# Krátkodobý pronájem bytu (Airbnb): co může a nemůže zakázat SVJ

Přímá odpověď: Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 854/2022 nemůže společenství vlastníků jednotek (SVJ) ve stanovách zakázat ani omezit krátkodobý pronájem bytové jednotky – rozhodování o tom, jak vlastník jednotku užívá, je mimo zákonem vymezenou působnost shromáždění SVJ, která zahrnuje jen správu domu a pozemku. Vlastník ale musí dál dodržovat domovní řád a nesmí sousedy obtěžovat imisemi nad míru přiměřenou poměrům (§ 1013 občanského zákoníku). Ubytovatel navíc odvádí obci poplatek z pobytu (zákon č. 565/1990 Sb.) a od 1. 10. 2026 se musí zaregistrovat v systému eTurista.

## Klíčové body

- Podle NS (26 Cdo 854/2022) SVJ nemůže ve stanovách zakázat ani omezit krátkodobý pronájem bytu.
- Rozhodování o způsobu užívání jednotky je mimo zákonem vymezenou působnost shromáždění SVJ.
- Vlastník přesto musí dodržovat domovní řád a nesmí sousedy obtěžovat imisemi nad míru přiměřenou poměrům.
- Ubytovatel má vůči obci ohlašovací povinnost k poplatku z pobytu (zákon č. 565/1990 Sb.), max. sazba 50 Kč za osobu a den.
- Od 1. 10. 2026 je povinná registrace ubytovacích zařízení (i bytů na Airbnb) v systému eTurista.
- Opakované krátkodobé ubytování se službami (úklid, výměna prádla) se posuzuje jako živnost, ne jako nájem – liší se i zdanění příjmu.

## Časté dotazy

- Může SVJ ve stanovách zakázat pronájem bytu přes Airbnb? — Ne, podle NS 26 Cdo 854/2022 je to mimo zákonem vymezenou působnost shromáždění SVJ.
- Liší se krátkodobý pronájem od běžného nájmu? — Ano, opakované ubytování se službami je živnost, ne nájem.
- Jaká je sazba poplatku z pobytu? — Max. 50 Kč za osobu a započatý den, konkrétní sazbu stanoví obec vyhláškou.
- Kdy je registrace v eTuristovi povinná? — Od 1. 10. 2026 podle harmonogramu MMR.
- Můžou sousedé zasáhnout proti hlučným hostům, i když SVJ zákaz vydat nemůže? — Ano, přes ochranu proti imisím a domovní řád.

Zdroj: https://ctilv.cz/kratkodoby-pronajem-bytu-airbnb-a-svj