# DPH při prodeji nemovitosti: kdy se platí a kdy je prodej osvobozen

Přímá odpověď: Prodej pozemku, bytu nebo domu podléhá DPH (21 %), jen pokud prodávající je plátce DPH a zároveň jde o „nemovitou věc“ v době, kdy ještě neuplynul pětiletý test od prvního obydlení nebo kolaudace, nebo o stavební pozemek určený k zástavbě. Ve všech ostatních případech – typicky prodej starší nemovitosti mezi soukromými osobami – je prodej od DPH osvobozen. Jde o jinou daň než opakovaná daň z nemovitých věcí nebo daň z příjmu z prodeje.

## Klíčové body

- DPH se u prodeje nemovitosti řeší, jen když je prodávající plátce DPH (§ 56 zákona č. 235/2004 Sb., o DPH).
- Rozhodující je pětiletý test od prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního obydlení stavby.
- Nezastavěné pozemky jsou od DPH osvobozeny, kromě stavebních pozemků určených k zastavění.
- Prodej mezi soukromými osobami mimo podnikání DPH neřeší vůbec – týká se jen plátců.
- DPH u nemovitosti je jiná daň než daň z nemovitých věcí (opakovaná roční daň) nebo daň z příjmu z prodeje (časový test 10/5 let).

## Časté dotazy

- Musím jako soukromá osoba řešit DPH při prodeji bytu? — Ne, pokud nejste plátce DPH a prodej neděláte v rámci podnikatelské činnosti (např. opakovaný prodej nemovitostí), DPH se vás netýká.
- Co znamená pětiletý test u DPH? — Prodej stavby, bytu nebo jednotky je osvobozen od DPH, pokud od vydání prvního kolaudačního souhlasu (nebo prvního obydlení) uplynulo více než 5 let.
- Podléhá DPH prodej pozemku? — Zastavěný pozemek sdílí režim stavby na něm. Nezastavěný pozemek je osvobozen, kromě stavebního pozemku určeného k zastavění, který DPH podléhá vždy.
- Jak DPH souvisí s daní z nabytí nemovitých věcí? — Nesouvisí, daň z nabytí byla v Česku zrušena v roce 2020. DPH je odlišná, samostatná daň řešená jen u plátců.
- Kdo DPH z prodeje nemovitosti platí? — Je součástí kupní ceny a odvádí ji prodávající – plátce DPH; kupující ji fakticky zaplatí v ceně, kterou sjedná v kupní smlouvě.

Zdroj: https://ctilv.cz/dph-pri-prodeji-nemovitosti