# Investiční hypotéka od dubna 2026: nové limity ČNB pro LTV a DTI

Přímá odpověď: Bankovní rada ČNB vydala 27. 11. 2025 doporučení, podle kterého mají poskytovatelé od 1. 4. 2026 u investičních hypoték uplatňovat horní hranici LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) 70 % a DTI (poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu) nejvýše 7. Investiční hypotékou se rozumí úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu. Na hypotéku na vlastní bydlení se limit nevztahuje – tam zůstává LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) beze změny. Jde o doporučení, ne o právně závazné nařízení, takže konkrétní banky se mohou v jeho uplatňování mírně lišit.

## Klíčové body

- Doporučení vydala Bankovní rada ČNB 27. 11. 2025, s platností od 1. 4. 2026.
- Týká se hypotečního úvěru na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo nemovitosti určené k pronájmu (investiční hypotéka).
- Doporučené limity: LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7 (celkové zadlužení nejvýš sedminásobek čistého ročního příjmu).
- Hypotéka na vlastní bydlení limit nemá – tam platí LTV 80 %, respektive 90 % u žadatelů do 36 let.
- Jde o doporučení ČNB, ne o zákonem stanovenou povinnost – jednotlivé banky ho mohou uplatňovat s mírně odlišnou přísností.
- Zástavní právo k financované nemovitosti se zapisuje do katastru nemovitostí stejně jako u běžné hypotéky, bez ohledu na to, zda jde o investiční, nebo vlastní bydlení.

## Co je investiční hypotéka podle ČNB

ČNB investiční hypotékou rozumí hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti v držení žadatele, anebo úvěr na pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu bez ohledu na pořadí. Rozhodující je tedy účel a počet nemovitostí v držení žadatele, ne to, jak byt nebo dům označí sama banka.

## Proč ČNB limity zavádí

Doporučení reaguje na rostoucí objem a rizika hypoték poskytovaných na investiční nemovitosti – takový úvěr obvykle nefinancuje vlastní bydlení žadatele, a je proto z pohledu finanční stability rizikovější, protože splátku typicky kryje očekávaný příjem z pronájmu, ne jen mzda žadatele. ČNB zároveň uvedla, že proticyklickou kapitálovou rezervu bank v souvislosti s tímto opatřením neupravuje.

## Srovnání s hypotékou na vlastní bydlení

| Parametr | Hypotéka na vlastní bydlení | Investiční hypotéka (od 1. 4. 2026) |
| --- | --- | --- |
| LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti) | 80 % (90 % do 36 let) | nejvýše 70 % |
| DTI (zadlužení k ročnímu příjmu) | doporučení neuplatněno | nejvýše 7 |
| DSTI (splátka k příjmu) | doporučení neuplatněno | doporučení ČNB nezavádí |
| Povaha limitu | doporučení ČNB | doporučení ČNB |

## Jak si limity ověřit před žádostí o investiční hypotéku

1. Ověřte, zda jde podle definice ČNB o investiční hypotéku – tedy o třetí a další obytnou nemovitost nebo o nemovitost určenou k pronájmu.
2. Spočítejte si očekávané LTV: poměr požadovaného úvěru k odhadované hodnotě kupované nemovitosti by neměl přesáhnout 70 %.
3. Spočítejte si DTI: celkové zadlužení včetně nového úvěru vydělte čistým ročním příjmem – výsledek by neměl přesáhnout 7.
4. Připravte vyšší vlastní zdroje (alespoň 30 % hodnoty nemovitosti), pokud limitům neodpovídáte.
5. Porovnejte podmínky u více bank – jde o doporučení, ne o jednotné zákonné pravidlo, takže se přístup jednotlivých bank může lišit.

## Časté dotazy

- Týkají se nové limity i hypotéky na vlastní bydlení? — Ne, tam limit ČNB nezavádí a zůstává LTV 80 %, respektive 90 % pro žadatele do 36 let.
- Od kdy limity platí? — Doporučení bylo vydáno 27. 11. 2025 a uplatňuje se od 1. 4. 2026.
- Je to zákon, nebo jen doporučení? — Jde o doporučení Bankovní rady ČNB, ne o právně závaznou vyhlášku – banky se v přesném uplatňování mohou mírně lišit.
- Kolik nemovitostí musím vlastnit, aby šlo o investiční hypotéku? — Podle ČNB jde o hypotéku na třetí a další obytnou nemovitost, nebo o jakoukoli nemovitost pořizovanou k pronájmu bez ohledu na pořadí.

Zdroj: https://ctilv.cz/investicni-hypoteka-a-limity-cnb