. 2 řeší situaci, kdy strany vědomě cenu neurčí: cenou je pak cena obvyklá.
- Podle § 2131 se toto pravidlo použije přiměřeně i na koupi nemovité věci.
- NS v 24 Cdo 81/2026 (9. 4. 2026) korigoval dřívější formalistickou praxi, která smlouvu bez ceny automaticky považovala za neurčitou.
- Podmínkou je, aby ze smlouvy byla zřejmá vůle stran uzavřít úplatnou smlouvu i bez určení ceny – ne jen opomenutí cenu uvést.
- I tak je u většiny transakcí praktičtější uvést přesnou částku kvůli úschově, dani z příjmu a vypořádání SJM.

## Postup: jak formulovat smlouvu bez uvedení přesné ceny

1. Zvažte, zda ujednání bez ceny skutečně potřebujete.
2. Ve smlouvě výslovně uveďte, že jde o úplatný převod.
3. Výslovně uveďte, že strany cenu vědomě neurčují.
4. Odkažte na § 2085 odst. 2 občanského zákoníku.
5. Počítejte s možným budoucím dokazováním obvyklé ceny.

## Časté dotazy

- Je kupní smlouva na nemovitost bez uvedené kupní ceny neplatná? — Ne automaticky, pokud jasně vyplývá vůle stran uzavřít úplatnou smlouvu i bez určení ceny (24 Cdo 81/2026).
- Jaká podmínka musí být splněna? — Musí být zřejmé, že jde o úplatný převod a že strany cenu vědomě neurčují.
- Co je cena obvyklá podle § 2085 odst. 2? — Cena, za kterou se srovnatelný předmět obvykle prodává v době a místě uzavření smlouvy.
- Platí § 2085 odst. 2 i pro nemovitosti? — Ano, díky přiměřenému použití podle § 2131.
- Může katastr zamítnout vklad jen kvůli chybějící částce? — Ne, pokud smlouva jasně vyjadřuje vůli k ujednání ceny obvyklé.
- Je přesto lepší cenu uvést? — Ano, kvůli úschově, dani z příjmu a vypořádání SJM.

Zdroj: https://ctilv.cz/kupni-smlouva-na-nemovitost-bez-ceny