# DPH a sociální bydlení u nemovitosti: nová definice od 1. 7. 2025

Přímá odpověď: Od 1. 7. 2025 platí podle § 48a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, nová definice stavby pro sociální bydlení. Dřívější podmínka, že žádný byt v bytovém domě nesmí přesáhnout 120 m², se zrušila; nově stačí, aby více než polovina celkové podlahové plochy domu připadala na byty do 120 m². U rodinného domu zůstává beze změny limit celkové podlahové plochy 350 m². Výstavba a první dodání kvalifikující se stavby podléhá snížené sazbě DPH 12 % místo základní sazby 21 %. Klasifikace se dnes posuzuje přímo podle zápisu druhu stavby v katastru nemovitostí, ne odvozeně přes stavební zákon.

## Klíčové body

- Od 1. 7. 2025 rozhoduje u bytového domu podíl na celkové podlahové ploše, ne limit pro každý jednotlivý byt zvlášť.
- Bytový dům je stavbou pro sociální bydlení, pokud víc než polovina podlahové plochy tvoří byty do 120 m².
- U rodinného domu zůstává beze změny limit celkové plochy 350 m².
- Snížená sazba DPH u sociálního bydlení činí 12 % místo základních 21 %.
- Snížená sazba se podle § 49 odst. 2 uplatní i při přestavbě nebytové budovy (např. penzionu) na stavbu pro bydlení.
- Klasifikace stavby pro účely DPH se dnes posuzuje přímo podle zápisu v katastru nemovitostí, ne odvozeně přes stavební zákon.

## Co se v definici změnilo

Do 30. 6. 2025 stačil jediný byt nad 120 m² k tomu, aby celý bytový dům přišel o nárok na sníženou sazbu DPH. Novela zákona o DPH (461/2024 Sb.) účinná od 1. 7. 2025 zavedla v § 48a místo tohoto plošného testu test většiny podlahové plochy: rozhoduje, jestli víc než polovina celkové podlahové plochy domu připadá na byty do 120 m², ne jestli takový limit dodrží každý jednotlivý byt.

## Bytový dům a rodinný dům

Developer může do jinak běžného bytového domu se sníženou sazbou DPH zařadit i několik nadstandardních bytů nad 120 m², pokud v souhrnu netvoří víc než polovinu celkové podlahové plochy stavby. U rodinného domu se nic nemění – stavbou pro sociální bydlení zůstává jen dům s celkovou podlahovou plochou nepřesahující 350 m².

## Proč rozhoduje zápis v katastru

Zákon o DPH se dnes při klasifikaci stavby už neodkazuje na stavební zákon, ale přímo na druh a způsob využití stavby evidovaný v katastru nemovitostí. U nové nemovitosti se proto vyplatí ověřit, jaký druh a způsob využití stavby developer nechal zapsat do katastru, protože právě na něm může stát obhajitelnost nižší sazby DPH promítnuté do ceny.

## Časté dotazy

- Co se v definici stavby pro sociální bydlení od 1. 7. 2025 změnilo? — Zrušil se plošný požadavek na každý jednotlivý byt (120 m²); nově stačí, aby víc než polovinu celkové plochy tvořily byty do 120 m².
- Vyloučí byt nad 120 m² automaticky celou stavbu z nižší sazby DPH? — Ne, rozhoduje se podle podílu na celkové podlahové ploše, ne podle jediného největšího bytu.
- Jaká je snížená sazba DPH u sociálního bydlení v roce 2026? — 12 %, oproti základní sazbě 21 % u ostatní výstavby.
- Platí i nadále limit 350 m² u rodinného domu? — Ano, u rodinného domu se limit nezměnil.
- Uplatní se snížená sazba i při přestavbě nebytové budovy na bydlení? — Ano, podle § 49 odst. 2 zákona o DPH.
- Podle čeho se dnes klasifikace stavby pro účely DPH posuzuje? — Přímo podle zápisu druhu stavby v katastru nemovitostí.

Informace jsou orientační a nejsou daňovým poradenstvím.

Zdroj: https://ctilv.cz/dph-a-socialni-bydleni-u-nemovitosti