# Daň z příjmu z pronájmu nemovitosti: paušál a progresivní sazba 23 % (2026)

Přímá odpověď: Příjem z nájmu nemovité věci je podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, samostatným dílčím základem daně. Výdaje lze uplatnit skutečné, nebo paušálem 30 % z příjmů s maximálním odečtem 600 000 Kč; zvolený způsob musí pronajímatel použít jednotně na všechny pronajímané nemovitosti. Na souhrn všech dílčích základů daně fyzické osoby se podle § 16a uplatní základní sazba 15 %, a jen na část přesahující 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2026 orientačně 1 762 812 Kč) sazba 23 %.

## Klíčové body

- Příjem z nájmu nemovitosti je samostatným dílčím základem daně podle § 9 zákona o daních z příjmů.
- Paušální výdaje ve výši 30 % lze uplatnit bez dokládání, max. do odečtu 600 000 Kč (limit příjmů 2 000 000 Kč).
- Zvolený způsob výdajů (paušál, nebo skutečné výdaje) musí pronajímatel použít jednotně na všechny pronajímané nemovitosti.
- Vyšší sazba 23 % se týká jen části součtu všech příjmů fyzické osoby nad danou hranicí, ne celého příjmu z nájmu.
- Hranice pro 23% sazbu se počítá ze součtu příjmů ze zaměstnání, podnikání, nájmu i ostatních příjmů, ne jen z nájmu samotného.
- Zdanění nájmu je odlišný režim než daň z příjmu při prodeji nemovitosti, který může být při splnění podmínek úplně osvobozen.

## Nájem jako samostatný základ daně

Pronajímá-li fyzická osoba byt nebo dům mimo rámec vlastního podnikání, jde o příjem podle § 9 zákona o daních z příjmů. Tento dílčí základ daně se počítá odděleně od příjmů ze zaměstnání (§ 6), z podnikání (§ 7) i od ostatních příjmů (§ 10) – daň z nemovitých věcí, kterou vlastník platí bez ohledu na pronájem, je zcela samostatnou, opakovanou daní placenou navrch.

## Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje

Paušál se hodí zejména tam, kde jsou skutečné náklady na nemovitost nízké. Naopak při rozsáhlé rekonstrukci, vysokém úroku z hypotéky nebo odpisech budovy může být výhodnější uplatnit skutečné výdaje. Kombinovat oba způsoby v jednom zdaňovacím období u různých nemovitostí nelze.

## Kdy se uplatní vyšší 23% sazba

Progresivní zdanění se počítá ze součtu dílčích základů daně ze zaměstnání, podnikání, nájmu i ostatních příjmů za celý rok, ne z jednoho druhu příjmu zvlášť. I poměrně skromný příjem z pronájmu bytu proto může spadnout do pásma 23 %, má-li pronajímatel současně vysoký příjem ze zaměstnání nebo z podnikání. Hranice (36násobek průměrné mzdy) se stanovuje ročně, a proto se meziročně mění.

## Časté dotazy

- Musím z příjmu z pronájmu platit daň? — Ano, jde o samostatný dílčí základ daně podle § 9, uváděný v daňovém přiznání.
- Jak funguje 30% paušál? — Lze uplatnit bez dokládání výdajů, max. do odečtu 600 000 Kč.
- Existuje limit pro uplatnění paušálu? — Ano, do příjmů 2 000 000 Kč (odečet max. 600 000 Kč).
- Kdy se uplatní vyšší 23% sazba? — Jen na část ročního souhrnu všech příjmů přesahující 36násobek průměrné mzdy.
- Počítá se hranice jen z příjmu z nájmu? — Ne, ze součtu všech typů zdanitelných příjmů fyzické osoby za rok.
- Jak se liší od daně z prodeje nemovitosti? — Nájem je opakovaný roční příjem, prodej je jednorázový příjem, který může být při splnění podmínek osvobozen.

Informace jsou orientační a nejsou daňovým poradenstvím.

Zdroj: https://ctilv.cz/dan-z-prijmu-z-pronajmu-nemovitosti