# Evidence skutečných majitelů: jak prověřit firmu před koupí nemovitosti

Přímá odpověď: Evidence skutečných majitelů podle zákona č. 37/2021 Sb. platí od 1. 6. 2021 a vedou ji rejstříkové (krajské) soudy. Do 17. 12. 2025 šlo zdarma získat částečný výpis podle IČO na esm.justice.cz; od tohoto data je veřejná část evidence nepřístupná kvůli judikatuře Soudního dvora EU (2022, WM a Sovim) a navazujícím českým rozhodnutím o nepřiměřeném zásahu do soukromí. Přístup mají dál notáři, banky a advokáti při identifikaci klienta, zapsaná firma ke svému výpisu, a kdokoli jiný jen na základě žádosti krajskému soudu s prokázaným oprávněným zájmem.

## Klíčové body

- Zákon č. 37/2021 Sb. zavedl evidenci skutečných majitelů od 1. 6. 2021; vede ji rejstříkový (krajský) soud ke každé zapsané právnické osobě.
- Od 17. 12. 2025 je veřejná část evidence nedostupná – volný výpis podle IČO na esm.justice.cz už nefunguje.
- Důvodem je judikatura Soudního dvora EU (2022, WM a Sovim, C-37/20 a C-601/20) a navazující česká rozhodnutí o nepřiměřeném zásahu do soukromí.
- Většina zájemců musí podat žádost krajskému soudu a prokázat oprávněný zájem, datovou schránkou nebo e-mailem s uznávaným elektronickým podpisem.
- Notáři, advokáti a banky provádějící identifikaci klienta podle zákona proti praní špinavých peněz mají přístup zachovaný.
- Praktická alternativa: požádat prodávající firmu, aby si sama vyžádala a dobrovolně poskytla vlastní úplný výpis.
- Nesplnění registrační povinnosti může vést k pokutě až 500 000 Kč a k pozastavení hlasovacích práv a práva na podíl na zisku skutečného majitele.

## Proč je skutečný majitel důležitý při koupi nemovitosti

Nemovitosti se do majetku firem dostávají vkladem do základního kapitálu s.r.o. nebo přechodem při fúzi či rozdělení obchodní korporace. Prověřit skutečného majitele má smysl hlavně tam, kde statutární orgán v obchodním rejstříku je jen formální osoba (tzv. bílý kůň), zatímco skutečné rozhodování má někdo jiný – typický znak podvodných konstrukcí.

## Jak skutečného majitele prověřit po prosinci 2025

1. Požádejte prodávajícího o dobrovolné poskytnutí vlastního úplného výpisu z datové schránky.
2. Zeptejte se notáře nebo advokáta zapojeného do transakce, zda může prověření provést v rámci povinné identifikace klienta.
3. Formulujte a doložte oprávněný zájem (probíhající jednání o koupi nemovitosti).
4. Podejte žádost příslušnému krajskému soudu podle sídla firmy.
5. Porovnejte zjištěné údaje s obchodním rejstříkem a historií vlastníků nemovitosti v katastru.

## Časté dotazy

- Jde ještě zdarma zjistit skutečného majitele podle IČO? — Ne, od 17. 12. 2025 je veřejná část evidence nepřístupná.
- Kdo má přístup i po prosinci 2025? — Zapsaná firma ke svému výpisu, notáři, banky a advokáti při identifikaci klienta, a soud pro žadatele s prokázaným oprávněným zájmem.
- Co hrozí firmě, která skutečného majitele nezapíše? — Pokuta až 500 000 Kč a pozastavení hlasovacích práv i práva na podíl na zisku.

Zdroj: https://ctilv.cz/evidence-skutecnych-majitelu-a-nemovitost