# DPH u nemovitostí od 1. 7. 2025: kratší lhůta 23 měsíců místo 5 let

Přímá odpověď: Zákon č. 461/2024 Sb. zkrátil od 1. 7. 2025 lhůtu, po kterou dodání dokončené nemovité věci plátcem DPH podléhá dani, z dosavadních 5 let na 23 kalendářních měsíců od kolaudace, prvního užívání nebo podstatné změny dokončené stavby. Zásadně se mění i to, co se vůbec zdaňuje: nově dani podléhá jen první dodání nemovitosti v této lhůtě – každé další dodání, byť ve stejné lhůtě, je od DPH osvobozeno. Rozhodující je datum prodeje: u prodejů uskutečněných od 1. 7. 2025 se použije nová lhůta bez ohledu na to, kdy byla stavba dokončena.

## Klíčové body

- Zákon č. 461/2024 Sb. zkracuje od 1. 7. 2025 lhůtu pro zdanění dodání nemovité věci z 5 let na 23 měsíců.
- Lhůta běží od kalendářního měsíce následujícího po měsíci kolaudace, prvního užívání nebo podstatné změny dokončené stavby.
- Nově dani podléhá jen první dodání v této lhůtě – druhé a další dodání je osvobozeno, i kdyby proběhlo dřív, než lhůta uplynula.
- Rozhodující je datum prodeje, ne datum kolaudace – u prodeje po 1. 7. 2025 platí nová lhůta bez zvláštního přechodného ustanovení.
- Stavební pozemek určený k zástavbě zůstává zdaněn vždy, bez ohledu na dobu držby – v tom se nic nemění.

## Co přesně novela mění

Do 30. 6. 2025 platilo, že dodání stavby, bytové nebo nebytové jednotky plátcem DPH podléhalo dani, pokud od prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního obydlení neuplynulo víc než 5 let. Zákon č. 461/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, tuto lhůtu od 1. 7. 2025 zkracuje na 23 kalendářních měsíců.

## Odkud lhůta běží

Nová lhůta začíná běžet v kalendářním měsíci bezprostředně následujícím po měsíci, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí (nebo bylo splněno jinak jako podmínka trvalého užívání), případně po měsíci dokončení podstatné změny dokončené stavby. Podstatnou změnou se rozumí úprava, která mění využití nebo podmínky obývání nemovitosti a jejíž skutečné náklady bez DPH přesáhnou 30 % základu daně při následném prodeji.

## Proč dani podléhá jen první dodání

Do 30. 6. 2025 se pětiletý test posuzoval u každého jednotlivého dodání zvlášť. Od 1. 7. 2025 dani podléhá jen úplně první dodání dokončené nemovité věci po kolaudaci nebo podstatné změně – jakékoli další dodání v rámci 23měsíční lhůty je už osvobozeno (s možností dobrovolného zdanění dohodou stran plátců DPH). Prodej stavebního pozemku určeného k zástavbě zůstává výjimkou beze změny – plátce DPH ho zdaňuje vždy, bez ohledu na dobu držby.

## Přechodné období a datum prodeje

Novela neváže použití staré, nebo nové lhůty na datum kolaudace. Rozhodující je datum uskutečnění zdanitelného plnění (prodeje): u dodání nemovité věci uskutečněného od 1. 7. 2025 se použije nová, 23měsíční lhůta, i kdyby ke kolaudaci došlo o několik let dřív. Informace jsou orientační a nejsou daňovým poradenstvím – konkrétní posouzení doporučujeme konzultovat s daňovým poradcem.

## Časté dotazy

- Od kdy nová, kratší lhůta platí? — Od 1. 7. 2025 (zákon č. 461/2024 Sb., obecná účinnost od 1. 1. 2025, ustanovení o nemovitých věcech od 1. 7. 2025).
- Platí nová lhůta i na stavby dokončené před 1. 7. 2025? — Ano, rozhodující je datum prodeje, ne datum kolaudace – zákon zvláštní přechodné ustanovení k datu dokončení stavby neobsahuje.
- Podléhá DPH i druhý a další prodej do 23 měsíců od kolaudace? — Ne, nově se zdaňuje jen úplně první dodání; každé další je osvobozeno.
- Mění se něco u stavebního pozemku určeného k zástavbě? — Ne, ten dani podléhá vždy bez ohledu na dobu držby, stejně jako před novelou.
- Týká se to i soukromé osoby prodávající vlastní byt? — Ne, DPH se týká jen prodávajících v postavení plátce DPH; prodej mezi soukromými osobami mimo podnikání zůstává mimo režim DPH.

Zdroj: https://ctilv.cz/kratsi-lhuta-dph-u-nemovitosti